董鹏
中证房地产评估造价集团有限公司苏州分公司 江苏省 苏州市 215008
摘要：房地产评估行业要发展，有赖于房地产业的支撑。房地产评估越来越受到重视，是因为当前的房地产市场火爆，不仅是新房，二手房也成为人们关注的焦点。房地产评估是通过对房地产量化分析，用数字的形式对固定资产进行评估，其中的技术性是很强的，如果没有采取有效的技术工具，评估的结果就会出现失误，导致相关当事人利益受损，所以评估工作需要高度重视。从当前的房地产评估情况看，依然存在问题，导致其发展的进程无法跟上房地产业的发展步伐。所以房地产评估问题需要引起重视并研究其解决措施，以使得房地产房地产评估行业更好地发展。
关键词：房地产评估；风险形成机制；防范措施
引言
本文对我国房地产税基评估技术应用进行分析，对西方国家成功发展经验集中整合。结合我国现有的国情发展现状，逐步建立完善房地产税基评估方法体系，构建技术框架，旨在为房地产税基评估活动开展提供有效技术支持以及技术应用依据。
1房地产评估风险的形成机制
1.1估价制度不完善和估价师能力不足所导致的风险
(a)必须通过两项措施确保评价报告的质量:评价报告的质量由改进评价制度来控制。二、评价者自身能力的水平。只有被评估人本人才能确保评估报告的科学和逻辑。但是，一些评价机构缺乏更完善的内部质量控制和人员配置制度，导致房地产评价中的评价设施效率低下，质量得不到保证。房地产估价本身是前瞻性和前瞻性的，估价人不仅需要适当的知识储备，而且需要对如何满足房地产估价的要求有一个全面的认识。但是，目前从事房地产估价的工作人员质量参差不齐，许多估价员缺乏相应的质量，导致由于不规范的估价、估价方法不准确和经验评估不足而产生的估价错误风险成为房地产估价中最常见的风险之一。
1.2房地产评估技术不够先进所导致的风险
在当前的高度发达的信息时代，社会各个领域都已经实现了信息化。各行各业都在发挥信息技术的作用解决问题，提高工作效率。特别是计算机技术、网络技术的应用，使得工作质量也明显提高。房地产评估行业虽然也应用了信息技术，但是，没有将高端技术充分利用起来，诸如大数据技术、云计算技术等，而该相关技术对于房地产评估行业都非常有利。房地产评估中采用相对落后的技术，不仅信息无法实现共享，导致评估工作不能实现客观、公平，而且计算的准确性也容易遭到质疑。信息技术软件功能的欠缺，使得评估人员在开展评估工作的时候需要消耗大量的人力和物力，工作成本高，而且评估的结果不够理想。特别是在收集相关信息数据的时候，需要浪费很多的时间，在开展实际工作的时候，以经验为主，不能有效地使用先进的评估软件，工作效果不好。
1.3不当竞争所导致的风险
不当竞争所导致的风险又叫道德风险，其本质指的是相关的评估人员没有遵守职业道德要求，为了利益放弃评估的科学性和合理性，提供不符合实际的虚假评估报告，并对其他科学的评估报告进行诋毁抹黑的行为。这种风险是房地产评估风险中最为恶劣的。当前，由于房地产行业的快速发展，我国的房地产评估机构数量也在前所未有地增加，在印证房地产行业迅猛发展的同时，还说明我国的房地产评估市场的准入门槛较低，最终导致了当前房地产评估质量参差不齐。一些不法房地产评估机构为了短期的利益常常恶意竞争，扰乱了房地产交易的公平性，也导致政府税收流失，金融贷款风险抬高。同时，由于计算机技术的提高、发展，衍生出了很多自动评估系统，这些评估系统虽然操作便利、快捷，但分析出来的结果往往误差较大，无法满足社会机构或个人对市场评估的要求，而这些系统的出现却导致了一些传统估价业务的萎缩。激烈的市场竞争环境，在培育出了一批具有良好发展潜力的房地产评估机构的同时，也滋养了一些缺乏长远目光和职业道德的其他房地产评估机构。
2房地产评估业风险防范措施分析
2.1扩大业务范围
对于房地产估价行业还说不仅需要持续维护传统业务，还需要不断拓展新的业务。在金融危机出现的时候，我国企业在担保物等方面出现很多的相关问题。在抵押物中，房地产是主要的抵押物，为了减少错误评估带来的损失，就必须严格把控每一个环节，精准评估房地产。然而现在银行中估价方面的人才紧缺，这给银行带来很多不确定的风险。特别是在放贷结束后对抵押物价值的追踪，需要海量的数据支持，才能实时更新抵押物的价值数据。所以，估价企业需要充分来考虑银行的需要，借助大数据技术等，带给银行更优质的服务，不仅如此，还要增强与银行方面的沟通，充分利用自己的优势来提供新的服务业务，以提升经济发展质量。
2.2采用先进的房地产评估技术
房地产评估中采用先进的技术，最具有代表性的是大数据技术和云计算技术。应用的这些技术中，云计算处理对大数据技术起到辅助作用，云计算为大数据提供了弹性技术设备，而且数据还具有可扩展性，所以，云计算是生成大数据的一个重要平台。将大数据技术结合到云计算技术当中进行房地产评估，两者相辅相成，为评估工作服务。数据信息采集能力提高了，运算能力增强了，信息处理效率提高了。结合物联网、移动互联网等新兴计算形式的应用，提高评估结果的准确率。
2.3强化监督
为了确保对房地产进行科学合理的估价，还需要改进对房地产估价的监测。房地产估价协会和房地产估价管理机构充分、适当地执行行政法，惩治违反有关房地产估价法的行为，加强执法能力。一方面，房地产估价机构和估价机构可以定期进行调查，及时发现房地产估价违法行为，依法惩处；另一方面，房地产估价中信用体系的构建将进一步加强，以维护房地产估价的整体信誉，营造良好的估价环境。
2.4提高服务级别
在新的大数据时代，房地产估价不仅要优化服务质量，还要降低成本，这是必不可少的。企业不仅要考虑客户的利益和需求，还要提供标准化的服务来提高服务质量。抵押贷款评估是房地产评估工作的重要组成部分，需要企业和金融机构密切合作，以保持创新，提供优质服务，获得高评价，进行准确评估，并为客户提供更专业的质量服务。
2.5完成房地产估价制度
虽然目前的房地产估价已经有20多年的改革和发展，但仍有许多问题需要解决。为了确保科学严格的房地产估价，降低房地产估价风险，房地产估价中的法律建设需要进一步完善。在优化这些过程中，至关重要的是，它们应着眼于科学和质量评估，提高风险意识，改进内部质量控制，推动房地产估价走上正确的道路。
结束语
以上的研究可以表明，随着我国社会化发展步伐的加快，人们的生活水平有了更大的的提高，各个行业领域都迎来了新的发展机遇，房地产评估行业无论是在技术上，还是在管理方面都获得了显著效益。房地产估价行业受到人们的高度重视，在产业结构中具有举足轻重的地位。但是在评估工作中依然存在一些问题，要推进该行业更好地发展，就需要针对相关问题进行分析，具有针对性的提出改进对策，这样不仅能够为房地产行业提供更好的服务，而且有利于房地产评估行业的发展。
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