陕西秦达房地产开发有限公司 710075
为了尽可能降低投资成本，实现效益的最大化，房地产开发企业越来越重视招标。本文从专业化角度谈谈房地产开发企业的招标管理实施过程。
一、招标策划
开发建设项目的勘察设计、工程承包、材料设备采购、服务等的招标，在项目启动后招标文件准备前要编制招标整体策划。招标策划的好与坏直接关系招标的成败和招标的效果。招标策划的内容包括落实拟开展招标活动的项目名称、前置条件、调研潜在供方市场、分析招标项目的标段划分及招标范围、招标时间安排等。招标策划应征求多方意见，对策划方案不断进行调整和优化，为了保证招标效果，
二、招标计划
在编制年度计划的同时，完成年度招标专项计划编制，年度招标专项计划包括以下内容：建设项目名称、招标项目名称、估算价格、招标前置条件、招标范围、计划开始时间、完成时间等。对房地产开发建设项目来说，合理确定招标计划，对保证项目的顺利实施尤为重要，也是开展招标工作的指导依据。
三、招标方案编制
拟招标的项目需向公司招标办公司报送招标方案，招标方案一般包括：招标项目概况、招标采购方式、组织形式、招标采购范围、标段划分、质量要求、估算价格、预计工期（计划开竣工时间）、投标人资格条件、招标程序、其他事项等。招标方案编制的目的是规范、有序地实施招标工作，对优化工期管理也能起到积极有效的作用。
四、资格审查
（一）招投标资格审查可采取资格预审和资格后审。资格预审的审查方法一般分为合格制审查方法和有限数量制审查方法。资格后审的审查方法一般为合格制审查方法。对于技术复杂或具有特殊技术要求的工程项目以外，提倡实行资格后审。
（二）资格审查程序：
1、资格预审
（1）编制资格预审文件；（2）发布资格预审公告；（3）发售资格预审文件；（4）提交资格预审申请文件；（5）资格审查委员会按照资格预审文件规定的审查标准和方法，
2、资格后审
（1）发布招标公告；（2）发售招标文件；（3）接受投标文件；（4）评标委员会按照招标文件规定的审查标准和方法对投标人资格进行评审；（5）编写资格审查结果表。
（三）有下列情形之一的，不能通过初步审查:
（1）资格预审申请文件及申请函或者投标文件潜在投标人或者投标人及投标函未加盖单位公章，且无法定代表人或其授权代理人签字；
（2）潜在投标人或者投标人名称与营业执照、资质证书或者其它相关证件不一致；
（3）联合体申请人未提交符合本办法规定的联合体协议或者虽提交联合体协议但未明确联合体牵头人；
（4）资格预审申请文件或者投标文件格式不符合资格预审文件或者招标文件要求；
（5）法律、法规规定的其它不能通过初步审查的情形。
（四）详细审查的因素一般有：潜在投标人或者投标人营业执照证书、资质证书、其他相关证件，资金、设备和其他设施状况，管理能力，经验（业绩）、履约信誉和相应从业人员等。招标人根据招标项目的具体要求，确定详细审查的具体标准。有下列情形之一的，不能通过详细审查：
（1）没有潜在投标人或者投标人法定代表人身份证明和授权书或者委托书，或者虽有但被资格审查委员会认定为无效；
（2）潜在投标人或者投标人的营业执照或者安全生产许可证无效；
（3）潜在投标人或者投标人的资质、拟派项目管理人员资格不能满足资格预审文件或者投标文件的要求，拟派项目负责人有在建工程项目；
（4）潜在投标人或者投标人处于被责令停产、停业，或者投标资格被取消，或者财务被接管、冻结、破产状态；
（5）近3年有骗取中标或者严重违约或者重大工程质量问题；
（6）法律、法规规定的其它不能通过详细审查的情形。
（五）采用合格制审查办法审查的，通过初步审查和详细审查的潜在投标人均应确定为通过资格预审的合格投标人。凡合格投标人数量符合法定要求即可进行后续招标程序。有限数量制审查采用量化打分的，资格审查委员会按照资格预审文件规定的评审方法，对通过初步审查和详细审查的资格预审申请文件进行量化打分，按照得分由高到低的顺序确定通过资格预审的合格投标人。
