孙雪
身份证号:4203251985092364** 湖北 武汉 430000
摘要：房地产企业进行税收筹划可以避免很多不合理的征税项目，减轻企业的税收负担。在“营改增”背景下，房地产企业税收成本增加，所以做好税收筹划对于企业的发展至关重要。税收筹划可以减轻税收成本，让房地产企业在当今激烈的社会竞争中发展，合理利用好税收筹划，实现房地产企业的转型升级。
关键词：营改增;房地产经济效应；前景展望
前言：营改增”前因为产业链之间不完整的抵扣链条，商品容易在流通的过程中出现双重征税的现象。改革后，双重征税的问题在其推进中得到了逐步地解决，给房企的发展打开了一个新的天地。全方位推行“营改增”，不仅能够使不同行业间的抵扣链条打通，而且为解决双重征税给予了制度性的保障，更有助于创造出公开竞争的市场氛围。与此同时，“营改增”也公布了分红政策，通过减少财政收入来增加企业利润并提高其核心竞争力。虽然改革在房地产行业产生了一定性的突破，但是在其道路上依然任重而道远，还需要我们共同的努力。
1营改增政策的概述
营改增这项政策的实施是为了避免上下游企业重复交税现象的出现，有效降低企业的运营成本，提高企业在市场竞争当中的竞争力。对于房地产企业来说，该政策的实施所涉及方面较广，不仅与房地产企业相关，还会在一定程度上涉及到房地产的销售企业、生产商、物业公司等。与此同时，该政策的实施使计税方法及征税程序也变得更加复杂，增加了该政策的实施难度。如果该政策在实施过程中没有处理好相关事宜，将会严重影响到企业的正常运营。
2“营改增”对房地产企业所造成的影响
2.1会大大增加房地产企业的营业成本
相比传统的营业税为主的纳税人主体，增值税纳税人主体具有更大的筹划空间，房地产企业可以在这一点上多进行规划，控制税务额度，进而降低工程成本。总体上来说，主要做好以下两点。第一，由于房地产企业营改增政策的复杂性，有条件的企业可以设立专门的税务部门，针对增值税发票做好对比与认证工作，以便实现后续增值税发票的正常抵扣。如果企业没有相应的条件，也应该做好相应发票的对比管理工作，尤其是要熟悉发票的管理流程，避免由于操作的失误导致的税务抵扣失败。第二，由于相比原来的营业税为主体的交税模式，增值税在形式上更加的灵活，具有“抵、减、扣”等多种形式的交税形式，这就赋予了房地产企业更大的筹划空间，也给了交税部门更加自由的交税形式。因此，房地产企业在进行增值税交税工作时，应当更加详细的规划各种交税途径，采用为自身企业创造最大价值的方式进行交税工作。
2.2避免了重复课征现象的发生
在营业税改增值税以前，我国房地产企业税收负担普遍过重，而且房地产企业的建设周期比较长，通常债务负担比较重，在房地产企业得到土地的时刻，就要缴纳各种税费，比如说契税、耕地占用税、城市维护建设税、房产税等，这些税费都要企业进行缴纳，而这时企业还未盈利，企业的税收负担较重。我国实现了“营改增”后，增值税代替了原有的营业税，避免了重复课征现象的发生，而且增值税是价外税，企业可以进行抵扣，企业合理进行税务筹划，就可以减轻企业的税收负担。
2.3能起到很好的降低房产库存作用
国家税务总局《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定：“增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣”。“营改增”实施后，纳税企业购置的不动产可以当做进项抵扣，大大的推动了企业不动产的发展。不动产可以进行抵扣，对商业销售大大有利，尤其是对于现阶段去库存而言。企业购置商业地产等不动产，会和购置设备一样进行增值税抵扣，促进商业地产的投资，有效缓解了商业地产库存的巨大压力。针对“营改增”政策实行之前没有出售的商品房，增值税则适应简易计税的方法，在原来基础上大大降低了需要征收的营业税，企业可以适当降低房价，能起到很好的降低房产库存作用。
