盛兴尧
中建申拓投资发展有限公司，松江项目部，上海 200120
摘要：近些年我国的经济快速进步，房地产行业得到了快速发展。房地产设计作为建筑工作的第一步，一直是房地产建设最重要的环节，它直接影响了整个房地产工程的造价以及规格。因此房地产企业一直都非常重视工程设计任务的控制工作，最终为工程施工的成本最最大程度的优化提供条件。本文结合实际建筑案例，详细介绍管理流程和设计环节的控制要点，借此提高各房地产企业技术管理人员的监控能力，并对有类似工程需要的房地产公司提供借鉴作用。
关键词：房地产；工程造价；控制；建筑
在现代建筑施工过程中，地产项目设计工作从始至终贯穿在每个环节当中，因此必须要加强对设计的预控以及关键点的控制，才能有利于提高房地产公司中各专业技术人员对设计方案的监控能力，最终能够有效地控制项目施工、达到优化项目成本的目的、为整个施工创造良好的先决条件。
一、设计阶段管理流程控制
1.前期方案设计：在整个施工方案初期设计阶段，首先要进行设计招标。有意向的设计单位进行现场查验，对施工现场的地貌、植物、标高、环境优劣、周边大环境进行评估。并要了解当地政府相关机构对于建筑施工的规定后，制定出相对合理的方案计划，然后由房地产企业召开设计评审会，根据各设计单位的配合程度、技术能力、等各方面进行比较，最后确定合适的项目设计单位。同时还要进行各项审批手续的了解、关于报建手续的相关规定、并且重点关注人防工程的报建。2.初步设计以及施工图设计阶段：在初步设计和施工图设计阶段，首先要根据方案设计编制出建筑的大概成本，通过对技术指标的精准核算计算出钢材、混凝土、模板的用量，砌体和抹灰的含量。还要考虑垃圾转运站的位置。是否预留物业管理用房，并要考虑首期交付时候配套设施的建设。协调排水，以及园区景观植被与管线冲突后的合理安排。在这一阶段必须要合理安排，确保审批能够顺利通过，并与各技术部门紧密联系，如果有重要事项，需要各部门书面确认方能实施。3.施工过程的配合阶段：在施工初始阶段，要组织好图纸的交底工作，及时通过图纸解决设计的不合理之处，错误之处。跟踪现场随时检查并解决可能出现的问题。如果在施工的过程中变更图纸，有责任的地产公司必须对其进行严格控制，然后要把变更后的方案和变更前的方案进行工期和成本进行分析对比，把原始数据清楚地通报给建筑单位。组织专门人员查找和解决图纸中的错误。在工地现场要安排相关人员专职监督，有问题早发现早解决。在设计中变更的部分要分类管理，估算变更设计后的成本以及因为处理变更所需要上报的程序。重点对成本、质量、 进度有影响的单项工程加强管理，例如：土方和石方工程尽量保证在工地内平衡， 桩基做好技术和经济分析，做好试桩工作，选择适合场地和符合设计承载能力的桩型； 空调设备和消防设备等专业设备需要做好设备选型；园区景观工程要考虑硬景和软景材料的选择。
二、设计管理技术环节控制要点
1.总图：对建筑的设计图纸、消防设计图纸，横竖向设计图进行详细复核。并且复核要满足消防设计，以及有益于景观设计的经济合理性的要求。消防车通道，各建筑物间的消防间距和消防登高面在穿过构建物的时候所需宽度，及上空是否预料足够的高度，车辆是否有足够转弯半径，都要能够满足其结构、景观、设备专业性的前提下才能够进行复核。要清楚的注释总设计图的主标高，总设计图与周围道路的高度差和距离关系，是否有统一、的足够的转弯半径。物业管理房，垃圾转运站和初期的配套设施都要充分的考虑进去。2.景观平面图：水系景观，景观建筑如果与设备管线发生冲突时，相关的技术部门要对设备和结构进行认真复核，修正位置改变标高。雨水和污水要分流处理，建筑外墙面要修建雨水导流管线。
