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摘要：我国商业房产发展较为迅猛，商业地产招商运营工作的技术要求越来越高，并且招商运营人员都在积极结合互联网+思维提升地产招商效果，本文就商业地产的特点进行了分析，而后就商业地产招商运作的优化策略及要点进行了探讨。
关键词：商业房地产；招商运作；要点
引言
商业地产招商是一项长期、系统化工作，地产招商团队管理人员必须积极做好地产定位及招商方案设计，提升房地产商业招商工作的效果，为我国地产行业发展提供更大助力。
1商业房地产的特点分析
商业房地产与普通地产产品不同，它是一种主要应用于商业经营用途的房地产建筑形式，当前我国地产行业的发展逐渐放缓，商业地产招商的运营难度也有所增加，地产招商团队的管理人员必须明确其特点才能够为商业地产招商工作优化探索路径。
1.1商业地产盈利模式较为多样
我国商业地产行业发展过程中也形成了地产产品形式与规模多样的特点，商业地产盈利模式也因此呈现多样化特点，针对规模较大且周围商业较为成熟的商业地产产品可以通过建立大型购物中心及商场等形式进行招商管理及运营，而对一些规模较小、较为零散的商业地产产品则可以进行商铺出售来实现盈利。
1.2地产商业功能较为多元
商业地产产品招商的过程中必然会涉及多种商业经营形式，例如有商户会从事餐饮行业，有的商户搞零售，有的商户提供娱乐服务等，这就为商业地产功能的多元化提供了基础条件，商业地产招商策划的过程中也应对商业功能进行科学规划，积极分析各商户的商业资源及品牌影响，在地产运营中提高复合型多功能经营效果，以保证商业地产盈利。
1.3商业地产运营需有长期打算
商业地产并非一次性地产产品，在商业地产招商运营是一个长期过程，它需要招商运营团队的人员具有动态分析及持续运营能力，在商业地产经营管理中综合分析市场及周围环境，最大限度开发地产产品的商业价值。
2商业地产招商运营的优化策略
商业地产招商运营工作的专业性较强，招商策划及运营管理人员必须具有综合思考的格局以及时代营销的能力，因此必须做到如下几点。
2.1积极运用互联网技术创新服务
近年来由于电商的迅猛发展，很多实体店受到打击，而与实体经济息息相关的商业地产行业也受到较大影响，为了提升商业地产招商及运营效果，管理层成员必须积极运用互联网+思维以及当前大热的大数据技术对市场进行深入分析，通过科学布局以及创新服务模式等方式来提升商业地产功能的针对性，强化商业地产“重体验、营销便利”的功能优势，招商策划过程中也应侧重体验性商业形式，为城市商业综合体的发展提供助力，进而保证商业地产运营的持续盈利。
2.2强化定位针对性
在千篇一律的城市商业综合体中，顾客很难有不一样的购物、娱乐、休闲体验。商业地产开发商需要根据市场多样化的需求，优先考虑品牌定位，重视品牌建设，如开发不同主题的商业购物广场、建设不同的娱乐设施项目、吸引不同的商家、提供差异化的服务和体验等，才能形成独特的品牌效应，提升品牌的辨识度和认知度，增强自身竞争力。这不仅能对消费群体产生持久的吸引力，还能促进城市商业综合体的保值增值。
2.3探索去库存的新思路
合理进行城市规划，科学布局城市商业用地是政府的职责之一。在多数城市商业地产项目投资过剩的大背景下，政府应缩紧商业地产项目的审批、严控商业地产项目的准入。
同时，也要探索新思路，积极寻找去库存、降低空置率的新方法：一是“商改住”和“商改写”，即把商业用房改为租赁住房，把商场改为写字楼。二是利用全国旅游市场蓬勃发展的契机，积极探索利用商业用房发展民宿客栈、短租公寓、长租公寓的可能性，满足多样化消费需求的同时，还可以有效降低空置率，提高优质资源使用率。
2.4改变开发模式和运营模式
中国商业地产开发商亟须改变陈旧的“拿地―建设―招商―出售”开发模式，引进和借鉴发达国家和地区的开发程序，即“拿地―定位―招商―建设―经营管理”。项目开发之前，先对项目进行科学合理的规划定位，有效解决项目因不符合零售商的功能需求而出现招商困难的情况。
3商业地产招商运营工作的要点分析
3.1做好前期的市场调查
商业地产招商策划的要点就是要重视招商营销活动的市场效应。在招商活动开始前必须对手中商业地产产品进行综合分析，为楼盘选择精准、对市场有吸引力的定位。商业地产招商运营团队的首要任务就是对当地楼盘市场进行全面调研，结合房地产市场情况、当地政策以及未来实体经济发展趋势进行招商思路分析，还应对一些关键问题，例如当地商业房地产市场空间、本楼盘所处位置特点、当地有无超级品牌商业地产等进行综合分析，确定竞争策略，为商业地产招商赢得先机。商业地产招商及运营管理工作的前期策划重点应落在市场调查与分析上，只有了解市场发展脉络才能够为商业地产招商活动以及后期运营找到合理思路。
3.2对商业地产产品经营方向进行科学定位
我国商业发展过程中，各地经济蓬勃发展，人们生活水平也不断提高。商业地产的发展水平受到当地经济水平、当地消费能力以及运营水平的影响。在进行商业地产产品招商及经营管理前必须对所负责的地产产品进行全面分析，并对地产资源进行科学划分，做好商铺组合及地产模型分析，在招商活动中还应做好分区与模型推介，让商户能够全面了解地产产品的特点及优势。这就要求招商及经营管理层对本招商地产产品做好定位，了解现有资源，并能够全面了解周围商铺情况及租售价格，做到知己知彼，并通过科学测算了解商铺投资回收周期，对商铺商业价值进行专家评估，从而形成科学定价体系，在招商活动中采用差异化招商租售形式来扩大盈利，比如对于方位好商业价值高的商品进行竞价租售，而方位较差商铺可以进行廉价出租，从而保证商铺经营效果及整个商业地产经营活力。为了提升商业地产产品的商业价值，一些小空间也可以进行创意服务，例如通过装修搭建“自拍空间”等形式就可以吸引大量消费者，为商户引流，进而提升商业地产的整体招商效果。
3.3招商前确定有吸引力的策划方案
商业地产的经营难度越来越大，必须做好招商策划优化才能够吸引商户，因此在商业地产招商前必须做好策划方案的定制工作，要灵活运用多种形式进行招商，当前线下及线上组合的招商方式较为普遍，商业地产的主要客户为进行商业营销活动的人群，招商活动策划工作必须针对这部分人群的特点进行分析，并积极展开特色化营销，这部分人群重视社交，可以结合当前大热的社群营销方式来开展商业地产招商。
结束语
总之，在我国房地产行业发展中，为了提升地产招商运营效果应积极运用互联网技术进行创新招商宣传，采用多种方式提升拓客效果，并要提升地产品牌定位科学性，根据周围环境特点，综合配置各项资源，为商业地产招商方案优化探索思路。我国地产行业正在蓬勃发展，商业地产招商是地产建设的后续营收环节，必须积极做好招商管理及运营控制才能够保证商业地产行业发展的可持续性。
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