临沂大学法学院 山东省临沂市 276000
引言
物业管理于三十多年前引入我国，20世纪末正式在我国大陆地区规范发展，发展时间相对较短，虽然发展速度很快但也造成了行业根基不稳的事实。法律法规及政府政策的不健全，物业管理公司质量的良莠不齐，居民业主受物业管理服务和消费意识淡薄等都造成了不少的问题，物业管理行业的发展仍是任重道远。
一、肥城市物业管理现状
肥城市隶属山东省泰安市，是全国近400个县级市之一。近年来，肥城市发展迅猛，入选“综合实力百强县”、全国县域经济综合竞争力100强等，人民生活水平得到极大提高，住宅小区的数量也是持续攀升，而随着生活于小区的居民不断增多，物业管理的质量水平也面临着不少的考验。
（一）物业公司数量多且规模不大
全国方面，物业公司的数量很多且仍在不断增长，数据显示，截至2014年全国物业管理企业已达10.5万家以上，比2008年的5.8万家增长了仅一倍，但公司普遍规模不大，平均管理面积仅为15.67万平方米，行业百强企业在2014年底的管理面积总值仅占全国物业管理面积19.50%，行业呈高度分散趋势。就肥城市而言，大大小小的住宅小区有近400个，而物业管理公司则有50余家且大多数公司未达到二级资质。
（二）部分小区绿化、卫生、治安等方面状况较差
1.绿化方面
国家规定，居民住宅绿化面积应不少于住宅面积的30%。而经过笔者走访肥城市十多个小区时发现，除市区较为高档的小区外，其余部分小区的绿化水平明显不达标，加上疏于管理，杂树杂草丛生现象严重。
2.卫生方面
物业管理质量很大一方面取决于卫生情况。笔者走访的小区中，除个别小区卫生状况较为优秀外，绝大多数小区都存在各种大大小小的卫生问题。主要问题有：垃圾箱内垃圾清理不及时、小区道路上存在废纸和烟头等未能及时打扫、部分小区还散布着各种小广告等，这些卫生问题给居民造成了不小的困扰。
3.治安方面
治安是物业管理至关重要的环节之一，治安情况差就会使居民没有安全感，给居民们带来很多困扰。城镇较偏远地区的小区治安相对较差，少部分小区为开放式小区，进出车辆并没有严格的把控，可能增大社会上不法分子来此进行盗窃等违法犯罪行为的几率。
（三）多数业主对于物业管理了解较少
通过走访调查笔者发现，在肥城市有很多业主在提及物业管理时都对此方面知之甚浅，甚至连一些最基本的问题都模模糊糊，更别说定期参加业主大会。如此一来，业主委员会的功能没有得到较好发挥，而业主在日常生活中出现一些物业管理问题也投诉无门。
二、肥城市物业管理问题发生原因
（一）地方性法规政策相对不健全，不完善
目前，虽然有了全国性的《物权管理条例》与《物权法》的实施，但是有些中小城镇、县城的地方性法规政策及规范性文件还不多，这就导致相关的物业管理配套政策不完善，依靠过于笼统的全国性政策规范难以明确业主、管理方、政府等各方的权利、义务、责任关系。
（二）物业公司自身资质、素质达不到要求，管理混乱
部分物业公司等级资质达不到要求，没有相应的人力资源，管理和服务人员素质和数量明显不足，使得物业服务不及时且达不到应有的质量，发生小区垃圾清运不及时、楼道和电梯里小广告泛滥、闲杂人员出入管理混乱等问题。其次，物业公司由于自身管理体系混乱，不能形成统一的收费制度，可能造成一定程度的乱收费问题。
（三）业主对于物业管理认识不足，与物业管理公司矛盾频发
随着城镇经济的不断发展，物业管理已经成为住宅小区不可分割的一部分，但是由于文化水平、缺乏认识等原因，很多业主对于物业管理的态度比较消极，不能做到理解、支持、配合物业管理人员的工作，且拖欠物业管理费已成为一个普遍现象。另一方面，物业管理公司无法收到预期的费用，运营资金得不到保障，不得不采取降低服务质量等减少成本的手段维持公司运营，从而导致业主对物业管理的态度更加抵触，形成恶性循环。在笔者走访肥城市世纪花园小区时发现就在2018年7月这里曾发生过一起较大的业主与物业产生矛盾的事件，事件发生原因就是数量急剧增加的私家车在小区内无序的随意停放，有的甚至占用了消防安全通道。物业管理公司在市公安消防部门的多次要求下开始禁止业主随意停车，这便导致很多业主认为物业公司从中作梗，利用车位谋取利益，引发了业主们与物业管理公司纠纷。
三、物业管理问题处理对策
（一）健全物业管理法律法规体系，加强地方性政策建设
我国物业管理行业起步相对较晚，虽然颁布了一些普遍性的法律规范但还是有不少问题涉及过少或没有涉及，所以针对目前发生的大量纠纷与矛盾，国家应该致力于健全物业管理的法律法规体系，提高法律政策的具体性和可操作性，切实做到有法可依，明确业主与物业管理方的权利、义务、责任的关系，严格审核物业管理公司资质。
（二）物业管理公司加强自身建设，提升服务水平
物业管理行业公司服务质量差距巨大，鱼龙混杂，想要拓宽市场、追求利益就必须要提高自身素质、加强自身建设。如今，人才是公司生存发展的必要条件，物业管理公司要广泛培养和吸纳人才，坚持以人为本，重视并合理利用人才，搞好队伍建设，使人才的能力得到充分利用，让企业的发展步入正轨。其次，物业管理公司要不断提高专业化程度，绿化、卫生、治安等各个与居民业主息息相关的工作认真完成，从而得到业主们的认可，使很多问题矛盾不攻自破。
（三）业主提升对物业管理的认识，养成物业消费观念
当前，除大中城市外，很多城镇的居民对于物业管理还没有一个清晰的认识，对物业管理行业有一种贬低和抵触的态度，认为物业管理只不过是扫大街、看大门等。面对这种滞后的认识我们应该采取以下措施：
1.政府组织培训
政府是领导人民的基石，政府的权威性可以使人们更易接受其所倡导、培训的内容。政府通过举办培训会等方式让业主对物业管理行业形成一个基本又正确的意识，使业主充分了解物业管理方面的法规政策，完善政府职能。
2.物业公司宣传
物业公司想要与业主维持良好关系也应做到积极宣传，通过发放宣传册、举办宣传活动等方式贴近业主，令业主深入了解物业服务这一行业，拉近物业管理人员与业主们之间的情感距离，使业主感受到物业公司真诚的态度从而完成将对物业消费的态度从被迫到自愿的转变。
3.业主自身学习、理解、接纳物业管理服务
业主是物业管理服务的直接服务对象，业主是否配合直接影响到物业服务的速度与质量，所以业主应做到主动学习物业管理方面的法规政策，妥善理解物业服务人员的工作，积极接纳物业管理公司的要求与服务，养成物业消费观念，让自己的社区生活更加健康舒心。
参考文献：
[1]中国物业管理协会.物业管理指南[M].中国计划出版社.2017年9月
[2]张丽选.住宅小区物业管理的现状分析以及发展趋势[J].剑南文学：经典阅读.2012年
[3]肥城市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见[C].2010年6月
作者：段国梁
单位全称：临沂大学法学院
省市：山东省临沂市
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作者简介：段国梁，出生年月1997年10月，性别男，汉族，籍贯山东省肥城市