温振才1 窦钟鹏2
1青岛豪洲置业有限公司，山东 青岛 26600 2青岛创科投资开发有限公司，山东 青岛 26600
摘要：目前，我国的建筑行业的发展迅速，房地产建设的发展也有了提高。房地产企业需在项目开发之前对相关的管理工作给予更高的重视，全面了解并掌握具体的工作内容、实施步骤及具体的管理策略，掌握准备工作的具体内容和控制核心部分，在企业与政府之间建立平衡关系。前期工作的实施需具有一定的时效性等特征，尽量排除容易忽视的各类问题，不但要对前期管理内容进行细致掌握，同时还需详细规划后续工作内容，综合掌握整体的工作，辅助企业形成更为科学的决策，达到预期的优质、低耗目标。
关键词：房地产开发项目；施工管理；若干问题与对策
引言
在房地产开发项目中，施工阶段的管理工作非常重要。为了使房地产开发项目施工阶段的管理效率以及管理质量得到提升，很多管理团队在管理过程中会使用一些比较独特的管理模式，并且不断对管理模式进行完善。但是在房地产开发项目中，仍然存在一些问题，最终导致项目管理非常混乱，对项目的建设质量有严重影响。因此，如何进一步提升施工阶段的管理水平是房地产开发项目团队需要重点研究的课题。
1房地产开发项目前期工作的分析
实施房地产开发项目，需在前期进行现场勘查、市场调研及操作性分析等工作内容。同时还需形成项目的可行性分析和经济论证等报告内容，深入分析环境及交通等因素的影响程度。在完成测绘地图的绘制前，还需到现场进行勘察和放线，从而形成准确度更高的测绘图。做好土地收储的法律合同，活动相应的土地使用权限。签署委托协议，同时对项目进行跟踪，细致核查方案的准确性。在项目前期必须实施的管理工作内容主要为：项目设计、报告分析、质量管理等。其中项目设计又包括市场调研、产品及销售设计、市场营销等。可操作报告则是针对该项目所形成的报告和技术研究，针对项目技术标准进行利润计算，以此为基础优化方案内容。对土地的规划审核主要是对项目的跟踪和土地出让等，设计质量主要指对项目的设计与管理工作，结合既定的规程核查施工方案，保证设计内容达到预期的效益。
2基于房地产开发角度开展工程管理的意义分析
基于房地产开发角度，合理开展工程管理工作，除了可以将成本把控在合理范围内，还能促进开发质量的提高。
2.1可以将成本把控在合理范围内
通常情况下，成本控制是房地产开发的关键环节，而科学合理地开展工程管理工作，可以保证成本控制贯穿于开发的每一个环节，从而真正意义上地达到动态化管理的目的，强化对工程成本的高效管控。特别是在资金投入量较大的施工阶段，给予工程管理工作高度重视，能让资金得到有效的分配和应用，从整体的角度降低出现资金浪费问题的概率，对开发项目经济效益的进一步提升很有益处。
2.2可以促进开发质量的提高
在开发房地产项目的过程中，质量是非常重要的内容。在工程竣工等环节，通常对工程质量格外关注，对企业信誉的影响比较大。所以，基于房地产开发角度，必须加大对工程质量的关注力度。而在了解工程现状的前提下，对工程管理工作的有效开展可以使房地产开发进度得到保证，保证施工质量、材料质量能够控制在相对合理的范围内，从而增强了项目的整体水平。
2.3可以促进房地产开发行业的良好发展
在对房地产项目开发期间，经常会出现资源匹配不合理及设计外观类似等问题。所以，开展工程管理工作能够使各个部门得到有效协调，让现有资源得到科学优化和配置，有利于行业的可持续发展。
3房地产开发项目施工管理优化
3.1在设计质量控制中运用项目管理
在实施设计管理工作时，需同步重视设计质量的有效控制。以项目管理的角度分析，设计的质量控制主要可通过下述措施进行具体落实。一是搭建完善的质控体系。在针对项目实施设计管理工作时，需相应建立质量管理责任体系，明确各部门及相关人员所需承担的责任。此外结合项目的总体目标将计划进行拆分，并将具体目标在设计任务书当中明确体现。运用表述严谨、准确的语言对质量要求进行描述，以此作为设计人员的工作指导，从而形成更为理想的设计成果。任务书的具体内容需结合不同的设计阶段和需求进行优化调整。在开展设计工作之前，需重点研究产品的定位及企业主要的研发意图等。而完成任务书时，则需明确规定出设计范围，运用专业的技术手段进行设置，从而按照预期的质量要求完成任务书的具体内容。二是对图纸进行细致核查。图纸能够集中反映出设计的主要意图，此外还可作为后期项目建设的重要依据。可见图纸的质量水平会对项目实施效果产生更为重要的影响。因此需针对图纸的总图、电气、水电项目及景观设计等内容进行细致的审核，从而能够在施工前期便可发现问题，并提出可行性的修改意见，避免由于设计过程中所产生的疏漏而影响到后续工作的落实。
3.2强化健全工程管理机制
通常情况下，无论是哪一个工程项目，要想开展得顺利，必须依靠完善的管理机制。而基于房地产开发角度，工程项目在建设过程中也应如此。在房地产工程施工期间，若想在预期内完成施工，并保证工程质量可以满足建设标准，首先应该有健全的管理机制作为支撑，能对工程的整体施工质量进行控制，强化监督和管理，如果发现有与制度不相符的情况，需要及时制定解决办法，快速处理，以便每一个施工环节都可以处于标准的范围内，从而有效促进工程项目质量的增强。同时，应该对质量管理体系进行优化，并能严格落实到工作中，强化监督工程质量，保证应用的施工材料和设备等都能满足工程建设要求，从而为工程管理水平的提升奠定基础。此外，基于房地产开发角度，在具体的工程建设阶段，由于参与的单位相对较多，并且涵盖很多内容，整体开发周期较长。所以，在市场不断变化的背景下，在房地产开发过程中，会有很多的不确定因素，项目面临的风险很高。因而，在开展工程管理工作期间，一定要树立良好的风险防范意识，结合工程建设现状，有针对性地制定风险防范机制，保证工程开发的安全性。在管理阶段，相关人员需要熟知各种潜在的危险，加大防范力度，科学处理存在的问题。
3.3合理管控施工质量
基于房地产开发角度，在组织开展工程管理工作期间，除了要强化造价管理、进度管理，还要加大对施工质量的管理。从宏观的层面分析，质量管理会贯穿房地产开发的始终，涉及所有的环节，包括设计和施工阶段等。在房地产项目开发前，质量管理的重点应该放在建立项目质量管理机制上，科学制定质量计划。在房地产项目设计期间，需要选择高水平、能力强的设计单位负责，安排专人负责跟踪设计质量，选用最合适的专业技术方案。在施工环节，质量管理的关键应该涵盖每一个细节，能结合产品策划定位，树立全寿命周期的成本观念，编制具有较强可行性的质量管理计划，跟进整个施工过程，坚持三检制度，保证施工质量能够满足工程建设标准。此外，应强化预防，加强对隐蔽工程的质量管理，健全质量控制体系，确保可以将工程质量问题遏止在根源上，从而提高工程管理水平和效果。
结语
总之，房地产开发项目的前期管理是房地产建设管理工作的核心部分，开发项目的前期工作具有较为明显的意义和价值，因此需要人们更高的关注，希望通过本文实践阐述，能够为房地产前期管理工作开展奠定良好基础。
参考文献
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