李宏倩
山西财经大学
摘要：2000年中国的广义货币供应量达到了13万亿，此后货币发行量维持着不断增长的趋势。截至2019年12月，广义货币供应量已达198万亿之多，20年间增长了超过15倍。即使当前我国货币供应量持续增长，我国普通商品价格却一直维持平稳，通货膨胀现象并不显著。与之对比，房地产价格却在不断高涨，全国商品住宅均价由2000年的2063元/平上升至2019年的9304元/平，这表明房地产价格呈现较大增幅。本文便以此问题为切入点，介绍了如今货币供应量和房价的现状，同时以货币供应量对房地产价格产生影响的各种理论加以分析；最后，给出抑制房价增长过快的建议，从而保持以房地产市场为代表的资本市场的持续健康发展。
关键词：货币供应量；房地产价格
一、引言
自房地产市场化改革以来，房地产业逐步发展壮大，助力国民经济的繁荣。但繁荣的房地产业背后是房地产价格的持续膨胀，以北京市为例说明，2010年北京平均房价为17590元/平，而2019年北京的平均房价达到了63372元/平，十年涨幅高达260%，与此同时2010年货币供给量为725851.79 亿元，2019年平均货币供应量为1912195亿元，在此期间货币供应量的扩大了接近3倍，货币供应量的快速增长是否带来了房地产价格的持续增长引起了众多学者的关注。
因此本文的研究对象为货币供应量和房地产价格，分析二者之间的关系，便于基于研究结论对症下药分析如何采取相应措施来抑制房价的过快增长。
二、货币供应量及房地产价格的现状分析
货币供应量现状
货币供应量M2一直在增长，由2011年1月的733884亿元上升到2019年12月1986488亿元，M2总量扩大了近3倍，上升幅度显著，以广义货币供应量M2所代表的流动性持续增长已成为我国经济发展的突出特征。
M2同比增长的变化情况来看，2011-2019年我国货币供应量同比增长波折下降，由2011年初的17.2%下降到2019年末的8.3%。可探究其中缘由，金融危机后一段时间，经济形势逐渐缓和，经济系统已不需要过多资金量助力经济复苏，货币政策逐步由宽松型转向稳健型，因此货币供应量M2的增长率也必然下降。
从以上数据也可分析得出，金融危机期间我国宽松的货币政策使得基础货币的投放增加，货币超发现象显著，这时货币供应量外生性较强。而后随着经济复苏，经济新常态逐步成为新的经济特征。
房地产市场现状
虽全国商品住宅均价总体呈上升趋势，但房价增长率有上升有下降，呈现曲折形态，可以分析出由于不同年度实行不同的信贷政策和房价调控政策，让房价回归合理水平。2014年全国商品住宅均价涨幅呈现断崖式下跌，全国涨幅明显收窄，增幅比2013年减少6.3%。经查明，2014年实行了严厉的楼市调控和信贷收缩政策，改变了全国房地产市场的风向，2014年楼市基本告别泡沫。但2015年全国商品住宅均价又出现了大幅增长态势，同比增长率达到9.1%，随后几年房价增长率有升有降，但由于其绝对值为正，房地产均价必一路上升。
三、货币供应量对房地产价格影响的理论分析
1.供求决定价格原理
根据经济学原理，当商品供不应求时，价格上涨，当商品供过于求时，价格下跌。近些年货币供应量连年增长带动房地产投资需求高涨，商品住宅房供给增长不及商品住宅房需求的增长，导致房价上涨。再加上投资者买涨不买跌的消费心理，房地产商更不敢贸然将房价下降。
2.资产定价原理
根据公司金融学原理，一项资产的价格由未来这项资产可以带来的现金流折现所决定，作为投资品的商品住宅价格也等于房产未来预期现金流的贴现值。如今银行的宽松信贷政策使得贷款利率下降，同时炒房行为又推高了房产的未来价值。资产定价公式中的分母—房地产资产的未来价格上升，分子—贷款利率下降，进一步导致房地产价格的上涨。
