宋淑杰
北京神舟天辰物业服务有限公司
摘要：文章立足于实际，对物业管理水平提升以及物业管理工作优化方案进行研究。首先对当前物业管理工作现状以及物业管理工作存在的问题进行详细分析，其次在分析问题现状的基础上，对提高物业管理水平的方法以及工作方案进行了深入探讨，希望论述之后可以给相关工作人员提供一些参考。
关键词：物业管理；问题；水平提升；措施
引言
当前我国城市化高速发展和进步，传统的独门独户自我管理方式已经被城市物业集中管理方式所取代，这是当前物业管理的转型和发展的必然趋势，但是因为发展速度比较快，所以规范性、标准化方面有着严重的问题。因此，当前很多物业管理都有非常明显的问题，导致矛盾的计划，严重影响人们的正常生活，所以需要积极的改进，以提升物业管理水平，创建和谐社会。
一、企业物业管理的现状
伴随着现代社会的发展和进步，物业管理也需要顺应时代的发展，选择新的管理模式和方法，但是有些物业管理依然采取比较落后的方式，不能适应时代发展的需要，阻碍企业的发展。一是管理理念比较落后，有些物业管理人员还处于原有的后勤福利部门的思想观念中，管理方式比较单一，思维也比较落后，工作能力与服务层次有着严重的问题，极大的影响企业管理的顺利进行。二是管理人员素质相对比较低，专业物业管理人才缺口比较大，没有建立完善的管理流程和标准，不管是服务水平，还是处理问题的能力，都有着严重的问题，造成管理水平比较差。有些企业的物业管理当作是后勤管理的部门，在聘任员工时没有加强考核，员工管理工作也比较落后，所以导致人员素质普遍比较低，造成物业管理工作无法进行。三是企业内部管理与一体化建设有着严重的问题，有些企业的建设之初就成立物业管理部门，但是很多年都没有做出调整和改变，所以导致管理方式比较陈旧，物业管理水平也一致没有提升。
二、当前物业管理存在的主要问题
当前在物业管理工作开展的过程中，由于各种因素的影响导致该项管理工作水平难以得到提高，以下对常见的管理问题进行分析。
（一）物业管理费问题
除了按照合同中明确规定的物业管理所产生的费用，还有物业企业代替其他单位收取的费用，比如取暖费、供水费等。要综合分析具体情况，小区物业管理费缴纳占比为70%至90%之间，有些业主会从自身角度出发认为物业的各项工作不到位，小区环境比较差，供暖质量不足，供暖时间段，基础设施不足等不愿意缴纳物业费。
（二）业主财产损失赔偿问题
该问题的发生一般都是因为小区内部的业主汽车、摩托车、自行车存在丢失的问题，出现了小区物业管理难度较高的情况。因此，小区保安应该严格按照相应条款和标准开展管理工作，做好财产的管理和控制，但是这一方面并不明确，所以这一问题发生率较高。
（三）小区公用设施伤人赔偿问题
该问题的存在具体就是由于物业管理中对于小区内道路、窨井、管道等管理不到位，造成业主出现人身伤害等严重的问题而诱发问题。
（四）无因管理问题
该问题是因为物业企业和小区开发商签订前期物业管理合同，但是业主在入住后，组建业主委员会，而物业公司没有直接和业主或者业主委员会续签物业管理合同，导致在收取物业费的过程中而产生严重的问题。
（五）小区公用部位的侵权问题
有些业主从自身利益的角度出发，在小区内部撕拉乱建，导致其他业主的不满，要求物业公司对于该违章建筑进行拆除。该类问题发生的过程中，如果物业管理公司查处个别搭接的违法建筑行为，其并不具备一定的执法权，所以名不正言不顺，如果进行强拆，必然是不合法的，也会导致其与个别业主产生非常严重的冲突。
（六）小区公用部位的出租营利问题
该类问题都发生是小区个别业主或者物业管理委员会私自利用公共区域，或者出租给其他单位而获取一定的营利。因为该问题涉及到了建筑区域内的物权问题，需要作出进一步的调整，所以争议比较大。
（七）小区内停车收费问题
该问题的出现是因为物业管理单位在进行小区秩序管理的实践中，自行或者业主委员会规定的业主私家车收取停车位费、道路维修费时所产生的争议和问题。因为物业管理很多情况下都是在系统中调取相应费用的收取标准，没有受到物价部门的监督管理，虽然业主委员会同意，但是缺乏法律根据，导致问题的发生。
三、对完善物业管理的几点建议
（一）签订详细的物业管理合同
不管是业主还是物业管理企业，需要在合同中详细的规定各方的权力和义务，明确出现管理问题之后的处理方式。业主与物业管理企业签订物业管理合同的过程中，需要遵循自愿、公平、等价等基本原则，秉承诚实守信的原则。合同内容如果存在争议，需要各方协商解决。在确定好合同内容之后，就要严格按照合同内容履行，充分做好各项物业管理工作，有效的消除问题。
（二）依法成立业主委员会
小区内的业主需要积极参与到小区事务管理工作中，依法成立业主委员会，确保所有业主的合法权益不被侵害，为业主行驶必要的职权，充分的保护业主的合法权益。业主委员会需要能够代表业主的根本利益，根据法律、法规等相应的标准做好自己的本职工作。物业管理企业需要在提供物业服务的过程中落实审查与监督管理工作，对于损害业主合法权益的物业管理企业，应该予以解除合同，并且提起诉讼，以保住业主的利益。
（三）物业管理企业根据合同条款以及相应物业服务标准做好各项物业服务工作
良好的物业管理服务是小区业主应有享有的权力，物业管理企业应该严格履行物业合同中的条款，明确双方的合法权力和义务，同时依据相应物业服务标准，满足业主需求、提高服务质量，有效的提升物业管理总体的水平，保证各项物业管理收费达到公平性的要求，使得物业管理行业实现良性发展。
（四）突出业主委员会的作用
结合当前的物业管理实际情况出发，有些业主与物业管理企业存在问题时往往是比较弱势的；但是从另外一个方面出发，有些业主坚决拒绝缴纳物业管理费，或者无端指责物业管理企业的工作不到位。此时业主委员会需要积极的开展工作，有效的协调业主和物业管理企业之间的矛盾，敦促双方按照物业管理合同做好自己的工作，也能够保护双方的合法权益。
（五）业主人身、财产损害的合同特别约定
在物业管理合同中，明确规定了关于业主人身、财产伤害方面的条款，根据该条款处理相应的财产问题，从而可以保证所有人员的合法权益得到保障，也就能够有效的处理实际工作中的问题，双方都要严格执行合同条款内容，防止存在争议不断而无法解决的情况。
（六）业主委员会聘请法律顾问
从国际上物业管理的经验总结分析，业主委员会聘请律师参与到管理中，其对于物业管理方面的法律条款了解比较深入，能够保证物业管理合同签订和履行完全按照法律条款进行，给业主委员会提供必要的法律支持，保证物业管理企业根据合同条款、法律规定做好物业管理服务工作。虽然这会导致业主支出的费用增加，但是能够充分的保护业主的合法权益。
四、结语
综上所述，物业管理工作是当前人们关注的焦点，关系到人们的生活质量，而物业管理企业需要积极的改革和创新，完善自己的服务工作，摈弃传统落后的理念，引入先进的物业服务理念，从而可以充分的做好各项物业服务工作，促进企业经济效益的提升，推动物业管理行业的发展。
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