王翔燕
中国电力建设股份有限公司 北京市 1000000
摘要：随着我国经济的不断发展，房地产市场也不甘落后。一种新型的房地产开发模式诞生，城市综合体开发。作为城市化发展的产物，以造城的方式进行房地产开发，改变了传统形式上住宅或商业的单一开发形式。本文根据城市综合体的特征，具体阐述了城市综合体的开发模式，以供参考。
关键词：城市；综合体；开发
引言：城市综合体的建设在我国属于新兴产业，开发模式关系到当下的经济发展。城市综合体的开发会影响到各个城市的人文发展、经济水平和社会组成，当前，各地已经出现这种全新建筑建设形式，政府对各个地区的城市综合体开发保持扶持态度。据可靠研究，城市综合体的开发将对我国房地产行业带来深远的影响。
一、城市综合体及特征
随着经济的发展城市综合体产生，通常认为城市综合体起源于上世纪七十年代的美国。城市综合体就是将城区内的商业、办公、居住、文化、旅游和娱乐等城市生活所提供的基本生活进行组合。结合之后形成一个互相依存并且互相帮助，具有高效率、功能复杂、统一的一个城市综合体。
目前的城市综合体以高复合型、开发能力强并且具有高品质服务为特点，与传统的商住建筑具有明显区别。城市综合体克服了传统建筑的功能单一，在未来的发展中具有很强的成长能力，且具有可持续发展的生命力。城市综合体的开发之所以受到我国的大力扶持，是因为其可以带动当地经济发展促使社会经济建设进步[1]。
因城市综合体的特殊性质，所以其开发条件比普通项目更加严格。其要求城市在进行城市综合体的开发之前具有较强的经济发展实力，并且要考虑以下因素，当地群众是否具有消费能力、地理位置是否优越以及周围是否拥有完整的配套设施。进行该项目的开发时对开发商也具有要求，若不具备雄厚的经济实力、丰富的房地产开发经验和较完善的商业能力，很有可能出现开发失败的情况。
二、城市综合体的开发模式
城市综合体的开发模式，取决于其功能定位。通常城市综合体核心功能，主要以办公、娱乐、酒店以及购物为主。主要凭借以上几点后的经济收益和吸引人流量，传统形式上的开发模式主要以商业驱动、商务驱动、住宅驱动为主。当前城市综合体的核心工作，愈发趋近于多元化将文化、旅游、休闲融合到最新的开发模式之中。
（一）商务驱动模式
该模式主要以建设超高层写字楼为依据，以促使当前地区建设办公写字楼为主迅速当前城市树立拥有高级建筑的迅速发展形象。在短时间内，快速成为周围地区的标志性建筑，提升建筑的商品利用价值。当前模式具有提升城市建筑品质、树立城市形象的作用，一般适用于各个城市中的商业地区。
例如，某地区的“绿地中心”。总建筑面积为五十七万平方米，地上面积约为四十五万平方米，地下面积约为十二万平方米。投资总额超过八十亿元，是一栋以五星级酒店、商务写字楼为主的顶级商务建筑。以绿地中心为标志，绿地广场吸引力大部分国内知名企业入驻，形成了以商务为主的城市中心。并且因当前地区的企业较多，同时吸引了许多国内外技术人员入驻该建筑的五星级酒店，因写字楼与酒店的聚集更加促进了该地区的经济繁荣，间接的提升了该项目带来的经济价值。
（二）商业驱动模式
该模式以开发并建造高端的商业配套建筑为主，目的在于推动写字楼、酒店和公寓的运作。需开发地具有完善的商业配套，目的是提升当前城市的商业功能。通常适用于交通便捷、人流量大的市中心，城市轨道交通的中心区域。
