烟台市福山区城建综合开发有限公司
摘要：近几年，房地产行业的发展面临着一些挑战，市场竞争形势愈加严峻，房地产企业在发展过程中承受着较大的压力，如何提高房地产开发项目成本管理水平成为企业急需解决的一大难题。本文对房地产开发项目的成本管理特点进行了细致的分析，并提出几点成本管理措施，以期能为房地产企业开展工作带来一些帮助。
关键词：房地产；开发项目；成本管理
引言：房地产行业得到了较大的发展，在一定程度上推动着社会经济的发展。但是值得注意的是，现阶段我国房地产开发项目成本管理水平普遍较低，对企业的利益造成了一些损害，不利于房地产企业的进一步发展。目前，部分企业逐渐认识到了房地产开发项目成本管理中存在的不足，并积极加以改进，成本管理水平得到了较大幅度的提升，但是由于多方面因素的影响，房地产开发项目成本管理工作中仍旧存在一些不足，成本管理工作需进一步改进。这种情况下，对房地产开发项目的成本管理措施进行研究是十分有必要的。
一、房地产开发项目的成本管理特点
（一）土地及建筑安装费用
在房地产开发项目成本管理工作中土地及建筑安装费用管理占据了较大的比重，其是成本管理工作的主要内容，对工作开展的整体质量有着不容忽视的影响。一般情况下，土地及建筑安装费用能够占据房地产开发项目所需资金的百分之七十。土地取得费多是由政府部门决定和控制的，开发商难以对其进行影响。而建筑安全费用的管理及控制是以工程预算造价为依据，其会随着建筑工程设计方案的变化而出现变化，在成本管理工作中有关人员应对这种情况给予足够的关注。
（二）配套及其他收费支出
配套及其他收费支出也在房地产开发项目所选资金中占据着一定的比重，在成本管理工作中，管理人员应对其给予足够的关注。随着社会经济的发展及民众生活质量的提升，民众对居住及生活环境提出了更高的要求，这种情况下，建筑工程周边配套设施的建设受到了较高的关注。一般情况下，我国认为医院、托儿所、通讯、环卫、道路、绿化、照明等配套设施在房地产开发项目中是不可或缺的。此外，其他收费支出也对房地产开发项目成本管理工作有着一些影响，绿化保证金、档案管理资金等收费较为常见，而且由于缺乏统一的标准及严格的规范，乱收费情况较为突出，房地产开发项目成本管理工作需进一步改进[1]。
（三）项目管理的费用及筹资成本
与其他行业相比，房地产行业的开展周期相对较长，这种情况下，资金前期投入量较大，而且投资单位需要承担较大的风险，因此，在房地产开发项目中项目管理费用较高。一般情况下，企业会通过贷款的方式来解决资金管理中资金紧张的问题，但是这种方式会在一定程度上提高筹资成本，也会对企业的经济利益造成一些损害。
二、房地产开发项目的成本管理措施
（一）投资决策阶段
（1）市场调研工作
企业要想在投资决策阶段对房地产开关项目的成本进行有效的管理，并注意积极开展市场调研工作，确保对市场需求及实际情况有着充分的了解，以此为基础对市场发展趋势进行判断，合理的调整投资决策方案，确保能够在未来市场竞争中占据有利地位。只有对市场环境有着充分的了解，企业才能够对开发项目成本进行有效的管理，保证投资决策方案的科学性及合理性，为房地产开发项目后续施工指明方向，确保各项工作的高效有序开展。此外，市场调研工作的高质量开展能够提高房地产企业应对风险的能力，降低市场风险带来的负面影响，避免资金的浪费，为企业赚取更多的利润。
（2）确定建设标准
在投资决策阶段控制房地产开发项目成本，企业管理人员应根据实际情况合理确定建筑标准，以此为后续施工工作的开展提供可靠的依据，保证各项工作的高效有序开展。
