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摘要：2020年两会政府工作报告在坚持“房住不炒，因城施策”的基础上，删除了“城市主体责任制”，这使得不同城市的调控政策更加灵活，而我国的中小型国有企业所面临的行业竞争更加激烈。本文从当前房地产行业所面临的形势出发，结合中小型国有企业现状，从土地资源开发的角度，对中小型国有企业转型升级进行探讨。中小型国有企业转型升级路径应包括基于自身定位制定发展战略、政策扶持新领域中的升级路径、城市更新中的升级路径、建设项目管理的升级路径以及风险管理的升级路径等内容。我国在土地资源开发方面没有外企的涌入，主要是民营企业和国有企业的竞争，中小型国有企业应变被动为主动，积极发展专业产品的多元化，推动自身在土地资源开发能力方面的提升。
关键词：中小型国有企业；转型升级；土地资源开发
2020年疫情的出现，对国内外经济产生了重大的影响，与美元和欧元等货币比较，人民币相对升值了。人民币的升值会使得国内经营性资产的收益低于国外配置的经营性人民币资产的收益，这就使得国内不动产收益持续走低，对土地资源开发产生一定的影响。尤其是两会政府工作报告在坚持“房住不炒，因城施策”的基础上，删除了“城市主体责任制”的背景下，中小型国有企业面临着变革性的挑战。从这个层面出发，本文以土地资源开发为基础，对中小型国有企业转型升级进行研究与分析。
一、当前房地产行业所面临的形势分析
本文所研究的土地资源指的是人类使用的土地以及未使用的土地，其中包含了土地资源具有的经济效益。自然资源部《关于2020年土地利用计划管理》中明确指出配置计划的依据应是真实有效的项目落地，要求土地要素应坚持跟着项目走，对于纳入重点保障的项目用地，在批准用地时直接配置计划指标；对于没有纳入重点保障的项目用地，处置存量土地应与配置计划指标挂钩；除此以外，还明确鼓励各地开展城乡建设用地增减挂钩以及工矿废弃地复垦利用。值得强调的是，2020年疫情的出现，也对土地资源的开发带来了影响，尤其是前文提到的“房住不炒，因城施策”、“城市主体责任制”等土地资源开发的实际情况，给中小型国有企业，尤其是房地产开发企业带来了行业发展方面的挑战，这些挑战的存在，是中小型国有企业转型升级的必然选择。
群众生活与房地产行业发展趋势有着紧密联系，如今正是房地产行业转型升级、调整结构的关键阶段，因此，全面分析房地产行业形势有着十分关键的指导意义[1]。“房住不炒”是房地产行业未来 5 年的主基调，这一主基调会贯穿该行业未来十年的发展。一方面体现房地产行业政策的稳定性，有助于产生稳定土地资源开发预期，促进房地产行业的长期平稳发展。另一方面，无论是住宅物业、写字楼物业还是商业物业，消费者都会按需购买，保持单位物业总价在大多数消费者接受的范围内是房地产行业发展应遵循的规律。预计未来房地产行业周期波动将减弱，进入平稳发展期[2]。从房地产行业目前的发展来看，存在着一些发展趋势，如随着逆城市化的发展，特大城市圈外围生态地带出现了打造生态、休闲、庇护所等诸多概念的住宅。除此以外，对于刚需消费者来说，还存在着用尽可能小的面积来满足最基本家庭生活需要的住宅。诸多客观情况的存在，推动了房地产行业集中度的提升，中小型房产企业面临生存危机。从中小型国有企业房地产企业的实际情况来看，存在着有土地资金，但没项目，企业需要转型，虽然国有资产管理上有相关政策支持，但在实际操作上却存在很多考量点，需要从实务角度进行分析探讨。
二、中小型国有企业现状
上个世纪九十年代，伴随着取消福利分房等政策的实施，民营房地产企业得到了快速的发展，相比之下，中小型国有企业在土地资源开发方面竞争力较弱，一些企业转向了多元化经营模式。随着房地产行业的发展，民营房地产企业市场竞争能力越来越强，而国有中小型企业则在多元化产业经营中并没有提高自身的核心竞争力。尤其是在刚性需求暴涨以及房价快速起飞的环境下，一些中小型国有企业被中央勒令退出市场。简而言之，国有中小型企业在土地资源开发方面是被动发展的。