3.利率渠道
央行实行松紧不同的货币政策，货币供应量的增减会影响利率水平，进而影响购房者的借贷成本，从而影响房地产的投资需求，房地产作为一种资产，供给与需求双方相互作用可以决定房地产的价格。当货币供应量增加导致利率下降时房地产价格提高，当货币供应量降低导致利率上升时房地产价格降低。
4.信贷渠道
货币供应量伴随着经济周期的变化而改变经济主体所持有资产的价值，进而影响银行信贷者的道德风险和逆向选择，随之影响银行对贷款者的信用评级，进而影响银行所释放的信贷量，改变投资房产的需求，最终影响房价。一方面，从借款者角度看，房价上涨提高了经济主体所持有资产的价值，购房者的信用评级随之改善，可获得的贷款量增加；另一方面，从银行角度看，房价上涨改善了银行持有的借款主体的抵押资产的价值，银行扩表，故其发放的房地产贷款也会增加。
5.通货膨胀渠道
当央行实行积极扩张的货币政策时，货币必然大量增发，通货膨胀预期提高，为了规避投资金融资产的风险，投资者必然减少货币金融资产的投资比例，增加实物资产尤其是房地产的投资比例，最终导致房价进一步攀升。
四、结论与建议
1. 严格控制货币供应量的增速
抑制房价的飙升首先要控制货币供应量并抑制其增速。中央银行可以通过多种方式调节经济系统中的资本量，其中法定存款准备金率调节范围广泛但过于强硬，再贴现业务使得中央银行缺乏主动性，但中央银行可以借助公开市场操作主动对货币供应量进行经常性和连续性的灵活调整。如今，货币发行要根据经济运行情况，严格遵守“用好增量、盘活存量”的原则，把控货币供应量增速。
2.长短期采取不同的抑制房价措施
在短期，采取控制货币供应量的方法能够更有效的抑制房价，但在长期这种方法就会失效，需要采取综合措施，精准协调不同方法在不同时期的效果，多种方法共同参与治理，取长补短，相互促进。
3.适当调整货币政策目标
抑制房价的飙升其次要适当调整货币政策的目标。我国货币政策的首要目标是维持物价稳定，并在此基础上进一步促进经济增长。但如果只追求理论上的货币政策目标，就会坚持执行更加宽松的货币政策以促进经济增长，此举会引起房价愈加膨胀，此时应该着眼于全国经济运行情况，合理调整目标结构，在制定政策目标时应多加考察房地产的相关指标，建立相关预警机制，实时监测房价，以抑制房价膨胀，在维持房价稳定的同时以期更好地实现经济增长。
4.增加房地产市场供给
抑制房价飙升还需要改善房地产市场现状，优化供给结构，加快有效供给，弥补因供给不足造成的房价提高。具体来说，由于各种类型的土地供应不足，造成了地价和房价不合理膨胀，房价也因此步步攀升。因此必须依据土地资源和房地产市场现状，改良土地供应制度，增加房地产有效供给，合理规划开发房地产，当房地产的供给相对于需求适当增加时，房地产价格膨胀的趋势必然会得到抑制。
5.稳定房价而非一味打压房价
打压房价会带来诸多不良影响，例如打压房价会损害持有房产者的利益、扭曲市场信号和引发房贷风险。鉴于这些不良影响，政府一味打压房价绝非良策。而稳定房价重要在于适当收紧信贷，打击炒房行为，并通过增加有效供给来促使房价合理回归。
参考文献：
[1] 金奕峰.广义货币供应量对我国房地产价格的影响研究[J].福建质量管理,2017,(24).
[2] 张鸣辉.我国货币供应量对房地产价格影响的实证分析[D]. 华中师范大学,2017
[3] 李健，邓瑛.推动房价上涨的货币因素研究[J].金融研究，2011,（6）.