在确定建设标准时，有关人员应注意对本地区的经济发展情况进行分析，并明确房地产开发项目的消费群体，合理确定房地产开发项目的功能、等级及规模，以此为基础确定房地产开发项目所需的材料、施工工艺等。一般情况下，将房地产开发项目分为经济适用型、中间型及豪宅性型，房地产企业在正式施工前应明确相关标准，保证后续工作的高质量开展[2]。
（3）提高投资估算水平
在房地产开发项目成本管理工作中，企业应注意在投资决策阶段提高投资估算水平，为成本管理人员开展工作带来一些帮助。在投资估算过程中，有关人员应坚持实事求是的原则，科学地开展投资估算工作，确保投资估算工作的有序开展。在投资估算过程中，有关人员应注意避免高估冒算及压价低估情况的出现，保证投资估算工作的质量，为企业开展后续工作提供可靠的依据，保证工作的高效有序开展。此外，在实施工作中，企业应注意对投资估算工作的结果进行适当的调整，均衡各个时间段的资金支出，保证各项工作的有序开展。
（二）设计阶段
企业要想提高房地产开发项目成本管理水平，必须在设计阶段对工作进行改进，根据房地产开发项目建设目标合理对设计方案进行调整，并对设计方案进行严格的审核，确保设计方案能够为施工人员开展后续工作提供可靠的依据，避免时间、资金及精力的不必要浪费。值得注意的是，在以往工作中存在着管理人员忽视设计工作开展或是设计方案对施工技术及施工成本考虑不周全的情况，管理人员在设计阶段应对这种情况给予足够的关注，并加以改进。
（三）施工阶段
（1）控制工程施工成本
在施工阶段进行房地产开发项目成本管理，有关人员应注意控制工程施工成本，不断对施工工艺进行革新，并优化施工组织方案，以此避免资金的浪费，为企业赚取更多的经济利益。在管理工作中，管理人员应注意对建筑工程施工情况进行观察和分析，并与施工人员保持密切的沟通，充分认识到定额的局限性及不足，根据实际情况对建筑工程施工方案进行调整，以此在施工阶段对成本进行有效地控制[3]。
（2）控制工程材料成本
建筑工程施工材料成本在房地产开发项目成本中占据着较大的比重，因此，管理人员应注意在施工阶段对工程材料成本进行控制，以此降低建筑工程施工成本。成本管理人员在实际工作中应明确建筑工程施工目标，对材料市场进行调查，坚持货比三家原则，在保证建筑材料符合工程施工需求的基础上控制施工材料成本，以此降低工程施工材料成本，扩大企业在市场中的竞争优势，促进企业的进一步发展。
（3）重视反索赔工作的开展
在实际工作中，开发商与施工单位中间往往存在着一些争议，这种情况下，成本管理人员应高度重视反索赔工作的开展，提高反索赔条款的应用水平，有效地解决争议。由于外界环境的影响或是施工单位自身的问题，房地产开发项目建设情况并不理想，甚至会存在开发项目受损的情况，这种情况下，房地产企业应依据反索赔条款开展工作，要求施工单位补偿自身的损失，以此更好的控制房地产开发项目的成本，为企业赚取更多的经济利益。
结论：综上所述，提高房地产开发项目成本管理水平能够有效控制资金的支出，为房地产企业赚取更多的经济利益，扩大企业的竞争优势，为企业在新形势下的发展打下良好的基础。目前，我国房地产开发项目成本管理工作多集中在土地及建筑安装费用、配套及其他收费支出、项目管理的费用及筹资成本等方面，成本管理工作中还存在一些不足，工作水平还有较大的提升空间。新形势下，房地产企业应从投资阶段、设计阶段及施工阶段对房地产开发项目成本管理工作进行改进，以此提高成本管理工作开展水平，促进房地产企业的进一步发展。
参考文献：
[1]周静文.房地产开发项目成本管理研究[D].重庆理工大学，2015.
[2]王守华.基于目标成本管理的商业地产开发项目成本控制研究[D].西南交通大学，2014.
[3]李鑫.房地产开发项目设计阶段成本管理研究[D].河南大学，2019.