中小型国有企业自身在土地资源开发方面是优势劣势并存的状态。从优势的层面来看，这些中小型国有企业有存量土地物业资产，在土地资源开发政策上受国企身份的影响容易取得突破，同时在具体的土地资源开发项目实施过程中存在融资方面的便利条件，如可以取得银行低息贷款资金支持。从劣势的层面来看，这些中小型国有企业存在着人力资源管理方面的问题，项目选择方面缺乏必要的创新能力，在具体的土地资源开发项目运营方面运营能力明显不足，企业的管理机制受长期被动发展的影响缺乏应有的灵活性。也就是说，中小型国有企业需要探索如何与社会资源有效结合，依托土地项目实体的开发，提高运营能力，实现企业转型升级和可持续发展。
新冠疫情的出现，对房地产行业产生了一定的影响，这种影响也波及到了中小型国有企业，主要体现在数字化运营和服务提升、产品改善和升级、物业服务质量升级、回归核心城市、新基建新机遇等发展趋势[3]。同时，国家不断加强了对于房地产业的宏观调控的新形势下，房地产业的逐步规范也为跨区域发展提供了有利条件[4]。也就是说市场经济的发展，给中小型国有企业带来挑战的同时，也带来了新的机遇。不同的中小型国有企业可以结合自身的特点，通过发展跨区域项目开发来提升自身在土地资源开发方面的竞争能力。
国有中小型房地产企业应变被动为主动，发展专业产品多元化，是有利于企业生存和可促进其持续健康发展的企业转型选择。对于当前中小型国有企业来说，最重要的在于加强土地资源开发的市场研判、紧抓政策窗口、紧跟房地产行业趋势，实现企业自身的稳健发展。
三、中小型国有企业转型升级路径
结合上文对当前房地产行业所面临的形势以及中小型国有企业现状的分析，本文提出以下中小型国有企业转型升级路径建议：
1.基于自身定位制定发展战略
从土地资源开发的层面来看，现有的市场分化较为明显。从中小型国有企业的实际情况来看，一二线城市土地资源较为稀缺，房地产呈供不应求的状态。与此相对的是三四线城市受经济发展水平的限制，消费者的购买力不强，尤其是在国家政策调控的基础上，这些区域的土地资源得到了大量的开发，库存呈持续性增加的状态，甚至存在严重的供求失衡问题。对于中小型国有企业转型升级来说，应当对自身具有充分的认知，避免盲从于龙头企业或是大型房地产企业，而是不断突出自身优势，打造具有特色的企业文化品牌，从而实现稳定快速发展[5]。中小型国有企业受房地产行业市场以及自身实际情况的限制，应基于自身定位制定土地资源开发的发展战略。
品牌是中小型国有企业的隐性资产，企业应在满足客户多元化需求的基础上，打造自身的独有优势，进而提升核心竞争力。通过品牌建设，中小型国有企业把企业文化与企业理念传播到社会公众中，不仅能提高企业宣传的效果，而且也能够提高企业的经济价值。中小型国有企业还可以通过股份制重组、合并等多种方式组成大的企业集团，提升整体在行业中的实力和竞争力。
2.政策扶持新领域中的升级路径
伴随着市场经济的发展，国家与地方通过出台政策的方式对房地产行业实施宏观调控。这就使得在中小型国有企业转型升级过程中，应关注这些国家政策与地方政策。以近年来养老产业与健康产业为例，特色小镇和 PPP 项目是全国各地投资建设的重点，投资建设量大，而且对投资、设计、施工、监理、装修、运营、管理等房地产全产业链条具有极强的带动作用，加上多种优惠政策支持，为房企带来了重大机遇[6]。在优化提升主业的基础之上，顺应市场趋势，利用新技术，延伸、孵化新的产业体系，做到有的放矢、弹不虚发[7]。中小型国有企业在转型升级过程中，以品牌建设为基础，在政府扶持的新领域中发展专业产品多元化。仍以养老产业与健康产业为例，中小型国有企业应从这两者政策扶持作为切入点，关注消费者深层次的情感需求、养老需求与健康需求，迎合消费升级，丰富土地资源开发产品的形态，进而获取多层次利润。
