安捷
身份证号：45270119880125**** 南宁轨道交通集团有限责任公司
摘要：在各地区重视对房产开发的背景下，目前房地产建筑工程逐渐兴起，而且规模也在不断扩大，但是在这一前提下也要重视对其中工程设计管理的各关键点，以此来保证施工的质量。本文从设计阶段管理流程控制、设计管理技术环节控制要点以及注重设计关键点价值提升对成本和品质的影响这几个方面展开讨论，并提出了个人的见解。
关键词：房地产企业：建筑工程：设计管理：关键点
引言：房地产工程开发和建设的过程中包含着很多环节，这也表明前期的设计环节和施工中对各关键点的管理和控制是影响其质量的重要因素，通过科学的管控可以提高各环节的工程质量与监管能力，同时也能为下一阶段的推进创设有利的条件。
一、设计阶段管理流程控制
（一）方案设计阶段
对于房地产开发前十分重要的一个环节就是招投标与方案的设计，招投标主要是面对一些施工企业建立合作，选择的企业和组织应当保证他们的施工质量和信誉。而在方案的设计当中应当由专门的技术人员去现场对于植被、地质以及环境和气候进行评估，并为施工设计提供理论基础，再通过各技术人员的科学分析和合作交流，这样就能将一些施工方案的各环节都有效的落实，同时也要通过调研来规划施工中的技术工作，然后了解各方面审批和手续，把一切都准备就绪以后才可进入下一个环节。
（二）初步设计和施工图纸的设计
在进行施工图纸的设计中，应当结合方案当中的编辑内容，在技术的指标下去编辑成本内容，就比方说对于一些建筑物中工序需要投入的混凝土、原材料、仪器设备等，这些都需要多少量与投入都少资金等。与此同时，各部门负责人应当保持着密切的联系，他们需要在沟通的基础上确保对施工图纸设计的科学性，当完成以后再交给指定的部门去审核，以确保没有纰漏存在[1]。
（三）施工过程的配合阶段
在实际项目施工的过程中，利用设计方案和施工图纸的结合，可以极大的提高工程质量与效率，而且也有利于找到各种不足之处，从而将其有效的解决。相关的技术设计人员带着工程图纸去现场检查项目，然后灵活的对成本去预估，如此就能不断的完善设计的程序，然后也能提高对日后施工的保证效应。另外，应当加强在质量和工期上的分析，就比方说土石方工程在现场之中要尽可能的保证其技术合理性与经济性，通过综合的分析落实各环节。在设计各种支撑桩的时候既要考虑到其平衡与稳定性，也要涉及成本的投入。最后是安全设施的建设方面，应当对消防、排风以及空调等设备合理的选择，同时也要充分的考虑到一些景观的设计。
二、设计管理技术环节控制要点
（一）总图
在对房地产建筑工程的总平面图设计的时候必须要反复的审核，从满足消防安全和景观平面的角度上来合理的规划，而且也要考虑到经济性，就像各种消防设施的建设应当有一定的距离，消防车道在穿过并路经建筑物的时候应当能够满足与一些设备的要求。所以说总图的设计必须要清晰，尤其是建筑物、设备以及道路之间的设计都要明确，和垃圾站或者是物业管理之间是否需要留出空间，当顾客交完首付的时候他们能够享受的服务有哪些。再者是地下室的规划需要经济合理，比方说停车位的数量和成本，排水的设计上要和附近的景观保证协调。另外，要密切重视的是一些绿植和地下管道之间是否存在着冲突，并把悬空与空中的一些管线高度标记出来，如此才能确保总图的合理性。首先景观总平面图的设计重点是建筑物和各个景观以及电线之间的规划，要从高度、宽度等指标上认真的检查和审核，排水社会要在建筑物的四周都有，避免地下室当中进入积水，禁止把生活用水和污水管道连接。
其次是总体管线综合图的规划应当把设备的机房、管道线路以及消防设施等位置规划好，居民自家的景观和建筑物整体的景观是否具有冲突，这些都是需要解决的。而且在发电机和各种电路管线的位置对用户的生活是否有影响。另外，排风口和排水系统的设置应当和建筑物整体布局融合，以经济性角度去规划才能达到最佳的设计效果。最后是结构图的设计应当先从施工现场的地下负荷程度去取值，这样才能将地下室、建筑物以及各种设施的总承载与规格科学判断，并保证房产项目的安全性能[2]。
