融创哈尔滨公司 黑龙江 150010
摘要：当前，我国社会主义市场经济处于高速发展的阶段，人们生活水平日渐提高，对于住房要求也日益提升，房地产作为我国国民经济的支柱型行业，其发展水平也越来越高。但是，与此同时，房地产企业之间的市场竞争也逐渐激烈，这就需要房地产企业加强对成本管理工作的重视，结合当前的管理现状，研究相应的成本管理措施，以此促进企业的稳定运行。
关键词：房地产；企业；成本管理；控制
引言
成本管理作为房地产企业管理活动中的一项重要内容，房地产企业经过了多年的发展，初步建立了成本管理内外部机制和体系，房地产开发商通过工程招标、技术咨询、设计方案征集等方式引入外部竞争，将成本控制在合理范围内。但是也有很大一部分房地产企业存在过度压低工程造价，一些施工单位为了能够赢得竞标彼此之间相互压价，工程造价与正常水平相偏离，在经济利益驱使下，在选材上以次充好，无法满足材料的耐久性、安全性及美观性等使用要求。房地产企业缺乏对成本进展的有效及实时跟踪，缺乏有效的资金管理工具，增加了资金的使用成本。
1房地产企业成本管理存在的问题
首先是缺乏先进的成本管理方法。在企业的发展过程中，出现了各种各样的管理模式。而其中对于成本方面也有较多的管理方法，如变动成本法、作业成本法、目标成本法、标准成本法等。而有些企业并不能结合自身的特点和实际运营情况，更好的完成企业的成本管理目标，甚至不能更好的选择和运用适合企业的成本管理方法和成本管理工具，导致最终不能完成企业自身需要达到的目标。而一些房地产企业还采用传统的成本控制方法，主要根据财务部门的决算报告来制定成本。而由于财务人员知识体系的局限性，使得出具的报告具有一定的偏颇，这种核算方法不能充分发挥成本控制的作用，与房地产企业成本管理的理念有一定的差距。这种成本控制方法不能充分发挥事前控制和事中控制在整个成本核算中的作用，使得成本核算中存在的问题不能及时被发现并提出解决的方案。其次是财务管理体系不健全。企业的财务管理部门不仅要处理企业日常财务核算事宜，还要参与到企业的内部管理中，为企业管理人员提供各类管理信息，为实现企业的战略目标打好基础。但因企业缺乏与自身发展相适应的财务管理体系，尤其是企业很多财务人员因思想、素养及培训不到位，导致员工只求稳定，不求发展，工作不积极、不主动，进而影响了企业的成本管理的实施。因此在对专业知识的掌握上缺乏一定的主动性和积极性，限制了自身能力的提升，使得业务视野变得狭隘。与各部门的组织协调也有所欠缺，从而造成部门协同不力，企业运营效率低下，整体管理水平落后的问题。
2房地产企业成本管理控制措施
2.1健全决策议事体系
其一，企业可以建立专家咨询议事制度，聘任对房地产开发投资具有专业经验的人员作为企业的技术顾问。在开展项目投资决策时由专家对项目投资的可行性和成本效益性进行论证分析，以专家的意见作为投资决策的依据，提升决策的科学性。其二，实行重大事项集体决策制度。房地产开发企业可以通过制度的形式明确规定重大事项的范围，当企业面临大额资金调度、重大合同签订时可以召开集体会议，由管理层共同决策，并对决策执行效果进行动态跟踪，以确保决策的权威性。
2.2采用科学的成本管理和控制方式
房地产企业在进行成本管理工作时，还需要做到与时俱进，采取科学的成本管理和控制方式。房地产成本管理方式主要包括动态管理方式和静态管理方式2种：（1）动态管理方式的重点在于动态控制。
管理人员用动态管理方式进行成本管理工作时，需要将房地产项目的各个环节进行模块化，然后分析各个模块在具体运行过程中对成本控制产生的影响以及相互之间的影响，在此基础上计算房地产项目的成本。动态管理方式的应用特点是：模块之间的相互影响作用较大，不管是哪一个模块出现变化，都会影响房地产项目的成本。（2）静态管理方式，这种管理方式和动态管理方式的主要区别在于：静态管理需要工作人员对每一个模块的成本范围进行估算，以此实现成本管理。
2.3制定科学合理的发展规划
在制定房地产发展规划的时候，一定要结合我国的基本国情，还要对房地产今后发展的思路和方向有一个明确的认识，结合目前的市场发展规律，制定出符合实际国情的房地产规划和政策，使其更好地推动房地产经济的发展。在具体的房地产经济管理过程中，制定的发展规划目标一定要合理，不仅要设置今后发展的长远目标，还要对短期和中期目标进行合理规划，然后按照规划的方向不断努力，力求能够如期完成目标要求。在进行房地产经济规划前，要派人对市场进行调研，还要对目前房地产经济管理的现状进行详细分析，对于一些存在的问题要采取有效措施进行解决，力求制定的规划能够顺利有序的开展。
2.4加强项目可行性分析的管理
由于房地产投资会受到诸多不确定性风险因素的影响，为了降低这些风险因素，企业应事先对各种投资方案进行可行性分析和综合评价，选择一个比较好的方案。通过科学有效的方法对房地产投资的各方面做细致的财务预算分析，并对项目进行准确定位，确定其可行性，尽可能的减少开发的盲目性。同时在项目开展后，房地产企业应当及时建立起以现金流预算为核心。
2.5建立动态成本和激励机制相协调成本管理机制
动态成本作为新经济形势下房地产全过程成本管理中的一项重要内容，能够将目标成本与动态成本之间存在的差异直观的反映出来，为房地产部门及时发现问题和解决问题提供依据，提升成本控制效果及质量。需要将实时性作为动态成本制度中的一项重要内容，确保监控成本各项工作能够及时进行。随着房地产项目的不断发展，需要结合房地产行业现阶段的实际发展情况，调整成本计划，防止成本出现异动而导致房地产企业的利益遭受到严重的损害。另外，在进行动态成本机制建立期间，应树立整体意识，将企业全体员工作为成本管理制度中的主体，并且在企业经营发展的每一环节中均渗透成本思维，以此来打造出一条完整的成本管理链条，确保企业成本经营循环链能够实现良性循环。需要将房地产企业的激励机制与动态成本机制相结合，要求全员参与到房地产企业全过程成本管理中来，各个成员之间相互约束及相互监督，在内审人员的辅助下，监管资金流通、合同制作及企业招投标工作，将考核手册发放到各个部门的员工手中，将企业的成本控制效果与员工自身的利益相挂钩，确保房地产企业中的员工成本控制意识能够与企业的成本控制意识相契合，提升员工对企业的凝聚力及归属感。
结语
总而言之，房地产企业在实际的财务管理过程中，为了规避投资、资金回笼、成本失控等风险，必须在财务管理中切实落实内部控制，完善投资决策机制，提高内控人员综合素质，制定科学的全面预算管理机制，灵活运用各项筹资策略，发挥最佳内部控制效果，为企业健康、稳定的发展提供有力的保障。
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