王保平
乌鲁木齐市房屋征收与补偿实施保障中心 新疆乌鲁木齐市 830000
摘要改革开放以后，我国房地产经济得到了飞速的发展，并在21世纪进入到一个全盛时期。但近年来，我国政府为了稳定社会发展，对房地产经济进行了一系列的宏观调整政策引导，房地产企业之间的竞争也愈发激烈。当前，我国房地产经济波动问题一直没有得到较好的解决，为此，对房地产经济波动的影响因素分析是非常有必要的。通过房地产经济波动影响因素的分析，有利于对相关问题的对症解决，从而更好地促进我国房地产经济的平稳发展。
关键词房地产经济影响因素波动
一、前言
对于中国人来说，自古以来，房子就是刚需物品。伴随着我国经济的不断发展，人民物质收入的不断增长，房地产经济自然而然得到了较快的发展。虽说房地产经济的发展态势良好，但是也会受到诸多因素的影响。例如，社会整体经济环境的影响、国家方针政策的影响等等，而这些因素都将直接作用于房地产经济的发展。房地产经济的波动一方面会造成房地产行业的负面影响，另一方面对整个国家的建设及经济发展也会带来巨大的负面影响。为此，房地产企业必须要加强对房地产经济波动影响因素的分析，从而制定出合适的解决措施。
二、浅议房地产经济波动的影响因素有哪些
（一）资金的影响
房地产项目投资一般具有规模大、周期长等特点，因此，在实际的运作过程中，房地产企业是离不开资金的有效支持的。因此，资金会左右房地产经济的发展。如果房地产企业在投资过程中资金不能够得到充足、及时的保障，这就会影响到房地产企业的经济收益。所以房地产企业在经营过程中要协调好与银行、投资人之间的关系，只有这样才能够保障房地产企业经营所需资金来源，从而保障房地产项目的顺利实施，形成经济收益。如：在我们日常生活中，经常会发现城市中有很多的烂尾楼，这些烂尾楼便是由于房地产企业在后期资金供应上出现了资金链断裂的问题，从而导致具体项目无法进一步实施。由此可见，资金是影响房地产经济波动的一个重要影响因素。
（二）供求关系的影响
房地产市场供求关系也是影响房地产经济波动的一个重要因素。随着我国经济的不断发展，居民收入的不断增长，房地产市场进入到一个空前繁荣时期。在这个过程中，很多房地产企业不断拿地，房地产规模不断扩大，在卖方市场条件下，房地产进入到供不应求的阶段。随着政策及经济等宏观因素的变动，房地产也会朝着买方市场变化，在这种情况下，房地产经济就会出现紧缩的现象。此外，房地产价格也是影响房地产经济波动的一个重要因素。房地产投资热、房地产规模不断扩大等都会导致房地产的价格发生变化，而房地产的价格发生变化将直接决定消费者的购买力，影响房地产市场。所以市场供求关系一旦发生变化就会给房地产经济带来波动，这也是一直以来房地产经济发展的一个潜在规律。
（三）政策、土地的影响
政策对房地产经济波动的影响属于外部影响因素，这不受房地产企业的掌控。我国政府会根据当下房地产市场的发展状况对房地产进行宏观调控，以此来确保我国房地产市场的稳定发展。此时房地产经济就会出現波动。其次，房地产企业进行房地产项目开发脱离不了土地，土地是房地产开发的必需品。虽然我国土地面积在世界排第三位，但是出于环境保护、可持续发展等角度考虑，我国政府不会任由房地产企业拿地，随着房地产建设规模的不断扩大，房地产企业拿地将变得越来越难。如果房地产企业不能够获得足够的土地来进行房产开发，势必会影响到其经济效益的形成，从而出现经济波动。
三、对策
（一）调整投资政策
首先，房地产周期会随着投资主体结构变化而变化，因此，房地产企业必须对产权进行明确，并建立健全的风险规避机制，尽可能避免房地产经济波动现象的出现。其次，应该对房地产投资规模进行实时关注，保证其符合宏观经济规模，只有这样，其才能获得宏观经济支持。同时，还应该合理规划房地产投资，避免其在固定资产投资中占比过大或过小，以此来对经济波动现象进行有效预防。再次，还应该保证投资结构的合理性。必须提高房地产开发投资的科学性与合理性，并做好相应的市场调查与定位工作，让房地产企业在掌握市场实际需求的情况下，进行合理的投资开发。最后，还应该完善并规范政府投资。政府应该加强对房地产行业发展战略的重视，结合实际情况，对政府投资进行适当调整，为政府型房地产开发的顺利进行提供保障，如安居工程、土地开发等，并做好相应的间接调控工作。
（二）加强对房地产开发的监管调查
为了规范房地产市场，保证房地产行业的良性发展，就需要加强对于房地产开发的监管调查力度。这种监管调查主要源于房地产的投资主体，这是因为投资主体在很大一方面会对房地产经济造成影响。我国的国有企业在很多层面上存有职责不明、权责不清的一个现状，这对于房地产开发来讲并不是一件长久的好处：其次要对房地产的开发规模进行好监管，使其能够与国家经济的发展水平相适应;再者是要规范政府的投资行为，来间接调控房地产的市场投资行为，以此来实现房地产经济的稳健发展。
（三）规范土地市场
第一，对总量进行控制，按照相关规定，在划拨用地的时候，结合相关的标准科学合理的进行。同时，保证制定的土地供应技术科学合理，使土地的最终用于得到全方位的监控。第二，增强招标拍卖的规范性。对传统的土地转让方式进行完善，使招标、投标和拍卖等形式能够体现出市场化特征，必须使行政性的土地出让方式不断减少，严格控制其中的违规操作。第三，政府垄断城市土地出让市场，使政府的土地供给能力不断加强，对土地转让市场进一步放开，城市的土地使用权能够由土地的二级市场进行转让，在调控市场机制的基础上，重新配置和组织土地市场机制。第四，对市场化的新型土地供应机制进行完善和创新，土地一级市场的出让行为由政府垄断，避免房地产经济波动的出现。
（四）对供求关系进行平衡和稳定
引发房地产市场供求矛盾的主要因素是供求关系失衡。但房地产经济经常会在失衡的供需关系中不断发展，正是因为上述特征的存在，才导致了房地产经济的波动。在具体调控过程中，终极目标是为了降低或者减缓房地产经济波动，而并非是完全的消除这种波动因素。在房地产市场发展过程中，一点产生了严重的供需矛盾，则仅凭市场调节很难完全的消除这种矛盾，甚至还会产生严重地产危机，影响整个行业的健康稳定发展。鉴于上述情况，一旦房地产供求关系失衡，相关部门便需要在第一时间进行处理或者解决，从而使其处在房地产供求关系处于合理、可控的范围，促进我国房地产行业的健康稳定发展。
综上所述，本文着重围绕着与房地产经济波动的影响因素相关的几个重要问题进行了详细的阐述与分析，进一步体现了这些影响因素对于房地产行业的经济发展情况所造成的影响和作用。同时，因为我国的房地产经济对于国民经济的顺利发展而言十分关键，是其中的关键构成要素，因此，必须对这个问题进行透彻的分析，从而才能够有效地促进房地产的经济运行不会出现更大的波动，促进房地产行业实现更加稳定的发展状态。
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