祝晓潇 赵明
中交城乡建设规划设计研究院有限公司，湖北省武汉市，430050
摘要：我国城市建设的快速发展是我国整体经济迅猛发展的重要体现，经济的迅猛发展将助力我国快速进入高质量现代化发展阶段。国家大政策背景的不断变化，以及伴随而来的市场需求的持续动态变化升级，我国城镇化进程呈现阶梯式加快，一轮又一轮的城市综合开发浪潮不断袭来。与此伴随而来的人民对美好生活的愿望的不断提高以及政府方对于城市未来发展的诉求的不断提升，正催动城市综合开发模式不断升级、不断创新。
关键词：城市综合开发项目；工程经济效益风险
引言
我国经济建设自改革开放发展至今，取得的成就远超其它发展中国家，其发展速度赶超发达国家。城市综合开发项目涉及工程范围及种类繁多，影响工程建设的因素也较多，应当加强项目的工程建设和管理过程的分析，针对影响工程建设的各种因素进行深入分析，避免各种非积极性因素对城市综合开发项目经济效益的影响。只有提高相应的工程建设经济风险因素的分析水平，才能对工程经济效益进行准确评估，降低城市综合开发项目经济效益的整体风险。
一、城市综合开发项目的主要实施模式
城市综合开发整体产业链包括三个环节：前端咨询与策划、中端工程设计与施工、后端产业导入和其他服务。1、前端环节——咨询与策划，主要的服务对象是项目所在的地方政府。在项目策划的最开始，深入贯彻地方政府的相关规划理念，在区域层面确定项目的发展定位，并且对项目的有序开发做出合理科学的决策和判断。2、中端环节——工程设计与施工，在这一阶段，一级土地开发、相关的基础设施配套建设与房地产的二级开发统筹结合起来。3、后端环节——产业导入和其他服务，主要是在项目定位和一系列发展规划的指导下，推动区域重点产业项目落地，然后为地方政府提供产业转型升级的一系列的解决方案和综合服务。之前早期的城市综合开发项目在推进的过程中并不太注重前端策划引导和后端产业导入的重要性，只注重单纯的一二级开发，项目侧重点较为单一。目前以中国交建、中国铁建、招商局蛇口控股等为代表的央企以及部分综合实力较强的民营企业例如华夏幸福等，在城市综合开发项目的实施过程中形成了比较成熟并且各自具有特色的开发运营模式，这类企业一般在项目开发中，特别注重前端策划和后端产业的导入。在城市综合开发项目中，一般都包括以下几点：1、提供一揽子的全生命周期策划服务，在项目开发最前期，明确政府对于项目开发的战略定位和顶层设计等方面的需求，在策划阶段要求具有前瞻性和落地性；2、同政府签订排他性框架协议，政府通过税收和土地出让等多种形式和多种渠道来获取收益，并明确分期计划来支付投资收益；3、开展一级土地整理、相关配套基础设施建设等项目。4.在区域开发实施的前期来获得土地储备，然后通过房地产二级开发快速回笼资金。
二、城市综合开发项目投资的主要风险
2.1反复变更的设计风险
城市综合开发项目一般存在子项工程多、工期紧、结构形式多样等特点，且基本存在建设程序超前的问题，大部分都是“边设计，边施工”，在建设过程中需要及时根据政府方的要求进行规划设计的调整，可能出现多次的重复设计变更工作，甚至出现已完成设计的子项工程全盘推翻，重新进行设计的情况。但是，反复变更增加的勘察设计工作却难以纳入投资成本进行确认。
2.2规划需从更高的区域层面进行协调统筹
目前，城市区域的规划普遍存在一个问题——相关规划的制定人和相应规划的实施人脱节，规划在实施过程中的现状情况无法像规划制定时假象的理想状态一样。并且，在城市区域范围内，由于各地规划的编制主体、编制机制、编制尺度和编制期限各有不同，企业在实际项目实操的过程中经常遇到本区域与相邻区域规划定位雷同，发展方向类似，同质竞争现象相当严重。甚至由于政府部门的部门壁垒，资料不共享、信息不对称的现象，项目所在地的用地规划与产业发展规划都可能出现一定的相互冲突，难以协调的现象。然而，实操项目的企业因为不是区域规划制定的实施主体，尽管在市场行情和区域发展研判的基础上，能够提出更加适宜该地区发展的理念和想法，但在真正的实施上却不能顺利进行。
2.3土地政策变化风险
