凌霄
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摘要：房地产估价在房地产交易、融资、税收、司法、征收、租赁、保险等活动中都起着非常重要的作用，房地产估价是一项专业性、技术性、复杂性都非常高的工作，通常情况下，房地产估价工作由具备专业资质的房地产估价师来完成。但是，在房地产估价机构运营过程中，由于外部环境、内部制度、内部人员等多方面的因素，房地产估价机构始终面临着一些无可避免地问题，而为了减小这些问题为其带来的损失，房地产估价机构应当建立完善的防范体系，本文对此进行了相应的研究。
关键词：房地产估价;质量管理;?
引言
房地产估价机构的管理是一项长期而系统的工作，不能直接应用现成的管理模式，鉴于房地产估价机构生存和发展的基本条件日益激烈，房地产估价机构必须不断发展详细的管理，加强研究，提高适应性，最终发展自己的企业现实。
1房地产估价综述
房地产估价的主要任务是对房地产的价格进行准确评估，即根据估价的最终目的与相关要求，遵循行业中的估价原则、使用正确方法，规范地按照既定流程分析房地产价格。房地产估价探究了影响房地产价格的因素，总结与借鉴了以往的估价经验，分析了市场发展变化规律，并获得了房地产特定权益。本质是通过模拟市场价格的形成过程估算未来的房价，不是单纯的主观判断，而是对科学、经验等方面的整合，具有重要借鉴意义。现阶段，我国房地产市场规模不断扩大，由此衍生出诸如房屋租赁、抵押、交易、商品房开发与售卖等不同领域，需要开展房地产估价工作，以指导企业未来发展。我国房地产经济虽发展迅速，但容易产生泡沫经济，形成连锁反应，严重时将扩大金融风险，导致经济危机，因此，国家必须重视房地产估价工作，建立健全估价体系，为广大人民提供专业的优质服务。
2房地产估价质量管理影响因素
2.1法律政策
首先，对于房地产估价行业来说，法制建设是重要的保障。缺乏法律法规的约束，从业人员违法违规行为所应承担的法律责任就不明确，会使一些从业者提供劣质的房地产估价服务而得不到惩处。房地产估价是一种提供与房地产的价值（或价格）相关专业意见的服务，是比较典型的社会鉴证类中介服务。如果没有外部的法律法规刚性约束，而将服务质量完全寄托在从业人员的专业胜任能力和职业道德水准上，将加大行业风险，也无法保证房地产估价质量的提高。其次，相关法律法规也为行业质量管理指明了方向。房地产估价机构和房地产估价师管理的相关文件规定了执业程序的基本要求，如《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）规定“房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字”；房地产估价技术管理的相关文件规范了执业标准，如《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）规定“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元”。这些对于房地产估价质量的提高都有着积极的影响。
2.2估价人员专业胜任能力
估价机构如果贸然承接一项超过自身专业胜任能力的委托，将很容易陷入困境。所以估价机构应确保全体专业人员达到并保持履行其职责所需要的专业胜任能力，以应有的职业谨慎完成所委派的工作。房地产估价专业人员，即房地产估价师和助理人员是房地产估价工作的主体，他们的专业能力是否足以胜任房地产估价工作的要求将直接影响房地产估价质量的高低。专业胜任能力的要求可以分为专业知识、专业技能、专业经验三个层面。通过了房地产估价师执业资格考试的人员只是说明其具备了最基本的入门专业知识，还需要通过长期的估价工作实践来进一步提升专业知识。而专业经验、专业技能，更是只能依靠长期实践去积累和提高。
2.3评估专业风险
所谓评估专业风险，就是在房地产估价的过程中，由于某些因素的影响，以致工作人员无法给出准确的估价，或者评估方法使用错误、评估误差过大，评估报告陈述模糊，没有严格遵守相关的规范要求，以致房地产评估机构面临诉讼风险，对其形象、信誉造成影响。这是由于，房地产估价工作需要估价人员遵循一定的原则，采用专业的方法才能进行，在此过程中房地产工作人员的专业能力、工作经验、工作责任心等也会给其估价结果造成较大的影响。
3论房地产估价质量管理策略
3.1房地产估价企业信息化管理
信息开发是评估房地产估价企业未来发展的必要途径。信息技术的迅猛发展，通过利用信息技术优化了房地产估价管理，不断统一整个管理体系，确保了整个房地产估价企业管理体系的高效运行。房地产估价公司在实践中需要大量基本数据的基本数据库的建立，现已成为房地产估价公司资产估价的基准。根据当今市场研究和信息技术的成果，可以建立数据库并进行统计分析，以便在房地产估价企业内有效地共享基础数据。此外，可以建立一个报告制度，将被评估人的专门知识与信息技术结合起来，形成一个支持性报告制度，减少评估报告中出现错误的可能性，降低被评估人的复杂性和压力。评价利用这一系统，重点关注影响评价对象价值的因素，以确保最终评价报告的准确性。更有效地将信息技术集成到房地产管理中，同时提高生产率。
3.2提高评估人员职业素养与信息技术水平
房地产评估行业的迅猛发展吸引了大量大学毕业生和社会人士考取相关证书，并选择进入该行业，但目前房地产评估人才市场中存在人才专业水平参差不齐的现象，部分人员虽然能够凭借相关证件顺利进入工作岗位，但实际上缺乏职业素养，不了解房地产估价的最新方法、理论等，不能根据评估目的选择最适宜的方法，在计算过程中常出现失误或考虑不周，不能将所有影响价格的因素考虑在内，还有些从业人员缺乏责任感，对待工作不严谨，出现错误后无法及时纠正，甚至屡次犯错。此外，也有一些评估人员，尤其是大龄从业者，接触信息技术较晚、基础薄弱，没有积累足够的实践经验，在使用网络数据库、大数据技术和信息通信软件时显得力不从心，甚至不能单独完成文件扫描、上传和分类等基础性工作。评估机构想要更好发展，必须重视对人员的职业化培训，聘请资深学者和讲师对在职员工进行教育，详细讲述本行业的最新发展情况，要求职员深入了解房地产估价方法、影响因素、国家政策变动、市场发展规律等，并熟悉信息技术的操作方法和注意事项，为信息化办公奠定坚实基础。
3.3评估专业风险防范策略
第一:改进职业培训。房地产估价机构应通过定期的内部培训、外部培训、专项培训等，改进培训审查，扩大专业知识。二、完善考试制度。评价机构通过制定适当的评价机制、定期评价和评级专业人员以及根据其评价结果所需的奖励和惩罚，加强其问责制。第三:为项目建立讨论机制。评价机构定期对大型、困难和复杂的项目进行讨论，这些项目可以是我们自己的项目，也可以是业内其他组织产生的项目，这些项目可以是新的、训练有素和经验丰富的管理人员，能够提高他们的执行能力。
结束语
影响任何事物的因素，来自系统外部和系统内部。外因是事物变化的条件，内因是事物变化的根本。房地产估价质量管理也同样受房地产估价执业环境、房地产估价机构和人员自身条件两方面因素的影响。根据外部房地产估价执业环境并结合房地产估价机构和人员自身条件，有针对性地在估价业务流程中优化改进策略，辅之以组织架构和人力资源等方面的保障措施，便能改善质量管理水平，达到提升房地产估价质量管理的目的。
参考文献
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