钟原
苏州吴地土地房地产咨询评估有限公司 江苏省 苏州市 215200
摘要：信息技术的迅猛发展促使多个行业发生了重大变革，诸多新技术迅速渗透到各个领域，发挥了重要作用，有效提高了人们的工作效率。在房地产估价领域，需要收集与分析海量信息，难度较高、工作量大，且具有时效性，而信息技术能够完全满足房地产评估工作的需求，有效提升信息处理能力，并在最短时间内给出精确结果，简化繁杂的工作，确保最终结果的准确性，为企业决策提供依据。
关键词：地产估价；城市更新；咨询服务
引言
在21世纪之前，我国多数房地产估价企业属于事业单位，依赖于政府机构。但在2000年伊始，国务院针对经济鉴定类的中介机构进行改革，原有的房地产估价企业在改革之后，成为注册房地产估价师出资建立的企业。在房地产行业快速发展的环境下，房地产估价行业得到了发展的机会与前景。
1城市更新的概念
城市更新可以看作是一些生活领域的改造措施，其中大部分面临设备老化、无法适应现代生活，城市更新开始有计划地进行。现阶段的城市改造主要集中在综合城区，如一些旧工业区的拆除和重建、一些旧贸易区的功能变化等。城市改造为城市提供了新的动力，不仅最大限度地扩大了土地和住房，而且还创造了就业机会，以推动城市经济的发展。(b)从投资者的角度来看，在城市化进程中改造旧建筑是一个不可或缺的机会；城市更新从政府的角度推动着建筑经济，城市形象不断提升，吸引了更多的高质量企业，最终实现了增税的目的。
2房地产估价机构在城市更新中的作用
近年来，房地产估价公司之间的竞争加剧。因此，房地产估价企业不可能采用传统的经营管理形式，而必须根据当代社会不断变化的需求优化创新。房地产估价扩大了市场，同时加强了内部管理，最终目标是提高专业水平。作为这一进程的一部分，房地产估价需要朝着精细协调的管理方向发展，管理需要进一步加强。细化管理已发展成为日本行政理念，是完善社会分工和服务质量的主要方向，而完善管理则需要在常规管理的基础上进行优化。房地产估价部门正日益走向精细协调的管理，公司必须根据法规制定详细的管理模式，确保内部管理的详细发展。这样，您就可以为公司创造更多的空间和空间。
3城市更新中出现的矛盾
城市更新有两个主要领域:补偿冲突。城市更新的一个特点是它所包含的所有个体都是纯粹基于市场的，不受当局的限制。因此，当城市更新项目的开发人员向业务所有者申请收购时，所有者可以协商购买条款或干脆拒绝出售。市场这种不可强制执行的行为导致土地及相关商品价格不受特定标准的约束，使业主可以提高售价或故意拖延工程进度，从而导致房地产机械购置价格上涨。存在着对已经签署的业主不满的危险，导致违约，进一步加剧双方的矛盾。与此同时，现有的国家规定和法律框架可能不足以应对日益增长的城市复兴，从而可能导致相对令人不安的行为，例如:b .房地产经纪人以不当手段威胁持有人。
4城市更新中房地产估价机构提供的服务
4.1提高房地产评估的主观性
通常的产品制造业往往由国家或者行业制定质量标准，其质量高低一般可以通过物理测量或化学检验得到比较客观的衡量，而房地产估价的质量评判无法通过严格、量化的科学指标去衡量。
即便住建部和质监总局发布《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）国家标准、中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《房地产估价报告评审标准》具体评判依据，也无法完全解决房地产估价专业意见（通常以房地产估价报告为载体）准确程度的客观科学评价问题。鉴于房地产估价自带属性，这些标准涉及的大部分指标是定性的主观指标，不同业内资深专家对同一份房地产估价报告得出评审结论差异较大的情况屡见不鲜。可见，房地产估价的质量评价具有很强的主观性。
4.2正视和剖析当前抵押估价市场
正确理解银行业抵押估价按单收费和银行大数据内评减少估价业务量的现实，多数金融机构作为企业，减少估价费用支出，降低运营成本，是企业本能的必然选择。因此，出现银行采用或购买“大数据估价”产品作为估算抵押物价值并运用到贷款业务中，也不足为奇。尽管“大数据”产品估算抵押物价格在法理上还没有定论，但金融机构还是难以摆脱既当运动员和又当裁判员之嫌。如果一旦委托双方有争议，作为专业估价机构最具有发言权，可以起到定纷止争的作用。
4.3业主提供咨询服务，保障其合法权益
房地产估价机构对业主可以提供的服务主要集中在咨询服务方面。因为，业主在一个城市更新的项目中常常处在一个被动的地位，其一般不能够和开发企业一样得到对称的信息。这种弱势情形导致业主可以获取的补偿标准往往比较低，所以，业主为了使自己的合法权益得到保障，常常会聘请房地产估价机构做专业的咨询。
4.4高评估人员职业素养与信息技术水平
房地产估价的快速发展吸引了大学毕业生和社会科学家能够获得相关证书并选择进入行业。但是，在当今的房地产估价谈话市场上，虽然有相关文件可以顺利进入工作场所的专业人员水平参差不齐，但他们缺乏专业服务，无法了解最新的房地产估价方法、理论等。计算中经常出现错误或不当，无法考虑到影响价格的所有因素，有的专业人员缺乏责任感，工作不严格，无法及时纠正甚至重复出现错误。此外，还有评估，特别是老年人，他们获得信息技术的机会较长，机会有限，缺乏足够的实际经验，甚至无法执行扫描、上传和分类单个文件等基本任务，而使用网络数据库、大型数据技术和通信软件也是如此。评价机构必须注重工作人员的职业培训，聘用高素质的专家和讲师，对人力资源部门的工作人员进行培训，详细说明行业的最新发展情况，并要求工作人员熟悉房地产评价、影响、国家政策变化、市场发展等，熟悉信息技术的工作方式和考虑因素，为信息办公室奠定坚实的基础。
结束语
房地产在我国经济发展中发挥着重要作用，房地产成为最受欢迎的商品，在业内的热情、扩张和估价活动的重要性日益突出。通过将信息技术引入房地产评估，可以有效地规范评估过程，缩短评估时间，提高效率，提高服务委托结果的准确性。
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