詹强
广西柳州市东城投资开发集团有限公司 广西柳州市545001
摘 要：笔者结合多年工作经验，深入分析房建项目安全监管模式，希望可以为我国房建项目安全监管模式的优化提供一定的参考，促使我国房间工程施工安全、顺利的进行，满足人们对美好建筑的向往。
关键词：房建项目；安全监管；模式优化
前 言
进入21世纪后，随着城市化进程逐渐加快，人们对居住条件的需求越来越高，在一定程度上促进了我国房地产行业的快速发展。在我国的房地产行业发展中，房建项目管理仍然是处于起步阶段，与西方发达国家的管理水平还存在着一定的差距。在房建项目管理中，城建管理部门负主要的监管责任，对工程的安全和质量具有重要意义。现阶段，在房建工程项目的安全监管中，由于安全监管体系不是十分完善，导致安全监管工作出现问题。因此，为了确保房建项目的质量，保障工程施工的安全进行，就要对现有的安全监管模式进行升级和优化，实现房地产行业的稳定发展。
1 房建项目安全监管现状分析
近几年以来，房地产行业飞速发展，房屋销售持续火爆。为了规范房地产行业的发展，政府部门颁发了一系列的法律法规来促进房地产行业的发展。此外，管理部门还制定了一系列的管理办法与政策，维持房建项目的全过程管理中都能够稳定运行。经过不断的实践和长时间的积累，政府部门在房建项目的安全监管方面制定一套相对健全的监管体系，在项目的准备筹划阶段到项目最终竣工阶段均可以对其实现监管。但是由于传统的管理习惯的制约，政府等有关行政部门对于房屋建设项目的安全监管必然会存在一些不到位的地方，也就是有局限性的存在，最终导致监管职能无法充分发挥出来。下文便列举出来了当前房屋建设项目安全监管所具有的特点。
1.1 行政监管体制被分割
就目前的相关监管文件表明，是由不同的部门来承担不同阶段以及不同工种的房屋建设的安全监管责任的。比如说，规划部门的主要职责就是负责项目前期规划的安全监管工作，而随着房屋建设项目的开展，项目设计和实施阶段的安全监管的工作又落到建设行政部门的头上了，最后，房屋建设项目竣工验收使用阶段的安全监管又归房产主管部门执行了，而整个过程中的项目消防安全的监管又由消防部门来负责。但是这种监管方式，将不同的责任分放于不同的部门是大大增加了监管成本的，与此同时还可能存在因为职责界限分工不明确而导致相互推卸责任的现象发生，对监管十分不利，无法真正达到监管目的。
1.2 缺乏对使用阶段的监管
众所周知，这是一个房地产行业极速发展的时代，每年竣工的房屋数量只会有增无减，但也正因为发展过于迅速，伴随着房屋使用时间的增长，房屋的结构，部件以及相应设备均有很大可能出现质量问题，关乎安全。同时，房屋建设项目竣工验收阶段所采用的监管手段严厉程度比房屋建设决策及设计实施阶段所采用的监管手段较轻，这也正体现了当前房屋建设项目所存在的“重建设，轻管理”的不完善监管理念。此外，再从有关行政部门对于房屋建设项目的使用阶段的规章制度都较为简单也可以看出来我国当前房建项目对于此阶段安全监管的不够重视。
1.3 监管的目标与监管资源相矛盾
就房屋建设项目实施阶段来说，政府对其监管力度是十分之大的，这点与使用阶段缺乏监管大不相同。具体表现为：在每一季度，政府或者相关部门均要对所有正在建设的项目开展双随机检查并对市场实行监管，并通过一些手段直接对主体进行监管，同时投入大量人力财力和物力以达到监管目标。
数据表明，至2018年底，总共大概有2700家房屋建设项目的监管机构，所有参与房屋建设监管的人员总计4.2万人次，然而在2018年，所开展的房屋建设项目总面积却有48亿平方米，就某些大型城市而言，房屋建设项目的面积只会更为夸张。通过对比可见，目前房屋建设项目的监管人员的数量实在过于少了，远远无法满足房屋建设监管要求，更不用谈实现监管目标了。
1.4 应急式的安全监管体制
如今，很多行业的管理者有一个通病就是在出现问题之后才开始采取相应的措施，房屋建设项目也就不例外了，这种体制是应急式的安全监管体制，其应急式的特性也就无法对房屋建设项目可能存在的问题进行预判，是无法发挥出真正意义上的安全监管作用的。
2 第三方评估机制在房建项目安全监管中的应用
在房屋建设项目之中影响安全监管的因素十分之多，而安全监管又必须涵盖项目的全过程，在某种程度上可以说房屋建设项目在使用阶段出现的问题就是该项目在前期策划，设计以及实施阶段监管不利所造成的，并且在前期策划等这几个阶段均有问题的缩影。
根据房屋建设项目的特点，可以运用全寿命周期的监管模式，并且将第三方评估机制应用于其中，同时把各个部门有机的结合在一起，使其整体相联，形成一套自适应的安全监管机制。
就当前情况而言，目前的行政管理体制是不适用于房屋建设项目的，并且想要完全解决这一问题所将要付出的代价十分之大，要面临的问题十分之多，故以下两点原则在房屋建设项目的质量安全监管体制改革中为重中之重：
（1）房屋建设项目的全寿命周期思想的要求依然能够被改革后的质量监管体制所满足。
（2）改革之后的质量监管体制并不完全背离于目前的行政管理体制。
