祁晓娜 邰鹏宇
中国建筑第七工程局有限公司， 河南 郑州 450000
摘要：随着社会经济的发展，国家根据房地产产业的发展情况制定宏观调控政策，这虽然在某种程度上控制了房价，但也使房地产企业的市场竞争变得越来越激烈，房地产企业只有做好成本控制工作，才能提升自身的核心竞争力。基于此，本文主要探讨了房地产企业开发项目成本控制对策，期望通过采取一些行之有效的措施和方法，使成本控制工作的质量有所提升。
关键词：房地产开发企业；成本管控；措施
1 房地产开发项目中成本管理的控制工作中存在的弊端分析
1.1 房地产开发项目立项及决策阶段存在的弊端
立项阶段对房地产项目开展过程中非常关键的一项工作，对房地产项目可行性的提升具有重要意义，可行性的内容具体包括交通、地理位置、教育资源以及各种基础设施等。一些房地产开发企业缺乏对项目可行性的深入研究，导致房地产开发项目选择的位置不具备较高的优势，未来的发展空间受到限制，房地产开发企业在选择项目土地的过程中，缺乏周围交通状况的合理规划和分析，后续居民楼与道路之间的距离太近，影响居民的日常生活，这会严重降低房屋售出成交率的提升；还有一些房地产企业缺乏与政府及相关国家部门的沟通，导致土地的开发速度过慢，不能在施工周期内完成所有的施工项目，严重影响房地产企业的成本管理效果。房地产开发项目在决策的过程中，缺乏对施工场地进行全面地核查，没有充分利用前期的准备时间进行施工场地的合理化调查，对施工场地的范围、施工环境以及附近的设备设施等缺乏深入地了解，导致房地产开发项目的投资金额的划分存在不合理的现象。房地产开发项目在具体实施的过程中，需要大量的资金周转，这对房地产企业的运行和生产具有较大的挑战，决策阶段存在的弊端需要房地产企业的高度重视，分析每个决策细节，最后才能做出最正确的判断。
1.2 房地产开发项目施工阶段存在的弊端
房地产开发项目在设计和施工过程中，一些企业缺乏对设计图纸与施工场地的仔细核查，存在较多的设计变更现象，导致整个施工周期持续延长，施工过程的问题较多，严重影响了房地产企业的实际经济效益，在调整施工现场或是更改设计图纸的时候，还需要按照相关的规定和流程具体进行，时间成本过大，对房地产开发项目综合效益具有非常严重的影响。房地产开发项目在具体实施的过程中，一般施工周期都比较紧迫，施工内容较多，如果施工现场缺乏有效的管理，施工变更次数较多会导致房地产建设企业产生很多预算之外的成本，前期的工程变更较多，也会影响后续的工程款的支付，各项成本的核查工作更加复杂。对于一些发展中的房地产企业，资金的过度投入会导致企业资金周转情况不佳，对企业的正常运转以及资金的合理分配都具有不利影响。
1.3 房地产开发项目竣工阶段存在的弊端
房地产开发项目在具体实施的过程中以及竣工阶段的工作非常关键，一些企业缺乏对各项成本费用的合理化应用，在与施工方进行材料成本结算以及施工赔偿结算的时候大大增加了房地产的建造成本，房地产项目的开盘与开工之间的时间比较紧凑，为了实现这两项工作的平衡，需要在建设的过程中不断地提升进度，加班的现象时有发生，这就导致很多预算之外的人工费用的产生，在施工过程中应用过多的施工材料的价格也存在浮动，整体的施工材料成本的增加；房地产开发项目在竣工结算阶段缺乏对各个施工细节成本的控制，项目实施过程中人员的流动性较大，各个管理人员的岗位变化与时有发生，导致房地产开发项目在具体实施的过程中具有很多的不缺性因素，各项细节的质量和成本都难以把控，再加上一些房地产企业缺乏对结算工作的重视，预结算与实际的造价成本差距较大，审核人员不能高效工作，严重影响了工程后期的成本结算工作的顺利实施。
2 房地产开发项目中成本管理的控制与策略
2.1 优化成本控制理念
首先，房产开发企业要树立成本全局控制理念，深入认识到房产开发成本控制应渗透到每一个阶段、各个环节，例如房产项目的土地转让、项目规划、施工与物资管理等。其次，房产开发企业要提高成本控制思想高度，认识到开发项目成本对项目经济效益的深入影响，从而确立严格的考核机制，将成本控制纳入企业员工年度考核工作中，让成本控制工作关系到每一名员工的切身利益。最后，形成全员成本控制意识。房产开发项目的成本控制需要项目全体人员的紧密配合，企业高层必须深化全体员工的成本意识培训，引导全员参与成本控制工作中，可以通过合理的激励制度、薪酬制度等来激发全员的成本意识，从而优化成本控制理念。
2.2 编制有效的成本控制目标
首先，应规范成本管理目标，要在现有的成本测算流程之上，来合理地进行优化、调整与完善，以此来保证成本测算数据的科学性、精准性、有效性，然后通过数据信息的分析、整理与分享等来全面总结成本控制中的问题与不足。其次，企业要创建科学、完备的成本预测规范，以此来持续优化、完善现有的成本控制结构。要想达到这一目标，房产开发企业必须先了解自身，掌握房产开发项目的特点，了解自身所处环境，这样才能为成本的目标预测与控制提供参考。最后，要重视成本预测的主体地位，要根据工程设计、工程施工、竣工多个层面的数据、信息等来全面掌控工程成本，从而编制出科学有效的成本控制目标。
2.3 建立健全成本管控体系
房产企业要树立全局性的成本管控意识，所以，有必要创建完善的成本管控体系，对一切影响成本的因素进行积极控制，最大限度上地提高资金利用率、资源的优化配置，进而形成一个投资的良性循环，要形成成本预测与评估机制，任何一个房产开发项目正式开发之前都要对其费用、成本与预期收益等做出全面、科学地评估，全面、深入地审核项目是否切实可行，并提供合理的项目决策方案，控制由于不科学的决策、不合理的规划等造成的资源浪费、资金浪费等问题。房产项目正式开发之前，要科学地选择成本控制方案，方案中必须考虑到项目的实际任务、目标和要求等以及企业的现实条件等，从而达到成本的科学、合理控制。
2.4 建立健全成本管控平台
目前，房地产企业的成本管理向成本策划、成本控制耦合阶段发展，成本管理更多为全成本、全员成本、全过程成本。但是，房地产项目成本规划具有不确定性，需要根据实际情况进行调整，成本管控比较复杂。因此，房地产企业应进行精益成本管理。可以理解为实行房地产项目全面成本管理和以房地产企业为核心的全供应链成本管理、房地产企业全流程贯通全面成本管理的模式，及时调整反馈机制，实现闭环成本管理，在不同阶段由财务成本管理部门组织财务及业务部门开展针对性的成本管理活动。同时，作为建筑行业链的核心，大型房地产企业具有全产业链成本管理的主动权和优势，能够从材料采购、工程建设施工、租售、物业管理等多流通环节进行价格、时间进度、付款方式、服务质量等方面的谈判，合理压缩自身成本。
3 结束语
近年来，房地产开发项目的经济利润被压缩，在这种大环境下，房地产企业应重视成本控制工作，并将该工作落实到开发阶段的全过程中，只有这样，才能使房地产企业取得理想的工作成效。
参考文献:
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