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摘要：社会的发展与科技的更新，助力了城市的进一步发展，在土地资源供应、需求矛盾日益突出的背景下，以节约用地、拓展发展空间为目标的“三旧改造”政策应运而生。该政策最早在南方某城市试行，重点强调对旧村庄、旧厂房和旧城镇进行改造再开发。“三旧”改造政策的提出，在各行业领域出现了不同反响。“三旧”改造在集约用地、盘活城市土地资源的同时，也给我们带来了不同方面的思考。推进"三旧"改造工作，能有效的盘活存量建设用地，集约节约利用土地，对实现经济社会的可持续发展有重大的现实意义。因此，对“三旧”改造予以研讨十分必要。
关键词：“三旧”改造；城市更新；动态化电子数据库
引言
现阶段，国内各城市都体现出前所未有的快速发展态势，城市更新工作逐步深化实行，然而，因为产业项目的繁杂和发展渠道的多元，使得城市实体区域不能完全满足改造要求，进而则导致城市可用土地资源逐渐减少。因此，如何缓解城市建设用地不断减少，使得城市能长期稳定发展，成为了民众关注的问题。在这样的背景下，三旧”改造政策应运而生。
1“三旧”改造与城市更新规划概述
“三旧”改造指的是对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”进行改造，对城市面貌进行转变，逐渐向“新城市、新产业、新社区”递进。“三旧”改造及“三旧”改造政策的提出，是南方某城市通过对国内土地状态，土地可用范围逐步缩小、各行业领域经济发展模式亟待创新等情况的总结而提倡。该项政策旨在对城市土地予以集中调整和充分运用，从而为城市的全面升级创造有利条件。
城市更新，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。其目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造和建设，是从城市发展最初的物质类重建逐渐发展成为覆盖整个城市的系统性更新，在整个系统中涉及到文化、社会与环境等内容。从“三旧”改造的目标与内容来看，该改造的实施，涉及到城市整体发展与格局规划、土地利用、居住条件以及产业经济发展等问题，是城市更新的重要模式。
2“三旧”改造政策确立的重要性
“三旧”改造政策的建立实行会直接影响到城市今后升级和发展。“三旧”改造的本质是城市整体升级，是对存量建设用地的“二次开发”。“三旧”改造政策的建立实行，其主要目的是，在对城市予以整体创新升级时，达到对土地规划使用政策的优化升级和落实，并且对“三旧”改造政策予以落实，从而为城市全面升级及其今后持续良好发展创造有利条件。该项政策的建立执行若是得到国内相关部门批准，城市建筑升级和布局调整等工作方案就会被陆续执行，其中会以土地方面的规章制度为指导，从而保证增进土地资源规划和使用的充分性，保证为城市各行业的经济快速提升及其持续稳定发展创造有利条件。
3 “三旧”改造城市更新规划实施中所遭遇的瓶颈
城市更新改造是一个复杂的社会经济系统工程，“三旧”改造在取得巨大成绩的同时，也面临着种种困境，政策目标过于单一，不能合理的配置公共服务设施。缺乏统筹协调，项目空间布局不合理，利益分配机制不合理等问题都是阻碍改造的重要问题。
自南方某城市提倡“三旧”改造政策至今，大部分城市都陆续将这样的政策予以了全面执行，然而在政策执行的具体环节，还是有诸多问题，制约着城市改造工作的稳定实行。这些问题具体集中到了以下几点：第一是成本高。在将城市“三旧”改造方案予以全面执行时，应当着重对城市范围内的总体布局、产业和乡镇等予以调整，其中所包括项目繁杂，可能导致较多成本，经济负担重。且从经济角度来看，以改造成本为前提，产生反推容积率，以此来确定规划工作的开展，会对城市的布局、社会功能等予以忽视。尽管改造成本反推容积率可达到规划的效果，其可缓解规划过程中所产生的阻力，可提高经济效益，但与城市发展的社会公共政策的特性不符，无法达到功能全面体现的目的。第二是审批流程较复杂。当前，我国在城镇化建设方面的权限已经下放到县区部分，而镇级政府仅仅具备城市建设公共服务职能，缺乏相应的审批职能，成为制约“三旧”改造工作实施效率与力度的因素。
