吕茂深
北京信息科技大学
摘 要：投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产，其确认和计量是各界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。该准则的颁布实现了我国会计准则和国际会计准则的接轨，本文就公允价值在投资性房地产中应用的必要性和可行性进行分析，并展望了其应用前景。
关键词：投资性房地产; 公允价值计量模式; 动因
绪论
受世界经济衰退的影响，目前我国上市公司的业绩不容乐观，我国1 570 家上市公司中有40.13%的公司拥有投资性房地产，这些公司当初取得这些房地产时成本是很低的，但其占公司总资产的比重却较大，累积多年的公允价值与其历史成本之间是非常巨大的，采用公允价值无疑会对公司的业绩产生巨大影响。如果允许企业将公允价值的变动计入当期损益，这将会大幅增加上市公司的会计利润，其他企业也参照执行，必将迅速改变我国企业业绩下滑的状况，还会对稳定股票市场做出巨大贡献。
一、投资性房地产的概述
（一）投资性房地产的内涵
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
房地产是土地和房屋及其权属的总称。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至作为个别企业的主营业务。就某些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经济活动相关的其他活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的其他业务收入。投资性房地产的确认、计量和披露使用《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，房地产租金收入的确认、计量和披露使用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。
（二）投资性房地产的特征
1.投资性房地产是一种经营是活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实际上是属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让已赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货（已建完工商品房）的房地产加以区别，从而更加清晰的反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。
3.投资性房地产有两种后续计量模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。
（三）投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。对于以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本性收益，符合投资性房地产的定义。例如，企业发生转厂或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局（董事会或类似机构）做出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
3.已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
二、投资性房地产采用公允价值计量的现状研究
（一）投资性房地产后续计量在上市公司的执行情况分析
在深圳市场753家非金融类上市公司家上市公司中, 存在投资性房地产的有307家, 仅占到总数的40.7% ,仅有10 家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量, 占有此类业务公司数的3 .26% ; 其余的29 7 家上市公司采用成本模式进行后续计量, 占有此类业务公司数的96 .74% 。[]①这些公司在对投资性房地产进行后续计量时呈现以下状况：
1.采用公允价值计量模式的上市公司数量不多，但呈增加趋势。在新准则出台前，社会各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式后续计量投资性房地产。
2.确定公允价值金额的方法各异，有待进一步规范。公允价值是资产或负债在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值的金额需要采用一定的方法取得。从上市公司来看，主要采用的方法以评估价格为主，其次是参考同类同条件房地产价格和第三方调查报告，少数企业未按规定披露确定的方法。
3. 公允价值变动对企业净收益的影响明显近两年国家加大了对房地产市场的调控力度，但从全国来看，房地产市场仍然处于稳中有升的态势。因此持有投资性房地产的企业普遍产生了增值。
（二）我国现行环境下应用公允价值应关注的问题
1.公允价值计量的选择问题
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。新会计准则虽然借鉴国际会计准则中的有关做法，列举了确定公允价值的三种方法，但从这三种方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的评估机构，涉及多个经济环节，评估难度较大。
2.必须关注土地使用权的用途问题
未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格,只有两种情况“, 已出租的”和“持有并准备增值后转让的”,在分析房地产行业报表时, 发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明, 从准则实施的角度看,如果不对这些内容加以规范和控制的话,很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。
3. 盈余管理问题
公允价值的变动计入当期损益,改变了通常的收益观。即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润。公允价值不仅仅是个计量工具,它更能影响到多方利益主体，它很多时候是估计的结果, 在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。
如何保证公允价值确定的合理性,避免成为企业随意操纵业绩的工具,是一个十分现实的问题。[ ]②
三、投资性房地产采用公允价值计量模式的因素分析
(一)准则导向的影响
投资性房地产准则允许上市公司可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。但在导向上，更主张采用成本模式计量。根据有3 点：①准则对采用成本计量模式的企业没有任何条件限制，每一个拥有投资性房地产的企业均可采用该种方法；②准则指南中明确指出：“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”；③已经采用公允价值计量的投资性房地产，不得通过会计政策变更转回成本模式。这3 点传递了非常明确的信息： 准则对采用公允价值模式是非常谨慎的，目前并不希望上市公司一拥而上采用公允价值计量，而更倾向于采用成本模式，之后再逐步地、稳妥地推广公允价值模式，避免公允价值运用对拥有投资性房地产的企业可能造成的不良后果。
