申荣泳
广西钦州市不动产登记中心 广西钦州 535000
摘要：多部门与分散登记是我国主要的不动产登记制度，但其和市场经济发展中的权责分明原则之间存在一定矛盾，难以满足我国当前经济发展的实际需求。对此，本文首先分析不动产登记工作存在的主要问题，在此基础上提出有关解决建议。
关键词：不动产登记；问题；解决建议
引言：在物权法中不动产登记制度是最为关键的构成部分，以该方式反映物权实际权属情况，如果发生不动产改变的情况，会采取有关方式或是方法加以公开。因为不动产登记制度在我国的实施时间相对较晚，难免会存在部分问题及漏洞，针对所涉及的细节问题仍相对模糊[1]，加之未能对不动产登记纠纷的解决提供针对性措施，在一定程度上影响着社会经济的发展。
一、简析不动产登记工作存在的主要问题
1、缺少法律指导、信息共享受阻
例如在怎样简化材料与申请方面、涉及单方申请、在不动产登记中怎样审查婚姻关系、土地和房屋用途界定存在冲突等相关情况，均缺少有关直接性的法律法规提供指导。登记机构需要审核由申请人提供的材料，可实际上许多信息均是被独立部门机构所掌握，现阶段我国部分城市的不动产登记工作都没有建立起有效的信息共享机制。例如，申请人提供公证书进行办理时，需要由登记机构对公证书真伪进行核实，而其中信息涉及公证处提供相应的帮助进行核实，如果在办理过程中遇到困难会涉及对第一手信息的查询，而实现这些需要一个信息共享机制，但是因为该机制的缺失导致人们只好到各个机构开证明。
2、缺少业务培训，影响服务质量
对于不动产登记工作而言，不仅具有极强的业务性而且业务种类较多，在办理中会面对各种情况，因此针对工作人员自身业务能力提出较高要求。可是不动产登记中心属于对外提供服务的机构，在平时的工作日几乎没有足够的时间进行业务培训，要是将频繁的培训工作安排在周末则会对工作人员的积极性带来影响，这也导致业务培训始终未得到足够的重视，如果将业务培训流于形式或是进行几次是远不够的，在面对疑难业务时部分工作人员由于缺少有关经验，自身业务水平偏低，因此在问题处理上往往会不到位，这也是对登记机构形象的一种影响。不仅需进一步增强业务能力，还应提高服务质量。这主要是因为在房价等相关因素的助推下，不动产登记业务经常是高居不下，面对高压高工作量的情况不可避免会导致服务质量下降[2]。
二、提高不动产登记工作水平的建议分析
1、登记范围适当扩大
（1）登记不动产权利限制的行政决定。由于行政决定可对不动产方面的权利加以限制，因此应公式行政决定以便让整个社会了解；（2）登记优先购买权。有关不动产协议当中，所有权人能予以某个指定的人得到优先购买权，由此则让优先购买权变为限制所有权人处分权的方式。特定当事人彼此有关处分权的限制约定，应在公示后才可以对第三人形成法定约束力。要是已经办理了优先购买权登记，则需要明确第三人知晓存在的优先购买权。
进行这样的登记具有很明显的作用，要是第三人没有兼顾优先购买权人切身利益而订立和所有权人之间的买卖合同，其需要承担现有的法律责任。（3）将管理规约订立在区分所有建筑物上，是有效管理区分所有权人各自义务权利的关键路径。针对管理规约是通过书面形式。由全体区分所有权人建立的自治规则，也是最高的自治规则，在社区公益维护上发挥巨大现实作用，此外可有效约束分所有权人的指定继受人[3]。
2、建立统一不动产登记制度
现阶段，我国依然是由多个行政部门负责相应的不动产管理，这样就不能避免“多头登记”的问题，土地管理部分负责土地管理，城建部门负责房屋管理，部门间缺少必要的协调和沟通很容易在实际工作中存在“踢皮球”的问题，这样当事人对相关信息进行查阅时十分的费力费时，无法了解所有信息。基于实践角度分析，分别登记制度的实施极易导致信息无法有效沟通的问题，如果抵押人没有向一个权利人告知实际抵押情况时，一方面会产生纠纷，另一方面也会给不法分子创造实施欺诈行为的便利条件。因此，构建统一的不动产登记制度迫在眉睫，相关立法机关也应及时出台公布制度管理办法。总而言之，统一的不动产登记制度应优先实现登记机构的统一，也就是设置独立机关针对具体不动产登记事务统一管辖；与此同时，在这一基础上构建统一的登记制度与程序，对于申请文件、登记申请、申请受理等都需要做出统一规定。只有这样才能切实提升不动产登记工作的效率，减少低登记成本的支出[2]；此外，让不动产实施统一管辖，根据这样的情况，建立统一立法体系显得尤为必要，该体系能有效改变当前的登记管理体制，采取统一方针对房屋、土地、森林、滩涂等各种类型不动产进行登记，旨在消除当下存在的“各自为政”、“政出多门”的现象[4]。
3、加大不动产登记工作人员培养力度
组织不动产登记员进行深度学习，以此提高个人业务水平及能力。对学习培训制度优化完善，举行定期的窗口服务评比与业务培训，而且要以考核的方式落实，切实提升工作人员综合素养与业务水平。因为不动产登记属于特殊性的业务窗口，往往业务培训会占用工作人员一定的业余时间，但之所以进行业务培训是出于进一步提高整体业务素养，无论是等级机构还是工作人员均应形成一个正确认识。对于中心则应通过相应的补偿、调休等人性化方式激发与维持工作人员积极性，作为工作人员也需要大力支持培训工作。管理工作的落实还应制定相应的服务规范，对标准进一步细化，从而培养一批服务能力过硬业务素养高的不动产登记员队伍，真正提高我国不动产登记工作整体服务质量。
结束语：
不动产登记已经成为社会生活中不能或缺的一部分，而且是一个集中的经济活动领域。对于现阶段有关不动产问题展开详细分析与深入研究，和市场经济、社会发展实际需求相结合，对有关政策制度进一步完善，在确保不会损害人们切身经济利益的同时，最大限度推动社会经济的持续性发展。
参考文献：
[1]司泽楠.完善我国不动产登记的若干思考[J].法制与社会,2014（01）:240-245.
[2]张艳秀.我国不动产登记制度实施问题及对策研究[J].居舍,2019（35）:16.
[3]高杰.浅析新形势下不动产权籍调查测绘的应用[J].科技创新导报,2019,16(26):239+241.
[4]陈传宏.新形势下不动产权籍调查测绘的应用与研究[J].资源信息与工程,2018,33(05):108-109.