刘占忠
黑龙江省鸡西市梨树区人民法院 黑龙江省鸡西市 158160
摘要：随着城市化的建设与发展，物业管理纠纷频发。而在矛盾的解决以及审判过程中，普遍性地存在着业主缺席率过高、物业企业胜诉率过高以及调解无法发挥应有作用等弊端。为此，本文认为首先应该强化业主权利意识，提高业主综合实力，可以通过业主大会以及业主委员会等组织更好地解决物业纠纷矛盾，并且寻找到更为完善的物业管理纠纷解决对策。
关键词：物业管理；综合实力；主体资格
一、物业管理纠纷在审判中存在的问题
在城市化发展背景下，物业管理在人们日常生活中的影响逐渐加深。随着我国经济的进步和社会发展。物业管理中业主维权意识将会得到爆发性的增长，而双方的管理纠纷也会成为影响社会稳定与和谐的重要因素。基于这种认知，本文认为，有效解决物业管理中的纠纷与矛盾，将对社会稳定与平衡产生积极效果。不过，本文通过实际调查和文献查阅了解到，我国现阶段的物业管理水平较低，物业管理并未得到实务界的认同和关注。物业管理纠纷至于民事审判的层次，许多问题无法有效解决。本文通过文献查阅，对我国物业管理纠纷的实际问题进行总结和归纳，具体如下所示：
（一）业主在物业管理纠纷审判中缺席率太高
首先，物业管理纠纷中业主存在着普遍性的缺席。由于多数业主对物业管理内容缺乏关注，导致审判管理中缺乏足够的参与率，致使业主缺席比例较大，影响到业主合法利益的维护以及行使。特别是在实际审判中业主参与率过低，法院对于此类案件的认定和法律规定的使用也无法精确，最终影响到物业管理纠纷的解决效率。
（二）调解在物业管理纠纷中未发挥应有作用
其次，物业管理纠纷中调解无法充分发生作用。可以说，调解是我国保持历史特色的解决方式，其不仅节约诉讼成本，提高诉讼效率，更是在司法实践中具有广泛的应用前景和应用实践。在众多民事审判中，物业管理纠纷普遍性地通过仲裁以及判决进行结案，这就导致调解无法发挥应有作用，物业纠纷双方就调解问题不认同，致使调解作用远远小于判决和裁定。
（三）物业服务公司在物业管理纠纷中的胜诉率太高
最后，物业服务单位胜诉率过高。胜诉率也可以称之为打赢官司的百分比。其是对诉讼结果的重要判断标准。一般来讲，原告与被告的胜诉率基本相同，但是在物业管理纠纷案件中，物业单位的胜诉率过高，与业主方面的差距过大。
二、物业管理纠纷在审判中出现问题的原因
（一）业主的综合实力薄弱
综合来讲，物业管理单位在管理中呈现出一种“强劲”势头，而业务的综合实力较为薄弱，其综合实力划分为主体意识、消费观念、物业管理知识、契约精神等。
我国普遍性地存在着中庸文化，这种传统思想使得我国社会群众忽略个性，崇尚集体。不过，在面对矛盾和问题时他们普遍带有着厌倦的特点。因此，在物业服务公司起诉后，大部分的业主会通过逃避来面对，这也是导致业主缺席率过高的主要因素。除此之外，在物业纠纷审判中，许多业主呈现出被动的局面。一方面由于对相关法律知识了解不够充分，其在与物业公司打交道的同时，未能有效收集后或者是保存证据。而且，许多业主对于损失较小的败诉是接受和承认的，他们不会花费更多的成本来支持较小的收益，这也导致业主败诉率较高，而物业管理单位经常胜诉。其实，许多业主对于物业所管理和服务的内容了解不够清楚，当遇到管理纠纷是时无法面对手足无措。
尤其是在双方起诉之后，许多业主在物业公司违约或者是侵权后，无法通过有效的措施进行救济。
（二）业主大会、业主委员会主体资格缺失
在物业管理中我国许多社区设有管理机构，比如说业主大会、业主委员会等等，但是在实践发展中可以看出，由于业主群体过大，业主大会或者是业主委员会在维护业主共同利益方面无法充分发挥作用。已知业主大会属于业主的自治机构，其为了维护全体业主共同利益而存在。而业主大会的所有成员及工作人员均由业主选举产生和组成，业主委员会属于业主大会的常设机构，该机构主要工作职责为社区日常事务的处理和对业主的服务。在相关业务中，业主委员会代替业主与物业管理机构进行沟通，并且在征得业主同意后代替业主做出决定。不过，上文内容提及业主综合实力较弱，业主委员会和业主大会中缺乏相应的民事主体资格，这就难以纠正业主在与物业管理单位“交手”中的颓势。这主要是因为我国现阶段的法律系统中未将业主大会与业主委员会的主体资格进行确认，法律法规中未能明确，导致实践方面出现模糊。虽然我国最高人民法院在批复中赋予业主大会和业主委员会的诉讼资格，但是这种主体资格具备诉讼范围的限制。并且，最高人民法院的批复意见没有得到法律认同，因此不具备普遍适用性。可以说，这也是影响业主大会未能发挥维护业主权益功能的主要因素。
三、物业管理纠纷审判中问题的解决对策
通过以上内容了解到，业主综合实力较弱和业主委员会等主体资格缺失的原因。为此，本文仍然以这两方面内容为论述依据，提出针对性地解决意见，具体表现如下所示：
（一）强化业主权利意识，提升业主的综合实力
完善的法治社会是社会主义建设的根本目标，这就需要每一位公众都需要切实的受到法律保护，维护自身权益。但是，我国目前物业管理纠纷中业主缺席率过高，致使物业管理机构胜诉率过高。由此可以看出，我国关于这种业主实力缺失的主要因素在于各业主法治和权利意识的淡薄。为此，需要有效地扭转业主被动地位，提高业主的法制观念及权利意识。可以通过普法宣传或者是社区讲座等等多种形式丰富业主关于法治理念和自身维权意识的认知，进而提高综合实力。综合来看，对于业主法律意识和权利意识的提升可以就实际物业管理纠纷问题进行阐释，通过案例的形式进行分析，最大限度地让业主了解到与自身息息相关的内容。而且，与业主相关的各种权利必须得到保护。通过法律意识强化更好地指导自身行为，扭转在物业管理纠纷审判中的颓势。
（二）赋予业主委员会相应的主体资格
主体资格包括两部分内容，其不仅涵盖了实体法的资格，还包括诉讼法的资格，可以说业主大会属于业主权利及利益的代表。那么在民法典中，首先需要明确民事主体资格的范畴，通过法律确认其主体资格的范围。本文认为，首先需要就民法典的编撰提出业主大会对业主利益和权利的维护作用，相关学者和专家需要阐明此类问题的关键所在，并且为业主委员会顺利获得主体资格服务。这就可以在与物业委员会的法律纠纷中产生一种平等的地位，有效增强业主实力。
其次，需要对民诉法的内容进行补充和完善，尤其是明文规定业主大会和业主委员会的诉讼主体资格。除此之外，无论是立法机构还是司法机构都应该在对应的管理行动中赋予业主单位和常设机构相应的主体资格，从而更好地解决社区管理纠纷，更好地维护业主权利。
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