例如，某市的环球金融中心。该项目总投资额为壹百亿元，其中超高城主楼为办公楼副楼为酒店式公寓，楼高分别为五百六十五米和三百二十八米。为当地的地标性建筑，其中主楼为当地最高的建筑标志着该城市持续的发展。当前项目位于当地市中心和轨道交通枢纽地区，站在楼上俯瞰当地区的中心公园、广播电视塔和绕城运河。五百六十五米的主楼中包括最高级的写字楼和其他商业设施，顶层具有豪华行政俱乐部。副楼下部三十四层为办公区域，上部分为拥有三百二十间客房的酒店式公寓。该项目的开发取得了巨大的成果，因开发商的成功运营带来了十分可观的经济收益。
（三）住宅驱动模式
该模式旨在开发建设高档住宅为主，主要依托与开发地的优秀景色为主。通过绿色建筑的理念，开发高舒适度人性化与绿色环境结合的高档住宅。该项目可树立城市宜居的标签改变城市形象，适用于具有天然绿色资源并伴有核心商圈的城市。
例如，某小区位于某市中心地区。占地两万多平方米，总面积十一点五万平方米。由四栋极为豪华的滨江住宅和一栋高级会所组成，最高楼层四十四层高度一百五十三米。因其位处滨江地区，该项目将小区内的空间与我国传统文化进行结合，时刻体现出现代滨江建筑对传统文化的崇敬。项目开发商，前期以建设住宅为主，降低了开发风险也为当前住宅的高级想象做了良好的铺垫。
（四）文化驱动模式
该模式主要依托与开发地的艺术文化，主要的运行思路一般为城市艺术文化活动吸引游客到此地观光。或者通过举办大量的文化特色活动带动当地购物、娱乐、餐饮行业和酒店公寓的持续发展。该模式凸显城市文化，一般适用于具有深厚文化底蕴之地进行开发[2]。
例如，某地区文化中心。位于当地经济产业核心地区，项目建成花费三十亿，总建筑面积达到了十七万平方米，是该市最大的城区级文化商业中心。该中心以艺术文化为核心，由著名酒店、艺术馆和商务中心组成，其中的美术馆为全球首家大型开放式博物馆。中心内的两座酒店均为著名酒店设计师设计，布局极其讲究中国风水，家具按照我国古典书籍设计，每一处都体现着中式设计的大方简约不失优雅。该中心带动周围的经济发展，将中国精髓文化融入了现代商业地产开发和运营。
（五）旅游驱动模式
该模式以休闲旅游为本，形成专业的度假酒店和娱乐一体的旅游式休闲中心。通常以主题娱乐公园的形式出现在我国，特别适合在拥有丰富旅游资源的城市开发。
例如，某地区的华侨城。位于名山之下，是我国最新的大型主题公园之一。其中旅游项目众多，占地面积三十余万平方米。旅游业的开展是当前地区最具有影响力的项目，当前接待游客破三亿逐渐发展为我国旅游业中的龙头产业之一。
（六）娱乐驱动模式
该项目以娱乐为核心，通常情况下至少需要拥有一个或一个以上的大型娱乐购物中心。以聚集多项娱乐元素为主，吸引大量游客前往游玩和购物。一般情况下适用对交通便捷的城郊区域进行开发，完成开发地的城市活力和商业功能。
例如，我国某地的购物广场。占地面积约为四十余万平方米，总投资十五亿元。曾经是世界上最大的购物广场，拥有商铺万余家员工数十万。每年年底的销售额超过十二亿元，人流量近千万。
结论：综上所述，城市综合体的开发是一种全新的房地产开发模式。彻底改变了我国传统房地产的运行模式，拥有十分光明的前景，已经对我国地产行业产生了巨大影响。但项目还不够成熟，需要跟随时代的脚步进行发展。发展过程中，势必不断推动我国经济发展，为我国商业创造更高的经济收益。
参考文献：
[1]陈俊,何伟雄,郑瑞杰.城市综合体开发模式分析[J].交通工程建设,2019,000(002):41-43.
[2]丁仁军.城市综合开发运营模式比较研究[J].建筑经济,2020,v.41;No.452(06):101-104.