高圣贤
山东广和土地房地产资产评估有限公司 山东省济南市 250000
摘要：我国经济建设的快速发展使我国各行业的发展极为迅速，改善我国民生的同时使我国基础建设越来越完备。我国房地产市场改革较为滞后，行业发展规范性不足，使得在市场经营的各环节中都存在一定的风险类型。土地估价是房地产及其相关行业建设发展的重要内容之一，对企业经营效益实现和风险规避都有直接性的影响。
关键词：土地估价；风险及预防对策
引言
我国国土面积非常广袤，利用率不是很高，近年来，我国加大对其的开发和利用，已经取得了非常不错的成就。土地估价主要指的是估价土地价格，依据土地特征、估价目标以及市场情况等诸多方面进行总体性分析，而后选择出最为有效的估价方式，来估价土地使用价格。
1土地估价中的风险
1.技术风险，土地估价是一项系统化、体系性的工作，但是在具体工作开展中，又受到多种不同因素的影响。这就要求相关人员在具体工作开展中，必须依托相应的原则和程序要求，选择合理的方法开展估价工作。但是由于土地本身属于地域性资源，在估价过程中必然存在信息不对称现象，如在估价过程中出现某一方面的信息遗漏，将会直接造成估价出现偏差和失真现象。由此，不仅会给合作各方带来一定的风险，并且对估价机构本身也会造成负面影响。2.政策风险，在我国房地产行业高速发展的时代背景下，由于城市化建设的推进，使得各地区在土地政策方面存在较大差异，并且在具体政策执行方面会由于内外部因素影响发生对应变化。政策风险的具体类型包括土地政策、金融政策、税收政策和产业政策等，在估价人员对政策背景了解不够深入，对政策发展方向没有准确预期的情形下，必然会对估价结果造成负面影响。在政策变化幅度较大的情形下，还会使得估价结果发生较大偏差，甚至是出现估价风险，给相关企业带来不必要的运营风险。
2土地估价风险的预防对策
2.1促进土地市场健康有序发展
土地使用制度改革目标，是要建立一个与社会主义市场经济体制相适应的公开、公正、公平、规范有序的土地市场体系。首先通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定价格、年期及用途出让给使用者，出让后，土地可以依法转让、出租、抵押、入股等流转。建立土地使用权价格市场形成机制，使市场行为规范有序，建立合理收益分配体系，利用租、税、费有效调节，完善土地评估行业中介服务体系，促进土地市场健康有序发展，使土地真正按其商品属性进入市场。创立以市场手段配置土地的新制度，有力地维护市场经济秩序的稳定，促进市场交易的正常进行，保护交易各方的合法权益。
2.2估价人员控制估价风险的措施
估价师应提高自身修养，坚持职业道德底线，外业实地查勘勤谨细致，对于委托方提交的资料进行仔细核查，认真做好现场记录并留存影像资料；广泛咨询和收集行业分享估价资料，科学合理选用估价参数，报告编写严谨，合理使用假设限制条件与说明。对于执业经验较少的新人，应着重培训土地评估行业管理的现状、土地估价行业标准、行业协会对机构和估价师的管理规定、估价具体作业流程、现场查勘的注意事项、估价报告的撰写要求等。对于项目经理，应着重对其进行项目沟通协调能力、业务拓展能力、管理能力、处理能力培训学习。对于报告审核人员应着重对其进行土地法律法规以及评估规范等相关政策内容培训，促使其学习各种估价方法，了解典型评估案例。
2.3提升大数据应用水平
在“互联网+”时代背景下，土地估价体系运行必须以大数据和信息技术的应用为基础，尤其是在土地估价工作开展涉及因素不断复杂化的情形下，将各种数据通过数据化的形式展现出来，借助各种有效途径，全面收集数据并将其纳入统一的信息管理平台中，利用大数据分析技术提升整体分析水平。
在对具体的项目地块进行估价分析时，能将现有数据与大数据平台的共性特征相对比，不仅能发现现有数据中存在偏差的部分，使估价人员更为准确地判断评估风险，还能借助数据分析，有效避免估价工作中人为因素的影响，得出更为准确的估价结果。大数据其相关技术的应用，是未来土地估价工作开展的重要技术保障，对于相关企业和机构而言，必须不断加强对这方面技术应用的重视程度，不断加大硬件设备的投入力度，为相关工作开展和未来发展奠定良好的基础。
2.4国家宏观调控
地价政策是土地参与宏观调控的重要经济手段，政府对土地市场的价格水平进行有效管制和引导，可以影响土地市场供求关系的变化，从而促进土地集约利用、高效配置，并引导产业结构、产业布局的优化调整。土地估价行业根据上级有关要求，科学制定基准地价和标定地价，根据形势发展及时更新基准地价成果，确保基准地价的现势性，保准了成果在国家宏观调控中的应用。及时向社会公布地价结果，积极发挥基准地价的价格显示功能，引导和促进土地市场健康发展，并为投资者投资决策提供参考依据。土地评估行业灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场的动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况。土地价格是调控土地市场供需的有力杠杆，通过土地价格信号反映出土地供应量、供应结构，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源的合理有效利用，调控土地市场中的地价，确保房地产市场的健康平稳运行。由于地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们据此作出自己的决策和预期。
2.5提升行业经营水平
对于土地估价行业整体发展而言，需要在以下方面做好相应的工作：首先是要构建行业估价诚信管理体系，由于我国土地估价行业本身建立时间较短，在发展过程中出现的负面事件都会给行业公信力带来负面影响。因此必须从诚信建设层面入手，通过完善的诚信管理体系，全面提升行业整体发展的良好形象。其次是要能对市场发展动向有深入的了解，对土地评估所依赖的整体环境有更为深入的剖析，以此真正提升土地估价的准确性，提升土地估价行业整体水平。最后是要能提升行业内部信息资源共享水平，通过资源库的构建和有偿交流机制的完善，使更多的公共信息资源能充分发挥出其应有的作用，也能更好地提升我国土地估价行业整体发展水平。
2.6谨慎接受评估委托和认真审查土地权属
相关土地估价机构在接受委托之前需要从多方面对委托的项目进行全面的了解。对于风险比较大的项目的话，应该适当拒绝。如果出现问题，不仅造成经济上的损失，同时也影响自身的声誉。此外，在进行土地估价的过程中，一些委托方故意隐瞒土地权属问题，容易造成严重的纠纷，影响评估机构。为此，在接受委托之前需要将产权的情况说明清楚，必须对产权的原件进行审核和查询，避免出现权属纠纷的问题。
结语
随着我国土地市场发展水平的不断提升，土地估价行业的重要性不断提升。经营环境及市场运行机制更加复杂，使得各种新型风险不断出现。对行业从业人员而言，应当加大对风险来源及控制的重视程度，通过技术、规范、外部环境利用和内部水平提升等各途径，全面提升行业整体经营水平，有效规避经营风险，不仅能有效促进行业健康发展，还能为我国土地市场健康发展提供应有的保障。
参考文献
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