土地政策的变化最可能发生在两个方面：一是征地拆迁和补偿安置的方式、标准发生变化，这种变化通常是朝着对被拆迁人有利的方向进行，直接增加综合开发的资金投入和项目成本；二是土地出让政策发生变化，包括土地出让方式、出让时间、出让收益分配政策调整。这些会影响项目开发节奏与进程、影响资金投入与回收并且影响到项目投资收益和风险防控。譬如，土地由按约定价格协议出让调整为公开以招拍挂的形式进行出让，这个小调整不但会使项目投资预期的土地潜在的收益无法实现，并且也会大幅度提高投资合法合规回款的难度。
三、城市综合开发项目投资的风险防范的相关措施
3.1确保项目合法合规
确保项目合法合规，是投资综合开发项目的基本前提，是项目风险防范首先要考虑的问题，也是保障规避项目政策风险最好的办法。不管政策怎么变、领导怎么换，合法合规的项目都有与地方政府协商解决的基础，即使项目终止或变更，投资利益也能得到相应的补偿。1.确保项目获取方式合法合规。一定要在不违反国家现行法律或法规的前提下公开获取项目，如通过政府公开招投标或竞争性谈判的方式公平公正地取得项目投资开发权。要防止通过地方政府个别领导暗箱操作，甚至通过私下的利益交换或输送来获取项目投资开发权。2.确保与政府的协议合法合规。与政府签订投资协议时，要对政府关于项目投资方面的职责权限、优惠措施、财税支持政策、投资款返还办法等进行详尽的合法性评估。要确定取得项目审批和实施的政府的相关合法性文件或书面确认函件。
3.2设计风险的应对建议
1.项目公司应该以“零签证、零变更”作为设计管理的原则方向，将设计单位纳入项目公司考核管理，对其实行计划落实管理。要求设计单位在规定时间内提交设计成果并保证质量，并依此形成奖惩机制。2.贯彻施工图预算不得超概的理念，施工图设计方案初期就要求编制相应预算，在施工图提请评审时一并提交，如果出现超概情况，邀请政府监督召开专家论证会，原则上施工图设计方案未得到专家会论证通过的，项目不得实施。3.编制施工图设计进度计划，并上报政府审批或进行报备，严格按照设计计划督促落实设计工作，在出现重复设计工作时，第一时间向政府行函提请成本确认（若有必要同时申请工期延后）。
3.3完善工程管理制度
为了达到有效控制工程建设经济风险的目的，还要严格的建立工程管理标准，形成科学化的工程建设管理制度，健全工程全方位的控制体系，消除以往重建轻管的现象，防止盲目追求施工速度造成的工程风险。首先，应当细化工程建设企业的经济管理机制，加强工程建设的储备资金，全面进行工程经济管理测算，找出潜在的风险因素，运用制度化的方式对工程风险进行有效控制。其次，提高工程经济管理人员的专业素养，重点提高工程管理的专业化水平，有效防止工程监管不到位的行为。再次，在工程建设过程中还要严格管理，加强工程监督工作，降低工程建设的不必要成本，从而全面提高工程建设经济效益，提升工程建设的整体有效性。
3.4针对建设用地指标建议在一定限度内允许进行跨省域的调度置换
土地出让是各地政府财政收入的重要来源之一，目前的政策，各地主要是在自己市域范围内进行相应的土地指标的置换。然而在一些发展较好、经济比较发达区域，譬如江浙沪区域，虽然在政策上允许进行跨市范围来进行异地调剂指标，从而落实相应的建设用地指标，但是由于受到省内耕地红线限制因素，每年可用来进行调剂的指标非常的有限。而我们国家各地区的城市发展和经济情况不均衡，一样规模的建设用地在经济发达的东部地区和在经济不发达的西部地区所能产生的效益完全不同。然而，经济发达地区的经济发展却又要受限于建设用地指标的控制，而欠发达区域的建设用地虽然指标足够，但是实际产生效益却非常有限。因此，在一定限度内允许跨省域范围来进行建设用地指标置换调度是最大限度激发市场这只“看不见的手”在城市发展中最大的发挥作用，经济和社会效益都可以达到最大化。同时，出台相应的财政政策和税收政策进行配合辅助。譬如允许东部某发达地区去西部某欠发达地区进行土地指标置换调度，但是，要在财政收入和税收收入上进行相应的补偿。
结语
城市综合开发项目工程经济效益受到各种因素的影响，应当严格的分析影响工程经济效益因素，加强工程经济管理，有效的降低工程建设过程中的各种风险因素，从而更好的实现城市综合开发项目的社会价值。
参考文献
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