王彬
四川家益石油房地产开发有限责任公司 四川省成都市 610051
摘要:房地产企业的设计管理涉及的专业多，后续工作持续时间长，往往容易出现很多问题，如何进行设计管控是每个房产开发公司都必须重视的问题。
关键词：标准化；设计管理；产品
一、设计过程中容易出现的问题
1．设计的周期过长，影响到项目报批，很多工作的开展都依靠项目图纸才能正常开展，营销推广、成本核算、资金核准等各部门的工作开展往往都需要设计最准确、最完善的图纸。
2．设计变更多，影响项目的招标、施工以及销售；
3．设计单位图纸质量不高，错漏多，影响施工周期，造成成本浪费；
这些都给甲方管理团队带来了实质性的审核困难，并占用大量时间成本。
二、造成设计工作开展比较困难的原因
1．政策变化大
政府的政策变化大，各地的政策也不一样，从而导致设计的没有办法做到完全标准化。
2．公司内部方案调整多
拿地方案，概念方案，初步方案，正式方案，扩初方案到施工图，所有阶段都有公司或者政府相关部门提出意见。由于方案涉及的部门比较多，所有的意见汇总起来，都会形成相应的变更。
3．设计审核团队专业性不够强，专业人员不够。
4．限额设计的局限性，在设计过程中，甲方往往因为种种原因不能拟出很精细的限价清单。
三、如何进行设计管理界定
1．设计管理工作核心：一是提升价值，加大项目溢价可能，保证公司意图实现；二是减少成本出让及设计院的错误。
2．设计管理工作定义：市场一般房企公司的设计方向分为产品创新和设计执行。因公司的规模、所处的架构体系的位置不一样，职责有所变化，正常来说作为一个公司来讲应是两者兼具。但一般大的集团公司，在集团层面做产品创新和标准化会多一点，在区域公司或者小的公司，做产品执行的会多一点。
四、建议措施
1．产品标准化
设计标准化让复杂的工作变得有章可循，也能通过快速迭代改正错误，将以前设计工作中不良因素去掉，减少下一次出错的概率，实现一个日臻完善的产品。通过对建筑外观、户型产品、详细节点以及产品配置的标准化，有效地将设计的各个工作固化下来。
例如同一个产品系列能快速的从产品库中选择户型套图，加快项目开发效率。有的小型公司在还没有形成自己的产品线的情况下，可以借鉴同区域内，户定位相同的产品，再邀请相同的设计院帮助设计，这样不但能加快速度，也能规避掉很多风险。同时联合设计单位帮忙共同制定适合自己公司的特色标准化产品体系。
2．管控精细化
“心动的效果图千篇一律，好看的实景区无从寻觅”。设计效果的落地需要诸多细节的保障，设计细节一方面依赖于设计院的精雕细琢，更多的方面需要在设计管控方面从细节入手。在专业能力不够强的情况下，通过引入优秀咨询单位建立长期合作关系及全过程咨询，保证专业细节能得到尽量多的实现的同时，在合作过程中也能不断完善和提高自身团队设计审查能力、审查维度。
3．工作流程化
向更成熟的流程化靠拢，保证工作的合理性，通过团队智慧减少系统性风险。明确变更事项处理的全过程，让事项处理起来更通畅，有效的减少低质决策和不决策事项的发生。
4．限额设计
树牢”设计节约是最大的节约”的理念，强调限额目标不得随意更改的严肃性。限额设计一旦确定，后期可调整的设计增量成本仅限于提升项目档次的范畴：如建筑效果提升（外立面装饰、铝合金门窗、栏杆等）、景观效果提升、设备（如电梯）品质等，若增加额度超出范围，应详细列明增量成本细项，经公司领导小组严肃讨论后才能实行，从思想上将此事严肃起来，从最开始就要求形成比较精确合理的限额数据。
5．关键点控制
设计管控点比较多，全方位把控比较难以实现，且会大大降低项目的运行速度。通过关键项的控制基本可以有效的控制项目的成本，从而实现设计工作的可控性。比如万科在进行成本把控时，有22项进行把控，主要控制当中的7项即达到80%成本控制目的，时间成本节约70%以上。
6.?复盘常态化
没有一个好的产品是一次成型的，需要管理团队不断的打磨。一个项目下来以后，往往会有很多不合理的地方，在项目实施和交付过程，这些问题会逐渐暴露出来，通过持续的复盘计划，可以对一个产品进行优化与调整，从而形成更加完美的产品体系。
7．设计前置
加强与营销的协同，项目开始前做充分的可研预判和设计分析，提升设计管理团队人员的洞察力，将风险管控在拿地（项目开动）前，提升研究论证的科学性、前瞻性和可行性。
8.合作共赢
和较好的设计单位建立长期合作关系，通过长期合作可以缩短彼此熟悉和对彼此想法来回拉扯的过程，在设计过程中能更快get公司想法和公司想要呈现的效果，减少心力和时间消耗。
9.学习
在疫情防控允许的情况下，多实地考察优秀项目和建筑，比理论更有效的是设计灵感更有效提升于实地观感和理念冲击。
10．匠心
要有产品主义的态度，在项目开发过程中，由于时间紧，任务重，很多的工作往往需要顶住压力，才能够达到完美的效果，有时时间特短，要求特别高，各方管理层意见特别多，如果没有坚持做好产品和顶住压力的信心，很难做出好的效果。一颗做好产品的决心是设计管理的灵魂。