户外地面标高不要与室内标高相同，标高要有坡度差才能有利于排水，还要注意严禁生活用水与其它用水管道相连接。3. 管线综合图：审查时，各类机房、各类管线，消防栓，检修井，排风口的位置与人员活动空间、消防专用通道、入户走廊、私人花园都不可以与园区的景观建筑发生冲突。地下室墙面的检修口位置是否合理，需要工作人员实地踏查进行反复核对，覆土的深度是否能够满足管线所要求的覆盖深度和坡度的要求，过深是浪费资源、成本提高，过浅又达不到掩埋效果。在设定小区弱电机房时要审核其位置是否合理，是否能满足全部建筑物的需求，并且要做到合理布线。发电机机房的位置需要充分考虑不居民产生噪音影响，储备间要按照消防要求进行设计和安装设备。在不破坏建筑物外墙面的前提下对送、排风口位置进行合理的布局。4.结构图：通过计算地下室覆土深度的正确值，研究板面标高关系，预留检修口位置，地下室墙壁，设备大小核对，对结构总图全方位复核。
三、建筑单体
1.建筑：要严格按照消防规定对建筑物的主要核心、楼梯、走廊等公共区域进行审核。例如，防火门的设置，楼梯的宽度、高度，窗户之间的宽度、上下的高度，公用设备以及管线对楼梯美观度的影响。建筑物不同楼层的高度都不相同，楼层高度的改变对整体结构和公用设备的影响，电梯管道和机房设备， 消防栓的位置、消防水管位置、弱电设备的位置都有可能会影响楼道整体美观性，走廊的长度和宽度，公用通道和出入口的位置要考虑整体美观性： 雨篷位置、门禁卡机位置、报警系统高度设置等，注意复查地下车库的高度、车道坡度是否在图纸要求范围内，停车位布置是否影响消防通道、地下排水管道位置是否合理。2.结构：在建筑结构中，地下室的顶板梁是否达标要反复确认，车库的顶梁高度能否满足使用时对建筑物的专业性要求，人防设施的天花板厚度，外墙节点、污水沟、 雨水集水坑以及楼梯、坡道设计的高度是否合理。3.外部公用设备：建筑物的层高是否对弱电、强电的管线造成影响，机房、发电间、消防栓位置是否在易观察处。物业水龙头、光电缆走线架位置不能影响消防设施。地下车库每隔40米要设置一个消防水龙头，所有的水管线要走暗线，图纸上需要注明每日最大的用水量和排水量。公共区域的消防照明线路的安排必须合理。疏散标志必须和消防疏散标志一致。电梯机房要合理布局，要安装电梯专用机房，设置消声装置避免打扰住户。
四、户内
1.建筑物内部要考虑厨卫布置，阳台的布置，燃气管道位置，水管走向，卫生间通风口位置，室内弱电箱位置，门的高度宽度，设备位置是否美观合理，例如：空调主机位置，要严格按照设计图纸进行安装。2.结构：在设置承重墙和柱子位置时，要注意出入门和窗户口的位置进行反复核对。住宅布置尽量不要把梁漏出来。还要核对电梯井管道位置。3内部设备：由空调专业安装人员统一安装空调室内外机，避免排水管道和空调设备相互影响，以便于日后的维修和保养工作。阳台、厨房的专业设备与管道施工也要与建筑施工同步进行。给洗衣机设计专用的空间安装专用地漏，不可以加装存水弯管。住户不能自行在楼板处加装排水管道。
结束语 ：综上所述，建筑施工设计管理是一门贯穿整个建设项目的系统工程，只有严格的按照技术和施工标准去实施，才能够确保经济利益最大化。结合自身的优势，房地产企业应该加强人才的培养，从而提本公司工程的预控和管理，实现获得经济效益的同时，增加其在行业的竞争力。
房地产企业遇到工程质量出现重大问题时，如果出现互相推诿的情况，这就需要政府相关部门根据我国的现有情况来进行监管，并完善现有的监理制度和相应法规。使其能发挥真正的监管作用，服务社会。
参考文献：
[1]皮晓旭.市政排水工程施工流程及技术研究[J].中国设备工程,2020,(16):237-238.
[2]王伟钰.大型房地产建设项目全过程造价管理绩效评价研究[D].导师：傅春;杨江.南昌大学,2020.
[3]宋源.建筑工程设计管理关键点的控制[J].居舍,2020,(10):101.
[4]周进.建筑设计管理存在的问题及对策分析[J].居舍,2019,(35):108