贾红杰1 李晶晶2
1.中国建筑第七工程局有限公司 河南郑州 450000
2.河南万胜建设有限公司 河南郑州 450000
摘要：我国房地产企业现行的方法已然无法满足新经济背景下的市场竞争。房地产领域的相关单位既应该顺应市场需要的改变，强化自主革新与附加价值的能力，完善企业内部价值链，另外，还应该强化上下游价值链的有效关联，完全、有效地运用企业自身与外部的资源，让业主获得最多的价值，这样才可以在不断进步的竞争市场背景中获得更为广阔的舞台。
关键词：房地产；成本控制；成本精细化；有效措施
由于我国社会经济的迅猛进步，我国房地产领域也是愈发繁荣，在如今的各种房地产有关项目当中，房地产的相关成本控制是集中表现，这部分问题的出现有一部分是源于项目管治的不足，有一部分是源于项目开发初期的勘察作业不完整所致，还有一部分就是在项目作业实施的时候，方案设计常常发生改变而导致的问题，这些问题如果不可以积极有效地解决，就会给房地产领域成本精细化管治作业的实施带来极大的阻碍。
一、房地产成本控制所面临的问题
（一）房地产成本管理体系不完善
不完善的因素源于两个层面，一个是房地产成本管治思想不完善，另一个是房地产成本管治的技术不恰当。在房地产成本管治思想层面，房地产工程项目领导者因为个人思想不没有达到标准，致使在项目实施的每一个步骤都不进行严格的控制，诸多的物料选购不科学，最后致使成本出现无意义的损耗。另外，就是技术层面，如今诸多的房地产工程项目所运用的成本管治手段还是以往的传统的管治模式，这没办法符合如今现实的改变，在财务管治实践中，财务在记账系统上不可以全面地实施登记，另外财务系统在前期预算、事中监督与后期结算当中，不能起到需要尽的义务与职责，没办法对财务情况实施正确恰当地解析，其配装的程序因为不进行革新，也没办法对财务管治情况实施正确恰当地探究，关于其浪费的部分及时指出，便于更好地实施改进作业。
（二）房地产工程项目开发前调研不充分
大部分地房地产工程项目因为工期较为紧张，是由于在房地产工程项目真正开发以前，关于房地产工程项目的初期勘察作业做得不完全，不能有效归纳出来正确实际的可行性数据就随意的拿地，拿地以后就实施诸多项目开发。在项目进行实践中，因为政府对应的政策条例的变化继而方案的设计也出现变化，方案的设计只要出现变化就会产生诸多无意义的损耗。有一部分房地产工程项目开发商在进行拿地的过程中，只是觉得价格较低，可是在实际开发的时候，政府会思考到很多的条件，对于其不满足政府标准的部位应该创建绿化带等，这就能出现极大成本的损失。另外，假使开发以前调研作业不完全，甚至会产生其地质探究不完全，有一部分地方不太恰当，根据常规方法创建开放项目，这就能让地基成本出现严重的问题，最后对房地产总体开发项目的成本核算产生影响。
（三）房地产工程项目设计方案变更频繁
房地产相关项目进行设计的过程中，本应该通过的方案设计，可是因为后期的实际项目开发发生各类不足，最后致使设计方案受到不好的影响，重复实施设计方案的改变，最后致使房地产相关的项目成本升高。设计方案的改变根本上有这么几点原因，首先，关于房地产相关项目的开发所在地区不能实施正确科学准确地查验，在作业实施实践中发生设计方案和实际状况不匹配，最后应该对设计方案实施改变。
其次，在作业实施实践中，各方应该实施紧密的交流，尤其是设计单位与作业实施单位，在作业实施以前，设计单位应该和作业实施单位实施完全的交流，不然很容易出现信息的差错，最后致使成本的浪费，最后，就是作业实施图纸的问题，在作业实施图纸的相关设计到进行施工的过程当中，因为对作业实施图纸的审查不完整，最后致使相关项目设计的计划总是进行更改，致使没有意义的成本损耗。
二、房地产成本精细化管理方案
（一）健全完善房地产成本预算机制
优质的房地产成本预算体系能够节约诸多没有意义的成本损耗。在完整地房地产成本预算体现中，第一要提高房地产工程项目管治人员的成本管治思想，应该在工程项目开发的每一个步骤实施预算体系的创建。要针对项目管理人员实施项目工程成本预算的深入训练，让它完全思考到项目实施实践每一个步骤的成本预算，创建完整的绩效体系，假使关于项目每个步骤的成本管治出入很大，就会对单人工资成绩产生影响。第二，就是应该与财务单位实施交流，财务单位要吸纳科学优秀的房地产成本核算体系，对哪些房地产工程项目的每一个步骤实施财务核算。此外，应该强化与监理单位的交流，关于工程项目一些方面的过度的损耗现象，一定要创建完善的追责体制，让有关的单位一定要赘述成本损耗大的理由，精细化实施每个步骤的管治。
（二）充分做好项目开始前的调研工作
第一，要创建一支仔细规范的专业调研队伍，有关项目工程的每一个步骤实施调查解析，项目工程的地质现状是首要的，项目工程实施以前，应该对项目所在地区的地质性质实施解析，有一部分地质是不满足实施高层建筑物的创建作业的，这样的地质需要开发商损耗极大的成本在地基的创建作业上，应该用专业队伍实施地质可行性讨论。第二，有关政府的对应政策实施完全的解析，不可以有投机的举动，不可以由于地价偏低就想要跨店拿下，以后政策的革新就会对整个项目工程进程产生极大作用，应该对于总体的规划实施解析，与相关单位实施完全地交流。
（三）建立健全房地产工程项目动态成本控制体制
在完善房地产工程项目当中动态成本把控体制的过程中，应该对所包含的物料实施汇总管治，不可以将物料胡乱摆放，可是没有相同的信息支撑，针对于这部分物料要科学地实施存放，实施统一管治，仓库管治工作者应该严格实施物料资源的进出控制，对各个物料的出入明细要实施记录，快速地反馈给财务单位，更好地控制物料的费用。
结束语：如今房地产领域的成本控制是房地产工程项目实施的要点所在，成本把控不到位，净利润就能遭到影响，对于开发商来讲是损失。房地产领域的成本精细化管治模式的高效贯彻，能够极好地保证房地产工程项目成本减小，只有持续地实施方案完善，才可以为房地产成本把控带来更稳定的未来。
参考文献：
[1]张卫红，金晓芬.基于目标成本管理的房地产成本精细化管理体系研究[J].工程经济.2018(10)
[2]王青.房地产成本控制要点及成本精细化管理[J].城市建设理论研究（电子版）.2018(15)
[3]任德刚.房地产企业成本精细化管理探究[J].纳税.2018(04)
作者简介：
贾红杰（1988-），男，汉族，河南省郑州市，工程师，本科，主要研究方向：房地产成本管理
李晶晶（1989-），女，汉族，河南省周口市，无职称，专科，主要研究方向：房地产成本管理