以上述两个原则为出发点，再加之充分的房屋建设项目的管理经验，才能够很好的把第三方评估机制应用于房屋建设项目的质量监督管理之中。在这种监管模式中，第三方机构也就成为了政府监管部门和其他机构的连接枢纽，并以第三方机构为中心点进而发散开来，使房屋建设项目的监管体系真正成为一个网状的，有效率的监管系统，并且基于第三方机构逐渐形成一个新的监管模式。此外，相关法律会规定房屋建设项目的安全责任人，其将承担安全管理的责任并且需要定期委托第三方评估机构来对房屋建设项目进行评估，拿到评估报告。随后政府就需要根据这个评估报告来掌握此房建项目监管信息，并分析可能会出现的问题，对症下药。
在自适应的监管模式之下，由第三方机构所评估的结果及相关资料均汇总收集于信息平台之中，随后政府再派相关人员对资料进行分析，最终实现对房屋建设项目全寿命周期的安全监管。
所引入的第三方评估机构是一定得拥有相关的评估资质，并且会负责到底的，这一点尤其需要注意。同时，引入第三方评估机构后，房屋建设项目的安全监管部门的组成也是有所变化的，主要包括：城市房管及消防部门，建设行政部门，城市规划部门，质量监管部门和第三方评估机构。其对应职责分别是对该房屋建设项目进行施工，对该房屋建设项目进行前期的设计，对该房屋建设项目进行前期的规划，对该房屋建设项目竣工之后的使用进行监管以及贯穿于整个房屋建设项目之中，进而进行总体评估。把第三方评估机构应用于房屋建设项目之中，其优势主要体现于以下三点：
首先，第三方评估机构主要以辅助的角色作用于房屋建设项目之中，其仅仅是得到部分政府机构所移交的职能，对于目前的监管模式是不会产生巨大的影响的。而第三方评估机构又可以为政府监管机构提供可靠的评估报告，做到及时明确问题，提早拿出对策。
其次，吸引社会中从事质量安全监管的专业技术人员并让其充分发挥技术能力方为第三方评估机构应用于房屋建设项目质量安全监管的实质。与此同时，引入社会专业技术人员，社会人力资源的效果被充分发挥，同时使得实体质量监管以及安全监督过程中人力资源不足的问题迎刃而解了。
最后，第三方评估机构的介入，直接改变了传统房屋建设项目的管理与监督模式，政府更加注重对于房屋建设相关责任人的行为和建筑市场的管理。具体表现为在房建项目工程的建设阶段以及竣工后的维护阶段均由专业技术人员来进行监管，大大提高了项目在施工阶段以及维护阶段的安全性及可靠性。与此同时，政府在房建过程中安全管理的责任界限将与第三方机构划分开来，也就保证了政府是不会对建筑物的安全事故承担无限责任的。
3 重建后的房建项目安全监管模式
上文提到第三方评估机构可以实现对于房屋建设项目实行全寿命周期的安全监管，基于此，为了让其发挥出该有的作用，现分为以下几个子系统：法律制度子系统，政府信息收集子系统，监管子系统以及第三方评估机构运行子系统和保障系统，它们能够起到的功能如下：
3.1 法律制度子系统的功能
由于第三方评估机制的存在，对于房屋建设项目的安全监管范围新增包括了项目的使用和拆除阶段，同时在某种意义上重新定义了引入第三方评估机构后在安全监管系统中政府所要起到的职能，明确了第三方评估机构所拥有的权利及义务以及相关责任负责人的权利和义务。由此可见，法律制度子系统就是重建之后的安全监管系统能够充分发挥功效的基础保障。
3.2 政府信息收集交换和监管子系统的功能
第三方评估机构应该公平公正，为了防止其职权滥用，政府是需要对第三方评估机构的资质进行认真把关，同时对于第三方评估机构的工作人员们进行监督。此外，对于第三方评估机构所出具的评估报告政府也应当严格进行复审。
3.3 第三方评估运行子系统的功能
重建后的安全监管系统，第三方评估机构是最为关键的。首先，它拥有很好的资质。其次，在评估过程中严格遵循规定，实事求是地拟出评估报告，最终达到让政府能够根据评估报告就报告上的内容作出应对之法。
3.4 保障系统的功能
政府可以引导项目有关负责人把其项目的安全评估引入到安全管理之中去，以确保监管目标和监管资源的相匹配，并且可以让主体责任人主动安全评估的积极性有很大的提升。此外，为第三方评估机构创造一个健康，有序，公平的竞争环境也是政府所应当做的，尽最大可能为第三方评估机构的工作展开提供支持。
结 语
综上所述，在这个房地产行业风生水起的时代，在有巨大红利的同时，对于房屋建设项目的安全监管方面也是提出了更大的要求，其面临着更大的挑战。那么为了更好的实现对房屋建设项目的安全监管，在学习借鉴各种不同的房屋建设项目安全监管方法的基础上，开展全寿命周期的管理模式，并同时加之第三方评估机制，在传统的房屋建设管理模式上进行探索与创新，再用于实践。最后，将安全监管系统进行细分，分为政府信息收集交换和监管子系统，法律制度子系统以及第三方评估子系统和保障系统等来进一步保证全新的安全监管系统充分发挥监管作用。
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作者简介：詹强（1989-），男，注册安全工程师，本科学历，主要从事集团总部安全管理工作，下属子公司业务涉及城镇燃气、成品油经营、房建、市政、大型游乐设施、酒店、物业、资产管理板块。