胡斌
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【摘要】在国家实施新型城镇化战略和提升国家空间治理能力的背景下，老城区是一个城市的起源之地。是曾经的人文鼎盛与经贸繁荣之所。他的重生与再造已成为存量规划与建设的重点之一。老城区的更新涉及到城市发展的各个方面，他是一个复合型的区域。
【关键词】老旧小区;对策思路；微改造
【引言】与新城相比，旧城是指在功能上已不能满足城市居民日常生活需要的区域。 城市配套设施日益破旧。 建筑形式上有许多历史遗迹。 旧城作为城市区域的重要组成部分，其规划，建设和治理是振兴城市存量的主要手段之一，是新常态下城市建设发展的主要动力。
一、老城区现状
老城区居住群体复杂，安全隐患突出，硬件设施陈旧不齐，功能不配套，体量小管理差，掣肘城市现代化进程。
二、老城区存在问题及原因分析
（一）对改造的定位认识不清，期望高。老城区的业主大多属于中低收入群体，为了获得更好的生存空间，居住安逸舒适的环境，希望政府对老旧小区采取换房或货币化的棚户区式改造，对需要出资对既有物业进行改造，与个人切实利益关系不大，难以满足自身的愿望，积极性不高。
（二）改造项目多，选定难。改造对象包括楼栋房屋、小区环境和公共设施，业主各有所盼，分歧大难统一。受资金有限影响，只能视轻重缓急和多数业主的意见确定，常常未能将如屋顶渗水等涉及面小的重要项目纳入改造，涉事业主意见大。又如涉及乱停乱放破坏小区生活秩序的停车位改造，无车业主抵住情绪大，甚至拒缴改造费用。
（三）物业管理意识薄弱，管理难。老旧小区改造除了对硬件设施的完善外，更重要的是建立起物业管理的长效机制，巩固放大改造成果，提升幸福感安全感。然而，因业主的文化、从业生活习惯等差异，自我中心意识严重，关心的是自己房内的事，房外的事漠不关心。不参加业主大会，缺乏物业管理意识，不合意就拒缴物业管理费。依赖性强，遇事习惯信访解决。
（四）经验不足，无标准。对宜居设施的改造完善，统筹规划不多，处于急功近利阶段，实践经验不足，又有无可行的改造建设规范标准借鉴。诸如停车位、充电装置、绿化亮化工程等，需要改造到什么程度，还没有相应的质量技术标准规范指导，质量效果存疑，重复改造在所难免。
三、对策思考
（一）.建立政策引领、社区组织发动，业主参与的改造机制
老旧小区的基础公共设施在建设时政府的投入不足或没有投入，且业主受自由职业生产生活习惯和收入影响，对现代物业及管理理念认识不一，不可能自发出资组织改造。当地政府应及时研究制定改造的政策，确定各类改造资金支持的标准，健全改造保障体系，激发业主的积极性主动性；社区应发挥组织居民自我管理自我服务职能，弥补业主委员会缺失，成为业主自我管理的组织者，承担起宣传组织发动业主的重任，业主的参与是改造的重要保障。
（二）精心组织，科学选定改造项目
改造既要解决急需长期未能解决的民生问题，又要着力打造公共设施和宜居环境，同步提升品质形象。要让受益群体增强获得感幸福感，关键是要发挥好业主的主观能动性，选准选好项目，多渠道筹集资金，最大限度发挥有限改造资金的最大效益，才能让老旧小区焕发生机活力。对严重影响生活的屋面渗水、污水排放不畅、水电气等管网配套不齐和存在安全隐患的主体设施和公共设施应当优先解决，同时因地制宜开展绿化亮化美化工程，尽可能以现代小区标准加以改造，推进美丽和谐建设，提升整个城市形象。
（三）建立人才库，完善技术质量标准体系
为保证改造质量防止短期重复改造，专业技术人员作用发挥至关重要。
改造比新建更难，要让既有环境设施脱胎换骨实属不易，而高素质的专业技术人才队伍是保障。因此，应建好改造技术人才库。有人懂技术还得要有标准，才能保证质量。要通过改造实践，参照现代规划设计建设技术标准，创新老旧小区改造技术质量标准，建立改造标准体系，力避拍脑袋决策，改造了依然老旧的恶性循环。高标准规划设计改造项目，高质量建设，让改造更时尚，推动资源节约绿色发展落地生根。