(二)税收政策存在的不确定性
所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。如果上市公司将公允价值净收益缴纳所得税，将会增加税收支出，减少净利润。如果不缴纳，上市公司税负不变，但似乎有打擦边球的嫌疑。在缴与不缴两难的境地中，上市公司可能会采取谨慎的财务政策———保持原有的成本计量模式，待相关税收政策明确后再做决策。
(三)运用条件的限制
采用公允价值模式计量，应同时满足两个条件：①“投资性房地产所在地有活跃的房地产市场”；②“企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。上述条件非常严格，因为要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧程度等房地产交易情况。实践中要获取这些信息不仅难度大，成本也很高，这就限制了上市公司采用公允价值模式。相反，传统的成本模式下，获取信息的渠道直接、方便，成本低廉。比较之下，上市公司当然更愿意采用成本模式。另外，即使采用公允价值模式，金额的确定也会成为上市公司的难题。因为准则不允许用估值技术确定投资性房地产公允价值， 在无法按准则规定方法确定金额时，上市公司很可能“各显神通”，出现方法各异的状况。
（四）利润波动性的影响
资产负债表日，为计算企业经营成果，公允价值变动损益要转入“本年利润”账户，成为企业净利润的组成部分。新《企业财务通则》规定企业获得的净利润分4 个层次按顺序分配：弥补以前年度亏损、提取法定公积金、提取任意公积金、向投资者分配利润。公允价值变动损益是企业尚未实现的利得，没有现金流支撑，它作为利润的一部分，是否也要像经营利润一样分4 个层次分配？ 对此人们看法不一，国家政策也不明朗，这也可能影响了上市公司采用公允价值模式。
（五）财务会计发展趋势的影响
自20 世纪40 年代末英国提出并使用公允价值概念以来， 西方一些国家非常重视对公允价值的研究和应用。近年来，国际会计准则及美国等一些市场经济发达国家的会计准则，纷纷将公允价值作为重要的甚至是首选的计量属性加以运用。我国从1997 年开始在准则中提倡采用公允价值计量，后来由于对公允价值的应用环境和条件估计不足，实践中碰到了许多困难，甚至出现了大量的利润操纵现象，影响了资本市场的发展。2001 年后，我国基本上回避了公允价值计量，对一些曾经采用公允价值计量的准则进行了修订，重新回归成本模式。随着我国市场经济的发展、资本市场的完善，重新采用公允价值的环境和条件日臻成熟。显然，从计量属性角度看，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性，满足信息使用者决策需要。从长远来看，采用公允价值计量模式的上市公司会不断增多。[ ]③
四、投资性房地产采用公允价值计量的有关思考
（一）投资性房地产采用公允价值计量尚存在阻碍
我国企业会计实务长期以来一直采用历史成本作为对各项资产进行计量的主要手段， 但对于负债实质上是采用未来值计量的。企业资产负债表中资产的价值长期被低估，负债则被高估， 企业资产负债率长期被高估， 而我国企业的生产能力、自有资金及资产规模却被低估。在国际市场中因为会计核算的约束，我国企业的价值被人为低估，这很不公平。我国现行企业会计准则规定企业可以谨慎、有条件地采用公允价值计量属性，主要应用于交易性金融资产、非货币性资产交换、债务重组、投资性房地产等方面。投资性房地产计量属性是采用历史成本还是公允价值，企业可以自主选择， 符合投资性房地产公允价值计量前提条件的，企业可以采用公允价值进行后续计量。然而，由于受企业会计准则规定条件的限制，目前实际采用公允价值计量投资性房地产的上市公司并不多。
（二）投资性房地产采用公允价值计量的积极与消极影响
积极方面的影响：1. 真实反映企业的价值。采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产时，如果转换日公允价值大于账面价值的，按其差额，增加资本公积。这些都是公允价值的使用可能提高企业的净资产，真实反映企业的价值，会使企业的投资者、债权人对企业增加信心。2. 有利于企业融资对于一个企业来说，融资是一个非常重要的财务管理活动。申请上市是目前流行且实用的一种融资方式。但是我们国家在批准企业上市的过程中有明确的规定，按照《证券法》的规定，公司股本总额不得少于三千万。严格规定了上市的基本条件，而公允价值计量模式的引入和近年来我国的房地产行业的迅猛发展更是为公司带来了提高净资产的机会。
负面影响：1．对投资者的负面影响。当企业采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量时，资产的价值在资产负债表日需要根据市场环境的变化
而做调整，进而影响当期的利润。目前情况下对于一般投资者来说，关注的是公司的利润表的变动情况，而不是现金流量的变化。2. 对公司业绩的负面影响公司利润的稳定增长也可以从一定程度上反映公司业绩的好坏。如果公司引入公允价值的计量模式进行计价，拥有较多投资性房地产的公司业绩将更多地受该物业市场价格变化的影响，这增加了企业业绩的不稳定性。
（三）公允价值运用于投资性房地产的前景
1.公允价值计量将与历史成本计量共存
公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。
2.使用公允价值计量会造成房地产企业的信息成本增加
对于采用公允价值进行会计计量的企业，会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定,这个过程将会大大增加企业的信息成本。因为与历史成本相比,取得公允价值颖要花费更多的代价，所以在推动公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引。
结论
投资性房地产引入公允价值, 明显影响了资产结构、所有者权益、利润总额, 房地产开发企业可以利用资产的公允价值升值来增厚净资产, 提高资产流动性, 降低资产负债率, 提高企业融资能力, 成功定向增发, 借助资本市场的力量, 解决了企业资金紧张的局面。针对我国新兴加转型经济时期, 一些上市公司为了短期绩效或者规避监管要求, 人为地操控盈余, 滋生短期行为的实际, 一方面建议有关部门进一步完善绩效考核体系和监管规则, 为新准则有效实施营造良好的外部环境; 另一方面, 需要组织专门力量研究与公允价值相关的问题, 指导企业在实务中正确地运用公允价值。
参考文献：
[1]王卓瑛. 投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究[J]. 内蒙古电大学刊,
[2] 张春强. 浅析新准则下公允价值对房地产企业的影响[J]. 铜陵学院学报,
[3] 赵维民. 基于新企业会计准则的公允价值计量研究[J]. 科技经济市场,
[4] 王朝霞. 论公允价值在债务重组中的应用[J]. 中小企业管理与科技,
[5] 肖翠云. 新会计准则下公允价值计量面临的问题及其对策[J]. 中小企业管理与科技