（二）建筑单体
从建筑的角度上来分析主要涉及到一些公共空间的建设，比方说窗户和防火门等设施的面积，楼梯间的休息平台是否受到其它设施的影响无法建设，不同楼层之间楼梯的高度和坡道度数等这些都要重复的审查。电梯的井道、控制机房以及消防设施这些对于建筑内的景观是否有负面影响，人行走廊的通道和出入口设计应当讲究美化效果，然后每一楼层间除了消防设施之外也要互通安全通道和雨棚以及报警按钮，在整体的规划上还应当避免部分存在冲突的情况出现。从结构上来分析主要是地下室的布置中对于梁板的设置应当秉承着经济与开放特性，车库的高度是够能够满足与用户，再加上地下室的排水设施和人防，这些都是房地产开发项目工程建设设计中的重点结构设计目标。从设备上来分析的话建筑物每一个楼层的高度都应当满足于设备与管线，而各种机房在位置的布置和开门的方向等是否对居民生活有所影响，或者是整个建筑的通风系统的合理这些都是需要技术人员去认真核对的。
（三）户内
在建筑内的设计上要考虑到各房间的布局，比方说卫生间、厨房、阳台以及管道的布置，这些都需要科学的规划才能保证不会对人们的生活造成制约，而且也要考虑美观程度或者是能够进行二次装修。在墙面和顶梁柱的布置时注意它和住宅区内部的结构是否存在冲突，避免用户增加一些大型的设备或者是装修而产生露梁和墙体脱落情况。在对空调、地暖以及排水管道的布置上为了让这些设备的建设部产生冲突也有利于用户进行维修，那么这就要规划出单独的区域，基本上都是保持在4米的距离。洗衣机一般情况下都是设置在卫生间或者阳台上，这就不得不考虑如何在区域内排水和光照。
三、注重设计关键点价值提升对成本和品质的影响
在设计阶段中对于各种指标的设置和材料的选择都要加强注意，因为这其中会牵扯到经济上的投入，所以风险也会随之而来，如果不提前预测的话那么在日后工程造价上就会造成更多的投入，所以也要尽可能的保证这些设计目标在工程当中能够顺利实现。根据相关的研究表明，在建筑成本的预算达到中投入经济75%的时候就要重新去规划设计，按照建筑物的内部各环节的设计包括窗户、门、防护栏以及各种材料，这些都是需要成本的，而在预算的时候就要从实际施工当中去关注如何才能保证质量并节约用料，如此才能有效的降低资金的节约。在一些可控性比较强的住户当中选择的地板砖、景观以及智能化设备这些造价都不低，就比方说电梯是24小时一直开启的，如果按照这种运行的方式势必会浪费电量，所以就可以融入一些智能化物联网基础上的电梯系统，有人操作的时候会自主开启，没人的时候则待机省电。或者是对于楼道中设置的声控灯，这些都能够在很大程度上达到绿色环保节能效果，从而实现我国建筑工程的可持续发展[3]。
四、总结：
综上所述，目前在房地产开发项目当中设计阶段的管理是贯穿于整个工程的，而且在实际进行设计的时候必须要依据技术、经济以及实用等原则，并结合房地产开发的实际地址，并对于质量、成本以及工期科学的分析，只有这样才能有效的实施管理，然后抓住其中的各方面关键点，以此来确保房地产项目的安全稳定以及高效进行。
参考文献：
[1]郝利,夏煜鑫.工程企业的机遇与挑战——《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》之要点解读[J].招标采购管理,2020(01):19-21.
[2]沈太会.质量优化管理在建筑工程设计中的应用初探[J].居舍,2019(31):133.
[3]谢首蓝.房地产企业建筑工程设计管理关键点的控制[J].中华建设,2019(06):50-51.