张晓彦
郑州豫华房地产评估咨询有限公司 河南郑州 450006
摘要：农用地流转能够促进农用地的集中，增加农民收入。农用地流转基本遵循“依法、自愿、有偿”原则，初步实现农户家庭经营为基础，家庭经营、集体经营、合作经营和企业经营等多种经营方式的共同发展,这也就说明农地流转满意度较高。而开展土地估价工作能够为农用地流转奠定良好的基础，从而来促进农业的改革和发展。由于农用地产权性质和功能的特殊性，我们就必须对农用地的流转方式展开探究，并且探讨农用地流转中存在的问题和农用地的估价方法，提出了促进农用地流转的建议。
关键词：农用地流转；土地估价；估价问题；估价方法
前言
为了推动农村经济的发展，我们要保证土地流转和土地经营的规模化，扩展非农就业渠道。在土地流转过程中，提供专业的管理和服务。为了保证能够有序的使农用地流转起来，我们要对土地进行估价。对土地的预期收益和产权政策进行分析。通过分析当前的土地政策，以及市场状况，从而来提升农用地的价值。这就说明我们必须对农用地在流转过程中的估价问题进行探讨，分析估价方法，根据流转方式来选择估价方法，保证农用地的有序流转。
1农用地的流转方式
在农用地的流转过程中，水利、交通等工程都会对其流转方式产生影响。当前农用地的流转方式，从其所有权性质来看，主要有以下两种方式。
1.1不改变集体所有的性质
在这种流转方式之下，我们并没有改变原有的集体所有制形式，而来进行农用地的流转转，只是将其经营权转让给其他用户。
1.2改变集体所有的性质
我们为了获得更大的公共利益，将农用地征收为国有建设用地，就会使农用地的性质得到改变，而且这种流转方式具有强制性的特点。但由于农用地流转市场并不完善，当前我们对农用地的流转方式主要是征收为国有建设用地，以及将农用地承包经营权流转的方式
2农用地流转过程中存在的估价问题
当前我们在农用地的流转过程中，主要是由于没有完善相关的政策法规，使农用地的流转存在困难。所以当前在流转过程中，主要存在以下估价问题。
2.1农用地流转的规模问题
我们在农用地的流转过程中，没有考虑到实际状况，存在片面追求流转规模的现象，导致开展土地估价存在困难。为此在解决流转中存在的规模问题，最关键的是要求我们要将土地产出率和劳动生产率进行平衡，保证土地经营权的流转和经营规模与劳动力和人口的流出程度相适应。并且在这个流转过程中，要保证效率和公平，从而来确保农用地流转的估价工作能够顺利进行。
2.2农用地流转的速度问题
片面追求流转的效率、流转速度，违背农民意愿，损害农民利益农用地流转过程中，农民是其主体，对整个流转过程的主导权要掌握在农民手中，让农民来决定是否流转、如何定价、选择怎样的形式来进行流转。
2.3农用地流转的用途问题
在农用地的经营权和使用权发生流转的过程中，我们必须明确它的用途。而当前在农用地的流转过程中，存在擅自改变土地用途的现象。在土地上进行建筑物、旅游度假村以及私人会所的建设等问题，就不能够保证土地造价结果的准确性。
2.4农用地流转的流程问题
我们在农用地的流转过程中，没有按照流程进行，存在私下交易的状况。并且也没有建立起完善的流转市场，就会导致存在信息闭塞和合同签订不规范的现象。在发生纠纷时，不能够进行及时的调解，损害农民的合法权益。
3农用土地的估价方法
3.1收益法
使用这种方法时，主要是要求我们对土地未来正常状况下可以获得的年收益进行计算。
但受到农作物类型、气候条件、土壤质量的影响，在使用这种估价方法时，往往会存在着误差，会使土地估价的结果不准确。为了保证能够准确的计算出农用地的价格，相关部门开展了农用地定级分等项目和耕地产能核算项目，从而来保证在收益法之下，能够对土地价格进行准确的估算。
3.2比较法
在使用这种方法对土地进行估价时，要求要在活跃的交易市场中获取可以比较的实例子。根据交易状况、市场状况以及土地状况来进行修正，从而计算出土地的价格。但由于农用地流转市场的不完善，导致我们在运用比较法时，难以收集到完整、真实、准确的信息，就导致在使用这种方法时存在较大的阻碍。
3.3成本法
在农用地的开垦过程中，对支出和利润之和进行调整，从而来计算出农用地的价格。但由于农用地价值的产能，会受到自然条件和培育方法的影响，就会导致成本法不能够对农用土地进行准确的价格估算。与其他估价方法相比，成本法更适合用于农用地所有权性质发生变化的土地流转过程中。
4促进农用地流转的建议
我们在农用地流转过程中，要保持集体所有权性质不变，只是将经营权转让给其他用户。要解决在农用地流转和估价过程中存在的规模问题、速度问题、用途问题、流程问题，政府加大支持力度，对经营体制进行创新。
4.1完善相关法律法规
在不断发展的经济和社会之下，土地制度也在不断的完善，会导致之前的法律与现在土地流转方式并不适应。我们要根据土地所有权、承包权和经营权，对法律法规进行完善。在法规中，要明确说明工商业租赁农地的资格。通过法律法规的不断完善，保证农用地流转能够顺利完成。
4.2培育新型农业经营主体
我们培育新型农业经营主体可以解决当前谁来种地的问题，推动。农用地流转的发展。并且在农用地流转过程中，必须遵循依法、自愿、有偿的原则，政府也要进行引导和管理。而其中家庭农场，它具有家庭经营和规模经营的特点，在未来是最主要的农业经营主体。所以要求相关部门要增加政策的倾斜性，从而来推动农用地流转的发展。
4.3大力发展农村经济
农用地流转出现规模问题是由于存在融资难的问题，为了推动农用地的流转和规模经营，我们需要资金的支持。当前农用地资金主要来源于自有资金、银行贷款、政府补贴。要求随着法律的不断完善，对农业流转中关于银行贷款的法规进行完善。
4.4控制工商资本。
在土地流转的过程中，要求政府相关部门必须要对工商企业租赁土地的风险进行严格的监管。控制租赁土地的面积和时间，并且建立备案和风险制度，对工商企业的租赁资格进行审查。在流转过程中以及流转完成之后，都要进行严格的监管。并且要对企业的经营状况和风险防范措施展开监督，从而减少由于工商资本而给土地流转带来的消极影响。
4.5扩大土地确权登记试点范围
为了确保农用地流转能够顺利开展，我们必须做好确权登记工作。颁发确权登记证。明确土地所有权，降低在土地流转过程中存在的安全隐患。为此我们必须要扩大确权登记试点范围，使农民的权益能够得到保证，为土地流转奠定良好的基础。在推进登记试点范围的过程中，总结之前的经验，与当地实际状况相结合，不断完善确权登记工作。从而使确权登记试点范围得到扩大，促进农用地的流转。
5结语
通过促进农用地的流转，对粮食安全问题以及三农问题的解决有着积极的影响。通过土地流转的方式，可以将农用地集中起来，进行规模经营，推动农业现代化发展，使农用地的经济效益和土地资源利用率得到提升。在农用地流转过程中，首先必须对土地进行估价，所以文中就对农用地的流转方式和估价方法展开了探讨。并且我们发现在农用地流转过程中，存在规模、速度、用途和流程的问题，我们根据这些问题，提出了促进农用地流转的建议。通过法律、经营主体、经济、对工商资本的控制，以及土地确权登记，促进了农用地的流转，优化土地资源的配置效果，使农业产业结构发生变化，推动农村经济的发展。
参考文献
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