赵玉献
临沂大学 商学院
摘要：从对鸽笼房投资的现行状况角度出发，发现其中存在房地产市场机制不健全，中介的虚假宣传，存在大量投机购买者等问题，提出充分收集深圳住房情况，建立严格的财务防御系统，树立正确的财务管理理念等规避鸽笼房投资风险的策略，以增强“鸽笼房”投资者的风险管理能力，避免经济损失，获得更高利益。
关键词：鸽笼房；风险管理；投资风险
1 鸽笼房投资现状及问题
近年来，由于大中小城市住房价格的急速上涨，人们想尽一切办法在一直上升的房价中找到一个容身之地。面对人们对于中小型房产的市场需求，使得大量投资者将目光投向了鸽笼房等新型特色房屋。然而，在大量投资者抓紧时机，进入房地产投资市场的同时，投资新型房产所面临的风险更是不容小觑的。
本文中所提到的鸽笼房原型为深圳开发商推出的极小户型房屋。在鸽笼房正式出现的当天，开发商就以88万的高价全部销售一空。这种面积狭小的房屋每平米的价格高达十几万，可见市场需求量还是很大的。然而好景不长，鸽笼房销售火热的情况受到了相关部门的高度注意。经过检查，开发商并未获取相关的许可条件，相关行为视为违法。监察部门立刻采取了相应整治和办法进行控制。对于没有许可的房屋进行改建和拆除。其次，对于中介的大肆夸张宣传，要求全面整改。
1.1存在大量投机购买者
随着中国房地产行业的逐步推进，投资规模的慢慢扩大，导致房产商大量建造商品房，造成了大量房屋无人居住。加之开发商利用投资者的心理，虚假宣传，导致部分地区房价居高不下。中国人口众多，企业在进行投资时难免会有从众心理，导致盲目投资。这种现象在其他投资领域里也经常能够看到。很多人都没有对市场实施全面了解，缺乏投资知识，就急于投资。这种盲目投资方式造成了投资市场的多种投资热潮，屡见不鲜。
1.2房地产市场机制不健全
虽然我国房地产行业开始的时间比较迟，但是发展尤为迅速，导致制度的建立滞后。这种发展速度与制度建立上的不平衡，需要中国法律的进一步完善。这将是一个进步的过程。此外，鸽笼房项目是房地产行业的创新。既是地方政府经济的动力和创新，更是为财政带来了新的力量。同时，新型的房地产项目也促进了地方公众的就业问题，带来了更多岗位。新型房地产为当地所带来的诸多好处，使得相关开发企业的违法行径不断发生。此中特别严重的，甚至会用不符合法律规范的手段低价获取土地使用权。这种行为会严重侵害人民的利益，对中国房地产市场的发展不利。
1.3中介的虚假宣传
随着国家形势和房地产投资的发展，中介行业也在当中发挥着相当重要的影响。以2017年的云房数据统计来看，单单统计17年上半年深圳市的房屋交易量就达到134284套。依照交易的方式来看，通过中介公司进行房屋交易量一共占据到总数的约90%，交易套数总数为120855套。链家房产以高于二分之一的市场份额居于首位。
房地产中介将开发企业和客户联系起来，在房产投资方面起到非常关键的影响。中介公司的任务就是把房产项目的情况向业主进行介绍。通过有效的宣传，吸引投资者关注项目，进行投资活动。目前，开发商为了降低经营成本，会选择把开发项目转让给中介进行下面的交易。这种做法一举两得，从开发商自身来说，可以减少宣传上的花费，节约自身资源损耗。中介机构作为专业的平台，能更为专业的销售房屋，实现利益的最大化。由此，中介机构变成了当前人们购买房屋的重要途径。它的纽带关系，可以为开发商和公众更好的沟通，实现双方共赢。然而，为了获取大量利益，部分中介无法遵守行业规则。为了引来大量的投资者，大肆进行虚假宣传，以此来提高销售量。这种不正当的竞争和手段，污染了整个市场环境，不利于鸽笼房市场的发展。
2 鸽笼房投资风险对应策略
现代投资市场已进入尖锐化的状态，鸽笼房的投资风险受到多种因素的影响。企业必需增强对整个投资程序的风险控制，包括决策前的调研剖析。投资者要对风险有一个清醒的认识，明白风险存在的合理性。在项目投资中要从调研，决策，实施的过程中认真及时地处理风险，力图将鸽笼房风险压缩到最低程度。企业所形成的投资管理系统并不是千篇一律的。环境是不断变化的，应对措施也要跟着改变。
