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浅析我国REITs市场存在问题及对策分析

发表时间：2021/1/4 来源：《文化研究》2020年12月上作者：杨子毅高亚鑫姚恒

[导读] 近年来，房地产作为我国支柱型产业进入了高速发展阶段，参与房地产投资与融资的企业逐日增多，由此也产生了许多新的房地产投融资方式。房地产投资信托基金（REITs）是应用最广泛的一种。但由于REITs在我国出现的时间较短，制度并不完善，由此出现了许多投资的风险与问题。本文将浅析我国REITs市场风险，并提出相应的防范措施。

四川成都西华大学杨子毅、高亚鑫、姚恒 610039

摘要: 近年来，房地产作为我国支柱型产业进入了高速发展阶段，参与房地产投资与融资的企业逐日增多，由此也产生了许多新的房地产投融资方式。房地产投资信托基金（REITs）是应用最广泛的一种。但由于REITs在我国出现的时间较短，制度并不完善，由此出现了许多投资的风险与问题。本文将浅析我国REITs市场风险，并提出相应的防范措施。
关键词: 房地产投资信托基金；风险管理；投融资；存在问题
        引言
        目前我国的REITs还处于一种探索和学习阶段，一方面我们需要学习借鉴发达国家的发展经验，可以从其失败的案列中汲取教训，将利益损失做到最低，另一方面由于我国国情和其他国家并不相同，我国以政府为主导地位，且加上人口众多，所以并不能照搬外国的REITs模式。也正是如此我国的REITs市场存在一些问题，如法律制度不完善，金融市场不发达等。
        一、我国REITs市场存在问题分析
        1、法律体系不够健全
        我国REITs发展时间较短，缺乏完善的法律制度对其市场的管制，出现许多皮包公司进行包装，后期收到资金携款逃跑。目前仅有《信托法》，《投资基金法》以及监理会等部分文件。此外私募基金合法化的问题, 给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。要真正促进房地产投资信托基金的发展，需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产投资信托如何具体运作，房地产信托经营业务的税收制度等问题，这些都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题，如果没有明确的相关规定，会在一定程度上妨碍REITs的发展。[2]
        2、房地产投融资市场不够发达
        REITs是一种很好的房地产证券化手段，其本质是一种投资工具，对投资者和发展者都有益处。但我国房地产在近些年出现发展过快的现象，泡沫日益严重，虽然有政府的大力调控，但房地产市场依然存在许多问题，导致了我国房地产金融市场不能像美国等发达国家那样平稳的增长。
        房地产开发是最主要的投资模式，需要大量的资金来源。经过多年发展，我国房地产开发形成了银行贷款、企业自筹资金、债券融资、股权融资、房地信托等主要融资渠道。然而，债券融资和股权融资所占比例甚微，房地产开发主要依赖银行贷款和预售订金及预售收入，而预售收入中有很大一部分是通过银行按揭贷款实现，因此，银行是房地产融资的主要渠道。[3]结合这些研究和上面的分析，可以把我国房地产投融资市场存在的问题进行以下归纳：第一：房地产企业的融资渠道单一，投融资手段匮乏。我国房地产开发基本都是通过企业抵押未完成的房地产贷款获得资金，相当依赖于银行，如果国家的政策有些许变动，就会导致许多房地产企业利润变化，相当于把风险和融资信用全部都转移到政府和银行上。发达国家的房地产开发资金来源种类较多，如房地产信托，专业的投资公司代理投资等，一般来自银行的贷款不会超过40%，相比起来中国的投融资手段更加的偏向于传统，需要引进多元化手段。第二：没有让REITs成为一种大众的理财工具。REITs的特点是面向中小投资者，将许多投资者的资金集合起来进行投资，具有很强的流动性。

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然而房地产信托投资不同于其他产品信托，房地产开发需要丰富的资金来源，且开发周期较长，资金并不能很快的回笼，这样就更加减少了投资对象的参与，但在中国并没有使REITs做到最大的推广，对一般的家庭而言并不适合参与投资，多数家庭更倾向于将资金投向银行这种低风险，且能稳定收入的国有企业。因此应该适当降低门槛，做到真正的面向大众。
        二、对我国REITs存在问题的对策分析
        1、健全我国房地产投资信托基金的法律制度
        想要发展REITs必须先要建立起合理的法律制度，法律可以保证投资者和管理者的合理利益。可以为REITs建立专项法律，并且合理修改《信托法》，《证券法》等法规。详细的规定投资信托中的透明和安全性，防止出现不良分子钻法律漏斗，进行资金转移。也可以进行信托法律试点工作，然后通过实践经验修改。同时可以借鉴海外国家的法律条例，并结合中国国情，建立合理的法律制度。
        2、加强房地产金融市场体系
        打破传统的投融资手段，发展新型手段，解决目前房地产开发企业融资渠道单一的问题。REITs基金的受益凭证可以如其他的股票、债券一样在证券交易市场上自由的买卖，公开、透明、活跃的REITs证券交易市场是其成长的优良土壤。房地产是一个资金密集型的产业，且开发周期长，在许多时间段都需要资金的投入和运用。推行REITs对房地产的开发与经营极具前景，参考国外发展历程可以看出，REITs是未来房地产业发展的方向。
        3、重视REITs风险管控
        考虑到当前REITs 在我国的发展及需求，可以从以下两方面进行风险管控。第一：加强制度设计，加快房地产市场金融产品创新，大力推进REITs发展，建立完整的REITs风险预警系统，合理运用模型建设，将风险降到最低，获得最大利益。第二，高度重视REITs风险管控，制定合理的财务杠杆策略，特别是不同类型的投资与融资方式的杠杆率要求，遵循风险由低到高，结构由简单到复杂的原则稳步进行产品创新的同时，加强银监会，证监会等金融监管机构对REITs高风险投资需求领域的风险监控，建立严格的REITs的信用评级和信息披露制度。
        三、总结
        REITs是房地产企业融资的一种重要的金融工具，虽然我国REITs起步时间较晚，但发展的速度很快。想要稳步的发展我国REITs，需要结合我国具体市场状况，建立合适的法律制度与金融市场，并在投融资的过程之中尽量减少风险的发生。只有这样才能使我国房地产市场发展的更好。
参考文献
[1]刘峰. 浅析房地产投资信托基金. [J].经济工作.2013年.
[2]方叶乔. 我国发展房地产投资信托基金的问题及对策建议. [J].金融领域.2018年
[3]江河. 我国发展房地产投资信托基金的问题与对策. [J].产业研究。2009年
作者简介：
杨子毅（1999-）男，汉，浙江金华，本科，研究方向:房地产开发与管理
高亚鑫（1998-）女，汉，山东菏泽，本科，研究方向：房地产开发与管理
姚恒（1999-）男，汉，四川绵阳，本科，研究方向：房地产开发与管理