3.城市更新中的升级路径
城市更新是城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。2020年1月至11月，从住房和城乡建设部的数据可以看出，全国新开工改造城镇老旧小区 3.97 万个，惠及居民近 725 万户，2019 年以来，全国已开工改造城镇老旧小区 5.8 万个，惠及居民 1043 万户[8]。伴随着我国城市可建设用地不断的减少，以盘活存量用地为土地资源开发目标的城市更新需求呈增加的发展趋势，这使得中小型国有企业应关注城市更新中的升级路径。城市更新不能用运动式的办法来推动，大拆大建，更多的是要和产业和城市配套同步更新。对于中小型国有企业来说，从城市更新中来提高土地资源开发的效益，是企业未来获取土地和项目的重要来源之一，是企业转型升级中应关注的内容。仍以上文提到的养老产业与健康产业为例，中小型国有企业在城市更新中取得土地与项目，结合国家与地方政策新领域扶持的支持，在为消费者提供多元化选择的基础上，来发挥自身所具有的优势，进而提高在房地产行业中的核心竞争力。
4.建设项目管理的升级路径
从土地资源开发的层面来看，中小型国有企业转型升级过程中必然要面对建设项目管理。建设项目管理也需要与时俱进，在管理体制与管理理念方面不断的创新。中小型国有企业在转型升级过程中要结合自身内外所面临的实际情况，不断的优化建设项目管理体系与管理制度。在管理理念上，要摈弃业主方高人一等的理念，放下身段服务于项目各方，对业主方项目经理应适当有效授权。建设项目管理的升级路径还体现在系统经济学的应用，具体强调的是以经济为核心来贯彻中小型国有企业转型升级中所面临建设项目管理的每一个环节、每一个不同领域，每一个不同的业务范围，如通过系统分析的方式来优化项目现场管理问题。除此以外，还应结合现代信息技术的应用趋势，对中小型国有企业转型升级中的土地资源开发建设项目实施全过程的管理，利用计算机信息把网络进度计划和工程预算结合起来，推广应用现代化科学管理方法，并采用先进的信息技术手段，具体的可以通过信息基础创新、信息过程创新、信息方法创新、信息开发创新以及信息核心创新来实现。
5.风险管理的升级路径
中小型国有企业在土地资源开发方面所面临的风险有外部风险、内部风险和混合风险。这些风险在企业转型升级过程中会对企业的方方面面产生影响。中小型国有企业在土地资源开发过程中，必然会面临风险管理方面的问题。以外部风险为例，国家政策、国际环境、市场竞争都会对企业风险管理工作产生不同程度地影响[9]。在国有资产管理部门对国有企业管理关注中，土地资源开发项目运营中要充分考虑国有企业承载的社会职能、可能存在的维稳问题以及社会效应，同时还应考虑到国有资产流失及权力寻租的风险等内容。这些内容都是中小型国有企业转型升级过程中应关注的风险管理。
企业的内控管理对于企业所有业务流程之中的风险是必要的、高效的和有效的风险管理方法。以项目审批风险管理为例，在内控管理方面可以通过对合作方的尽职调查、市场评估、招投标程序、可行性分析研究以及法律意见书等不同环节的风险管理来降低企业转型升级过程中所面对的风险。
四、结束语
伴随着经济全球化影响的不断深入，土地资源开发也必然会受到影响，这就使得中小型国有企业转型成了企业发展的必然。在中小型国有企业转型升级过程中所面临的问题是多方面的，需要企业结合自身的实际情况，以房地产行业的消费需求为基础，不断优化中小型国有企业转型升级路径。中小型国有企业在土地资源开发方面的转型升级本身是一项动态的系统化工程，需要企业不断结合自身的实际情况进行调整，只有这样才能从根本上提高中小型国有企业的核心竞争力，推动企业的发展。
参考文献：
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