2.4.减轻房地产开发企业的税负
“营改增”税制改革总体上可以减轻房地产开发企业的税负,增强其发展的能力，有利于房地产企业转型升级，从传统单一的住宅格局向多元化的房地产及相关行业扩张，比如物业、旅游等等，从单纯房地产开发向混业经营模式发展。
2.5税率及计税方式改变
营改增后，房地产企业的开发项目根据施工日期可分为老项目与新项目，老项目可使用简易计税方法与一般计税方法，新项目使用一般计税方法。老项目简易计税方法为营业税临时性过渡适用方式，适用5%的征收率；一般计税方法即销项税额扣减进项税额的计税方法，销项税适用11%的税率（2018年5月1日开始适用10%的税率），应纳税额为当期销税额扣减当期进项税额后的余额，如果不足抵扣就需要将其纳入到下期进行抵扣。
2.6树立全局眼光，综合考虑问题
税收筹划的目标如果过于单一，仅局限于降低应纳税额，那么将造成一系列复杂的问题。因此，丰富税收筹划的目标迫在眉睫。我认为有如下方法可以缓解该问题。首先，企业在进行税收筹划时，不能仅仅关注某一种税负最重的税种，还应当关注企业各环节业务所涉及的所有税种的应纳税额的降低；其次，不能仅仅关注某一时间段内企业税负的降低，还要把税收筹划作为一项长远的活动来进行，这样才有利于企业的可持续发展；再次，房地产企业在选择税收筹划方案时，应当选择相对稳定的方案，因为税种政策是不断变动的，要时刻关注其变化，才能及时作出应对的方案；最后，在进行税收筹划时，要树立全局眼光，综合考虑问题，在节税的同时也要关注企业的生产经营活动和财务核算活动等，着眼于企业的资源配置，关注企业最终的利益最大化目标的实现。
2.7.通过节税增加企业的盈利
将降低房地产企业税负作为契机，使房地产企业的竞争力全面提高 制定“营改增”政策的目的是为了减低行业整体税负，然而，并不是所有的政策目的都能很好的被市场反映，结果会是有一部分的企业因“营改增”而减低了税负，也会有另一部分企业因“营改增”增加税负。不论怎样，“营改增”都为企业进行合理的“纳税筹划”提供可选项，能通过节税增加企业的盈利，企业应综合各方面因素，把“营改增”作为契机，使企业竞争力得到全面提高。
2.8优化完善监督管理制度
在营改增背景下，房地产行业增值税抵扣链条顺利构建，房地产企业税负方面已被提出全新的要求。在日常运营过程中，房地产企业要根据营改增多样化优势，结合内部控制方面存在的问题，优化完善监督管理制度，科学细化的基础上，将其落到实处，有效指导开展的经济活动。房地产企业要利用信息化手段，结合营改增内涵，构建合理化的监督管理系统，全方位动态监督日常开展的各类经济活动，及时发现并解决存在的隐患问题，加大内部控制力度，巧妙利用营改增优势，合理控制各方面支出的成本，有效降低自身税收压力，提高运营经济效益。
2.9.减少流动资金的占用
由于房地产企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。房地产企业一般是通过预售方式销售房产，营业税应当在确认预售收入的当期就进行计提缴纳，造成企业流动资金的早期流出。营改增后，房地产项目的材料和设备等先购入，增值税的进项税额可以抵扣销项税额，使得开发前期企业需要缴纳的税费降低，减少流动资金的占用，此时房地产企业应根据资金流的变动，调整企业的运营情况。
结束语：为了与时俱进，紧跟世界经济潮流，我国采取了一系列的改革措施。“营改增”的实施对房地产企业有着深刻影响。在当今经济形势严峻，各行业之间的竞争格外激烈的情况下，房地产企业要以这次税制改革为契机，优化企业内部管理，推进企业转型升级。做好税务筹划，避免税收制度改革给企业带来不应有的损失。
参考文献：
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[3]刘晓伟.“营改增”对房地产企业税负和经营情况的影响研究[D].安徽大学，2017.