通常情况下，开展项目审批工作会耗费大量的时间，要经过层层审批后，还要进行技术审批与核查等，工序复杂，审批流程相对复杂，致使审批的期限被不断延长，但是若审批书不下来，也不能确定是否开展拆迁工作，制约着“三旧”改造的开展力度。第三是法律问题较突出。在“三旧”改造政策实施的过程中，会涉及到大量法律问题，利用补办手续的方式将“非法改造”转变为“合法改造”，此政策在实施的过程中存在严重的缺陷，会为不法分子提供契机，钻法律空子，进而产生一系列非法用地扩张行为。在“三旧”改造工作愈加得到重视的条件下，来对城市布局予以全面调整，体现由“不法”向“合法”过渡的态势，虽然这样使得城市改造规划工作有据可依，但同时也可能伴随潜在的风险，这样的工作在性质上看，未能在法律允许范围内，也偏离了依法改造规划相关的法律条例，继而则使得法律问题愈加凸显。
4 “三旧”改造城市更新规划的优化措施
4．1 强调“三旧”改造与法定体系的融合
要在根本上确保“三旧”改造政策得到全面落实，确保相关工作能够持续稳定实行，就需要在具体行动中，充分依照国内在有关法律内容，遵循以法办事的思想，在依法、用法的前提下，对城市实行总体改造。科学的制定改造方案，合理划定改造范围，并切实保证其中所涉各项工作都是在法律允许范围内实行。在开展城市土地租用批准流程、空间布局管理与产业链条构建时，相关的规划指标、内容要与法定体系中的规范保持高度一致。
4.2制定城市动态化电子数据库
为保证城市升级与规划工作的快捷实行，在“三旧”改造工作中，可考虑构建实时化的线上数据系统。这种系统应体现随时输出、输入的效用，可以给城市升级规划工作的实行奠定先进技术上的保障。这种系统在具体运用中，可以随时将交通线路改造数据、调研信息等予以收集、整合、归档和保存。结合这些数据信息，相关工作人员能迅速总结出具备高度参考效用的内容，以此保证及时且准确的掌控规划区域的调整进度等。这种系统的合理运用，可以将城市规划过程产生的信息数据予以实时上新，以此为城市规划的有序实行提供保障。
4.3 建立健全改造审批制度
想为确保“三旧”改造工作的顺畅性和快捷性，还需要建立健全项目改造审批制度。审批程序过少或过于繁多，都容易导致城市改造工作不能有序开展。程序过少，容易导致权力寻租现象，如果是项目繁杂，则容易使得具体项目在调整过程存在局限，进而则可能妨碍到改造工作快捷实行。因此需要建立健全审批制度，并注重考虑各个审批组的良好配合，在合理范围内尽量精简报批级别，举行有效的专项评审会。也可考虑采取网络化审批形式，从而最简化审批时间和项目，强化审批工作快捷性，确保审批工作的顺利进行。
结语
城市发展到一定阶段后，因城市空间及城市质量升级的需求，“三旧”改造必然是一优良途径。大力推进“三旧”改造是落实土地管理制度改革，科学利用有限土地资源，保障发展用地的重要途径；也是加快改善人居环境，推动城乡发展的必然要求。然而，在相关工作的具体实行环节，还是伴随一些问题，比如财力投入多，审批项目繁多、法律等问题。在这样的条件下欲保证强化“三旧”改造的顺畅和快捷性，就需要更多的考虑将相关工作与法定体系进行充分联合，建立健全审批制度和实时性数据系统，从而为“三旧”改造工作的顺畅快捷开展创造更有利的条件。
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