湖北省地图院 湖北武汉 430074
摘要：围绕宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记总体目标，依据《土地利用现状分类》《地籍调查规程》《土地登记办法》《城镇地籍数据库标准》等相关技术规定、办法和标准，充分有效地利用现有的土地调查成果和登记成果资料以及航天航空遥感、地理信息系统、卫星定位和数据库等技术，采用地籍总调查、土地总登记模式（准备-通告-地籍调查-申请-土地权属审核-公告-注册登记-核发土地权利证书），通过外业调查、复核审查、内业建库相结合的方法，完成宅基地使用权、集体建设用地使用权的地籍调查、宗地编码、土地确权、争议调处、登记发证、数据库建设等各项工作，做到“权属合法、界址清楚、面积准确”，以保障农民集体土地合法权益，促进社会经济发展。
关键词：宅基地；集体建设用地；使用权
1项目范围
项目范围以荆门市东宝区为例，东宝区隶属湖北省荆门市管理，位于江汉平原西北部的湖区和荆山余脉东南的丘陵岗地地带，地处北纬30°46′至31°27′、东经111°5′至112°21′之间；全区南北最大长度约70.75千米，东西最大宽度48千米。面积1679平方公里。东宝全区辖马河、栗溪、子陵铺、石桥驿、牌楼、漳河6个镇，仙居1个乡，龙泉、泉口2个街办。此次调查只涉及马河镇镇、栗溪镇、子陵铺镇、石桥驿镇、牌楼镇（不包括已划为掇刀区的花竹村、冯庙村、荣星村和团山果园场）和仙居乡。
本项目的调查范围为东宝区辖区范围内的农村宅基地和集体建设用地，此次调查涉及漳河新区、马河镇、栗溪镇、子陵铺镇、石桥驿镇、牌楼镇和仙居乡。调查区总面积为1679平方公里，农村宅基地和集体建设用地初步统计为41234宗，其中宅基地宗地数为41094宗，集体建设用地宗地数为140宗。
2项目主要内容
围绕宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记总体目标，依据《土地利用现状分类》《地籍调查规程》《土地登记办法》《城镇地籍数据库标准》等相关技术规定、办法和标准，充分有效地利用现有的土地调查成果和登记成果资料以及航天航空遥感、地理信息系统、卫星定位和数据库等技术，采用地籍总调查、土地总登记模式（准备-通告-地籍调查-申请-土地权属审核-公告-注册登记-核发土地权利证书），通过外业调查、复核审查、内业建库相结合的方法，完成宅基地使用权、集体建设用地使用权的地籍调查、宗地编码、土地确权、争议调处、登记发证、数据库建设等各项工作，做到“权属合法、界址清楚、面积准确”，以保障农民集体土地合法权益，促进社会经济发展。
2.1 宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记发证
逐宗实地调查集体建设用地和农村宅基地的权属、界址、位置、面积和用途，掌握每宗土地的权属状况和利用状况，完成确权登记的相关技术工作。
2.2 数据库建设
根据宅基地使用权和集体建设用地使用权调查成果，按照要求建立东宝区宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记发证数据库。
2.3 图件编制
根据调查内容和数据库成果编制地籍索引图、地籍图和宗地图。
3 实施流程
项目流程见图3-1
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图3-1 项目流程图
3.1 地籍测量
利用HBCORS RTK进行首级控制网加密及图根测量，加密各等级平面控制点时，应联测3个以上高等级控制点进行检核。
采用HBCORS RTK图根控制点测量，居民密集区采用闭合导线或支导线的方式测设图根控制点。
根据国家和省有关的法律和测量技术规范的要求以及《湖北省宅基地和建设用地使用权确权登记发证工作实施细则（试行）》要求，进行地形、地籍要素的测量和地籍图的绘制。
3.2 数据库建设
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东宝区宅基地使用权和集体建设用地使用权数据库建设步骤
3.3图件编制
（1）地籍图的编制：东宝区宅基地使用权与集体建设用地使用权调查根据测量区域的不同而采用不同的比例尺进行地籍图的测绘。乡镇所在地、集镇和社区居委会采用1：500的比例尺，村庄采用1：2000的比例尺。
（2）宗地图的编制：在地籍测量工作的后阶段，当对界址点坐标进行检核后，确认准确无误，并且在其他的地籍资料也正确收集完毕的情况下，依照一定的比例尺制作成的反映宗地实际位置和有关情况。
（3）地籍索引图的编制：为便于检索和使用，地籍调查工作结束后，应以区为单位，编制地籍索引图。
4 项目成果
（1）地籍测量成果；
（2）数据库成果；
（3）图件成果：地籍图、宗地图、地籍索引图。
5总结
随着城市化和工业化向城郊农村地带不断扩张，在经济利益、城乡居民利益互补以及景观优势等因素的共同驱动下，经济发达地区宅基地流转的市场日趋发达，因此宅基地管理措施应当采取疏导方式而非强堵手段。通过土地管理制度改革，依法准许宅基地入市，制定宅基地流转制度，建立合理规范的农村宅基地流转市场，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，推动城乡协调发展，保护农民利益。
东宝区城郊许多宅基地布局杂乱无章，零星分散，土地浪费和乱占现象严重。解决农村居民点布局不合理问题的基本思路是：以改善农村的生产和生活条件、逐步达到城乡一体化为出发点，以社会稳定为基础，以实现城市总体规划目标为方向，以经济支撑能力为尺度，以村民自愿为原则，采取整体规划、分类指导、循序渐进的办法，把长期渐进式调整与短期跃进式调整结合起来，把全面的环境整治与重点性的配套建设结合起来，把布局调整、新村建设与改善村民生活和生产条件结合起来，加快政策调整和推广的节奏。农村居民点的调整不是村民在旧有基础上易地居住，而是一个提高生活质量的过程。因此，应当把调整、整治、改造、建设等工作紧密结合起来，以调整带改造和建设，以改造和建设促调整，在村庄整治、改造和建设中解决布局问题，达到空间调整与水平提高、面貌更新的双重效果。根据农村居民点存在的问题不同，采取的调整策略也不同。对存在生存性、功能性、规模性、体制性等不合理问题的村庄，需要划定范围，根据不安全、不方便、不经济等问题的程度和调整改造的支撑能力，确定调整的步骤和时序。同时应当鼓励农民建楼房，配套的宅基地面积上限应作相应调整。实行宅基地有偿使用制度，便于对村庄统一规划、加强管理，改变村落破旧零乱的面貌。根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设，完善乡（镇）土地利用总体规划，安排专项资金编制村庄土地利用规划和村庄建设规划和开展村庄治理试点，从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，因地制宜，分类指导，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地，从而有计划有步骤有特色地改善农村生活和村容村貌。对于二三产业发达的城市控制区、乡镇规划区和控制区范围内的村庄和城中村，宜推行农民公寓化，开发农民住宅小区。对于经济比较发达的城镇周边的自然村或零星村民住宅，应纳入城镇规划，有步骤地整体搬迁，向城镇集中。对于零星的、未能成片的住宅区及选址不在镇中心区和城镇近期开发建设重点区域，均不宜推行农民公寓化。对于离城镇较远、经济基础一般的村庄及以农业为主的村庄，也不宜推行农民公寓化，按照有利生产方便生活的原则，建设中心村。
参考文献：
[1］湖北省宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记发证工作实施细则［R］.2013.
[2］苏博文，东宝区宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记发证技术方案［R］.2013.