（六）采用有限数量制，通过初步审查和详细审查的合格投标人数量过多时，按规定确定一定数量的合格投标人参加投标。其中，工程项目估算价1000万元以上的，工程施工、监理（包括工程总承包、勘察、设计、货物及施工分包、投资人等相关项目）招标合格投标人应当分别不少于12个和7个；工程项目估算价1000万元以下的，工程施工、监理（包括工程总承包、勘察、设计、货物及施工分包、投资人等相关项目）招标合格投标人应当分别不少于9个和5个。
（七）资格预审的评审工作结束后，由资格审查委员会编写资格预审报告。采用资格后审的，评标报告中应当增加对投标人进行资格审查的内容。
五、资格预审文件、招标文件的编制
（一）资格预审文件包括以下内容：资格预审公告、申请人须知、资格审查办法、资格预审申请文件格式、项目概况；通过资格审查环节，可以确保投标人的可靠性，为房地产开发建设项目带来良好的保障，提高建设项目完成的效率和质量。
（二）招标文件应包括招标项目的技术要求、对投标人的资质审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款等。招标文件的编制质量对招标活动的开展和开发项目建设活动的顺利实施有着重要的作用。
（三）资格预审文件或者招标文件不得有以下内容：
（1）提出与招标项目规模不相适应或者过高的企业资质、拟派项目负责人执业资格等级要求；
（2）以垫资承包作为通过资格审查条件；
（3）针对不同所有制企业提出歧视性条件；
（4）针对不同潜在投标人或者投标人采取不同的审查标准；
（5）其他违反法律、法规的内容。
六、澄清、答疑
（一）招标人可以对已发出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响资格预审申请文件或者投标文件编制的，招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间至少3日前，或者投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取资格预审文件或者招标文件的潜在投标人；不足3日或者15日的，招标人应当顺延提交资格预审申请文件或者投标文件的截止时间。
（二）潜在投标人或者其他利害关系人对资格预审文件有异议的，应当在提交资格预审申请文件截止时间2日前提出；对招标文件有异议的，应当在投标截止时间10前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复。
七、开标、评标、定标
（一）按招标文件要求的时间和地点接受招标人认定其密封完好、标袋标记符合招标文件规定的投标文件。
（二）由招标人或代理公司组织开标会，由监标人审核投标人身份的合规性。
（三）开启资格审查标（资格后审方式），评标委员会评审完成后，对所有投标人宣读评审结果。资格审查不合格的投标人不再参与技术标、商务标评审。
（四）已通过资格预审的合格投标人在提交投标文件截止时间前，拟派项目负责人或总监理工程师不得更换。
（五）开启技术标，评标委员会按照招标文件评标办法规定对投标人的技术标进行评审、打分，汇总签字确认后，开标组织人对所有投标人宣读技术标评标结果。
（六）最后开启商务标，经评标委员会评审计算商务的得分后与技术标得分汇总排序。
（七）评标委员会对投标文件不明确的内容或缺乏证明材料的，可要求投标人进行澄清、补正。澄清或补正应当采用书面形式，并不得改变投标文件的实质性内容。
（八）投标人澄清或补正的内容为投标文件的组成部分。招标人不得接受投标人主动提出的澄清或补正。
（九）招标评审工作结束后，由评标委员会编写评标报告，按招标文件约定推荐排名前三的中标候选人并标明排序。
（十）招标人收到评标报告之日起3日内公示中标候选人，公示期不得少于3日。
（十二）招标人根据公示情况及评标结果确定中标人，进行中标人公示。
（十三）中标通知书由法定代表人签字后盖章发放。
（十四）中标通知书发出后30日内，与中标单位签订合同。
加强对招标采购过程的管理，是房地产开发企业节约开发成本，有效地提高投资效益的根本途径之一。房地产企业应加大对招标采购管理的重视程度，找出更有效、更切实可行的招标管理办法。