翟慎峰
山东金泽房地产开发有限公司，山东 淄博 255000
摘要：随着房地产业的快速发展，许多房地产开发企业不断涌现。房地产开发企业要想在激烈的竞争中立足，可以通过降低工程造价来提高经济效益。从行业的角度来看，只有定位正确的平衡点，才能保证工程的工期和质量，积极有效地加强成本管理，从而有效控制和掌握综合成本，并在成本最低的情况下接近极限，以赚取尽可能多的利润。但是，成本管理部门需要成为组织中成本效益的驱动力，并在决策，设计和施工阶段做好成本控制，以便各方可以结合并利用专业资源形成协同效应，确保成本管理的有效性。
关键词：房地产；工程造价；成本控制
1 房地产行业的主要成本构成
房地产企业在经营过程中，主要的成本支出包括:土地购置成本、房地产项目前期工程造价、建筑安装工程造价。有时，为了保证项目交接后的正常使用，房地产企业还需要承担相关的公共设施和配套建设费用，为了实现销售目标，房地产企业还需要花费大量的销售和经营费用以及银行贷款产生的利息。由于房地产企业在整个经营过程中，成本支出的类型比较复杂，涉及的专业较多，管理稍差会造成浪费，导致实际成本超过目标成本。因此，在房地产项目管理过程中，房地产企业应更加重视成本控制。
2 房地产企业成本控制过程中存在的问题
2.1 阶段性成本管理突出，缺少完整的成本管理体系
房地产开发企业的成本管理贯穿于生产经营的全过程，从项目决策到售后服务。与其他企业相比，房地产开发企业的生产周期更长，从决策到销售需要十多年。因此，许多房地产开发企业在成本管理过程中，形成了明显的阶段性成本管理模式，即制定不同生产经营环节的成本管理体系，进行成本核算。在一定程度上解决了房地产企业发展周期长和风险管理的问题，但分阶段广泛的成本管理模式将导致不同阶段的管理失误或孤岛。成本管理的许多细节被忽略了，这与现代成本策略管理的思想是不一致的。尽管分阶段的成本管理具有许多优点，但是由于缺乏完整的成本管理系统，该模型的弊端将不可避免地暴露出来并将继续扩大，给企业成本管理带来更多的风险因素和更大的管理难度。
2.2 项目可研阶段市场调查不深入，投资分析不严谨
房地产企业需要在项目开发前科学有效地评估项目投资的可行性，并分析投资是否合理。结合分析结果，确定投资规模。从实际工作过程中可以看出，很多企业正在开发建设项目，由于缺乏时间或缺乏专业人员，并没有及时组织相关人员对整个项目进行深入的调查和分析，所以投资成本也缺乏详细的分析，这就导致了在项目刚开始时，对成本没有进行科学合理的计算和规划，导致项目实施过程中实际支出成本与预计投资成本之间存在较大偏差。
3 项目决策阶段工程造价的控制
项目投资决策是对投资行动计划进行选择和决策的过程，也是通过技术经济比较对不同建设计划进行决策和决策的过程。因此，项目决策直接关系到项目建设的成败，项目成本的高低和投资成果的质量。在项目的决策阶段，可以选择最佳投资行动计划，合理地估算和计算项目成本，并可以有效地控制项目成本。
重要的是，在决策阶段，技术和经济决策也会对项目成本控制产生重大影响，尤其是确定施工标准，选择施工场地，选择评估技术和设备，都会影响项目成本水平。此外，在项目建设的所有阶段，即决策阶段，初步设计阶段，技术设计阶段，施工图设计阶段，项目招标阶段，合同阶段，施工阶段和竣工阶段在验收阶段，通过对项目成本的测算和控制，形成相应的投资估算、设计预算、修订预算、施工图预算和总合同价。投资估算的准确性取决于项目成本和完工程度，这也是影响项目成本控制的重要因素。因此，有必要加强项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据，合理地计算投资估算，以确保投资估算的准确性，以确保其他阶段的成本。在合理范围内，以达到投资控制的目的并避免“三超”的发生。