（四）创新方式，建立管理长效机制
老城区改造不仅仅是硬件设施的改造，如果作为更具生机活力的软件建设——“管理 ”不同步完成改造，改造就失去生命力。“三分建设、七分管理”，美丽和谐幸福是靠管理实现的，如果改造后的设施、绿地、卫生等无人维护管理，正常的生活秩序很快就会被打乱，哪来安全和谐，幸福更是无稽之谈。为此，一是要通过环境改造，能连片的通过拆建并举，创造条件实施物业服务企业的标准化规范化管理；二是要对区域小业主少不宜标准化物业管理的实施简易物业管理，由社区组织收取业主一定的管理费，对环境卫生、公共设施采取市场化运作方式组织社会力量进行维护修缮，既可弥补物业管理缺失，又能拓宽居民的就业渠道，助推服务业发展；三是要制定政策鼓励业主自主管理和升级改造，可以奖励补贴的方式支持业主自行管理，自行维护好环境卫生和公共设施，对自行提升改造的给予一定的资金技术支持，增强改造的活力。
（五）健全机制，统筹推进
一是统筹规范改造进程。由当地政府根据城市目标定位和长远规划统筹区域改造对象和标准，实现应改尽改，协调推进老旧改造和新区建设；二是探索小区党组织建设，发挥党组织的领导核心和黨员联系群众和先锋模范作用，发动公职人员带领群众积极开展小区的自建自管；三是要抓好业主大会的组织指导，细化管理规约内容，建强自治制度。尤其要发挥规约规范业主决策的重要作用，确保公共利益项目的落实。政府及相关部门应认真调查研究，制定办法措施指导化解矛盾，使民生实事落地生根；四是建立完善奖惩机制。对遵守管理规约，履行业主义务，积极参与小区改造管理的典型，纳入各种创建活动予以表彰奖励。对不守规约、拒不履行义务的，依法依规惩戒，逐步形成崇尚诚信守法的良好氛围。
四、城镇老旧小区改造不是一个新的工作，很多地方城镇老旧小区改造工作其实启动还是蛮早的，比如说有些沿海的城市，包括上海、江苏、浙江等地，从上世纪80、90年代就已经开展了这项工作，主要聚焦在水电气路等管线改造;还有很多东北、华北城市，包括北京，早些年搞了很多“暖房子”工程，也就是既有住宅建筑节能改造工作。目前国家大力推进的城镇老旧小区改造工作其实是个升级版，跟以前工作有相同的地方，但是要更加综合和全面。
目的都是一个，就是要改善居民的配套设施、居住环境，满足新时期居民对于改善居住条件的期盼和需求。
区别的地方，过去的改造更多是单项改造，比如房屋节能、水电气路等。现在更多的是综合改造，因为单项改造经常会出现反复改造、多次扰民的问题，所以这次的改造，我们希望能够更加全面、综合的实施。我们把改造内容分成三类，基础类包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升，还有小区建筑物公共部位维修等，这些是比较基本的，我们希望能够应做尽做。完善类包括小区的环境及配套设施改造提升，有条件的加装电梯等。提升类的包括社区公共服务产品的供给，比如养老、托育、卫生防疫、助餐等，这些改造内容是顺应老百姓的需求，像菜单式点餐一样，老百姓需要什么就改造什么。
【结束语】老城的市政设施比较齐全，但由于建设时限制较长，所以大多已不完备，公共服务设施也存在标准低、分布不合理等问题，我们在规划和建设的过程中，应充分了解，提出规划策略与建设方式，如排污，加强老城区停车场的设置，农贸市场合理布局等，只有解决设施配套问题，方能避免和减少老城区的“脏、乱、差”。
【参考文献】
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[2]拜荔州.基于“城市双修”理念的安康东关片区更新规划策略研究[J].《长安大学》，2017年.
[3]刘文俭.老城区发展的特点与原则探析[J].《城市》，2010年01期.