另外，企业应设立有效的投资管理机构，招聘具有专业技能的人才，不断完善投资管理制度。重点把控投资的各个环节，保持鸽笼投资管理流程的严格运行。让投资管理系统因外部条件而变化，降低投资风险。
2.1建立健全的内部管理制度
内部控制对企业有着很大的作用，它是缺一不可的存在。优秀的内部管理制度，可以从多方面监控项目，降低投资风险。好的内部管理制度可以成为控制风险的保障。让投资防御系统施展出原有的效力。因此，企业在进行投资之前，应当健全内部管理制度。从人员构成上看，企业应从外界聘用大量优秀人才，加入企业管理，明确各部门岗位职责，减少家族式企业的弊端。外部人员的加入，有助于企业更为客观地评价投资项目。加强科学决策，以降低鸽笼房投资风险。从企业的日常财务核算上看，企业应使用相同的会计核算软件。核算口径的一致能够增强财务信息的可比性。保持管理层信息传递畅通，获取相同信息。保证财务信息的可靠性。
2.2建立严格的财务防御系统
投资风险的预测非常依赖财务防御系统。财务防御系统是指将收集到的市场信息，通过专业的手段探测出投资项目中存在的风险，并对此做出反应。因此，公司需要建成严格的财务防御系统进行风险预测。
首先，企业要针对投资过程，建成相符的财务防御体系。对投资中产生的重大财务情况要及时请示办理。在管理流程中发现的异常数据，更要给予高度重视，迅速做出反应。丰富的财务信息能够方便管理者监督投资计划。对于发生的紧急问题，要及时调整投资计划。其次，面对外部环境的转变情况，企业要按时调整防御系统。从多方面获取关于偿债能力、盈利能力等相关数据指标，了解自身财务情况，方便调整投资决策。最后，对于鸽笼房投资一定要结合本身的实际情况，选择最适合的财务防御系统。只有这样才能对投资风险应对自如，获取更高的投资收益。
2.3培养专业的财务人员
在大多数人的观念里，财务人员承担着企业的会计核算工作。客观上，他们都没有注意到财务的管理职能。财务人员在一个企业之中能够起着非常重大的效用。一个合格的财务人员除了进行传统意义上的核算工作，而应该具备帮助管理者进行监督的职能。包括对项目风险的解决，对企业内部控制提出建议和指导。在监督投资活动的过程中，财务人员要做到客观公正，如实反映公司的经营情况。对于投资项目中引发的问题，要做到及时处理和反应。同时，财务管理的情况也会影响企业投资风险的程度。只有企业拥有较高的财务管理水准，才能保证投资风险处于较低水平。因此，企业财务人员要有过硬的专业知识，遵守职业道德，帮助管理者控制鸽笼房投资风险，监督投资全过程等活动，以确保企业投资活动的正常展开。
2.4树立正确的财务管理理念
最近，我国对于房地产财务管理发布了多项相关措施。面对不断变换的市场，企业必须要跟随时代发展的变迁。放弃过时的财务管理形式，进行新型系统化的财务管理。为此，公司高层需要形成正确的财务管理思想。作为管理者，更要起到先驱者的领头作用。及时改变当前状态，把财务管理放在重要地位上。通过财务管理可以使投资决策更加科学，能够合理规避风险，规范财务支出流程，保证资金充足。
第一，企业要认识到当前的财务管理看法是落伍的。公司要将财务管理作为一种重要的手段，运用到投资过程中去，形成正确的财务管理思想。其次，企业要建成财务风险的理念，尽量的规避投资风险。最终，选择适合自己的管理方式才是最好的。
2.5关注国家政策，积极做出应对
房地产市场非常容易受到宏观条件的影响。投资者要积极关注政策，理解市场信息，掌握投资机会。在对国家政策趋势进行深入的了解以后，再做出投资决策，效果事半功倍。投资者在平时要注意积累，多留意国家政策变化。根据得到的政策信息，实时调整投资计划。由于政策的推出具有一定的时滞性，投资者应该把握好时机，及时作出正确的决策。纵观整个房地产投资市场，从2008年起至今，中国的房地产经历了黄金阶段。目前投资市场已经进入了波动阶段。在不久的以后，房地产市场很有可能会衰退。都市人口的住宅要求将会下降，房价下滑。面对这种变化，投资者要重视起来。根据整体宏观条件的变化，迅速改变鸽笼房的投资计划，对鸽笼房的投资收益情况进行合理预测。
参考文献
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