4 设计阶段的成本控制
设计阶段的成本控制是项目成本控制的重要阶段，其对项目成本的影响为60％?80％。在此阶段，成本控制者与开发商的建筑师和设计院的设计师紧密合作。主要方法和措施如下：
4.1 做好设计方案的评审
成本控制者对设计方案的结构体系，基础建模和平面布置进行了分析，并向建筑师提出了优化设计方案的建议。另外，对设计方案的计算过程进行了回顾，以避免人为因素的影响，特别是设计系数的取值。
4.2 做好施工组织设计的审定
施工过程中的不利因素:①造价工程师对施工组织设计或施工方案不太重视，基本上是在第二次审核后提交监理和工程部审批。②建设方希望提前完工，缓解资金压力，只增加投资，提前交付。但是，在这个时候，也要看他为加快工程所采取的措施是否与施工组织设计一致。③施工组织设计中未规定加速措施，必须要求他补充抢险方案。
在这一阶段，虽然成本控制的方法难以掌握，但为了减少工程风险的发生，避免不必要的经济损失。因此，造价人员必须参与施工组织设计的审批，因为他可以控制6%的造价。
4.3 设计优化
成本工程师必须意识到设计变更对开发性能的影响，否则很难掌握成本。基本原则在技术上是可行的，在法律上是允许的，在经济上是合理的，并且质量标准保持不变。设计变更期限为20年，施工单位无权获得第一方提出的设计变更或现场签证设计变更提议，主要从技术层面考虑设计者提出的设计变更。经济合理性是指在不改变其他标准的情况下节省成本，或者可能是在成本增加的同时，潜在指标（例如房地产价格、声誉和社会效益）趋向于显着提高，甚至可能将其提高到一个新的水平。设计优化的难点在于掌握这种测量方法，需要进行成本分析。
5 施工阶段的成本控制
为了有效解决房地产项目成本控制问题，加强房地产项目成本控制，有必要加强房地产项目建设阶段的成本控制。施工阶段的成本控制应注意以下两个方面。一是房地产项目招标，二是合同管理。项目招标是房地产项目实施的重要组成部分。首先，要保证投标过程的合理性和房地产项目的合理范围，确保投标过程的合理性和房地产项目的成本。其次，房地产要严格审查投标单位的资质、信誉和施工经验。必要时可实地考察，选择资质较高的投标单位。最后，对施工图纸进行详细分析，并提前编制标底。针对市场上同类项目，确定房地产项目的最高价格和最低价格，提高成本控制的科学性。结合房地产项目建设阶段的合同管理，建议房地产企业做好以下工作：一是成立专门的合同管理部门，参与合同签订的全过程，有详细的了解合同内容，以确保履行合同条款。另外，施工合同文件的格式应符合有关标准，合同内容应系统，完整，明确当事人的权利和责任。实行律师评估机制，控制合同法律风险。另外，为了加强房地产项目建设阶段的成本控制，我们需要集中在以下两个方面。首先，在不影响房地产项目建设质量的基础上，要加强对建筑材料的管理和控制，特别是对建筑质量有重大影响的建筑材料，应由房地产企业自行提供。这不仅降低了材料成本，而且保证了施工质量。积极配合监理部门对施工现场进行监督，制定施工进度计划，在此基础上检查实际施工进度，及时检查预算支出和执行情况。
6 结语
当前，随着社会经济的快速发展，房地产企业面临着激烈的市场竞争。实施项目成本管理是提高房地产开发企业核心竞争力的重要手段。在设计和施工阶段，控制项目成本是实现企业最大的综合效益和可持续发展的保证。
参考文献：
[1]高磊.关于建筑工程管理的影响因素分析与对策探讨[J].建材与装饰，2018(7):196.
[2]迟晶.加强房地产开发工程成本控制管理[J].科技经济导刊.2017.