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摘要：随着社会的进步与发展，消费者的居住理念逐渐提升，加上市场的竞争，人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求。在当今房地产开发环境下，业主及社会对于房地产项目有了更高的要求。本文以房地产项目全周期策划的重要性进行阐述，仅供参考。
关键词：策划；风险；计划；管理；应对
引言：
探索房地产项目工程策划的内容及重要性，在当今房地产开发环境下，业主及社会对于房地产项目要求越来越高，项目的成功与否在前期策划相当重要，项目全周期的策划内容主要如下：
一、项目概况：包括以下内容，项目区位、项目周边情况（四周与项目的关系）、工程概况（包括基本信息总建筑面积、总占地面积、地下室层数、建筑业态、是否先桩后土施工、是否采用装配式、是否精装付、工程质量目标、客户满意度成绩目标等）
二、项目整体开发计划，包括以下内容：
1、项目分证情况，例包括一期、二期、三期、四期，根据开发计划及现场做好相关的报建工作，工程规划许可证及施工许可证的分期；
2、总包分标段策划，一标面积，二标面积，两个标段的关系怎么样？
3、整体分期及开发节奏，项目计划整体开发还是分期开发；
4、项目整体开发计划，包括编排项目的总控计划、专项计划、三级计划，每天、周核对相关计划，如有滞后及时采取纠偏的措施。
三、项目前置策划；
1、项目组织策划；项目部人员组织数量，落实人员配备相关数量；监理人员配置数量；
2、设计出图策划；设计出图计划：提交规划设计条件，户型配比的确定，提交初勘报告，规划设计方案，确定各市政专项方案，总图报规确认，土方平衡图；
3、开发报建策划；土方获取、签署土地出让合同、取得《国有土地使用权证》、取得《建设用地规划许可证》、取得总规批复、单体方案批复、取得《建设工程规划许可证》、施工图审查、人防报建、水土保持方案、地质灾害评估报告、取得《桩基础施工许可证》、取得《建设工程施工许可证》、消防报建、质监、安监备案、施工许可证审批出证、取得预售许可证，
4、招标采购策划：地勘单位、临水临电单位、土方单位、消防单位、装修单位、园建单位、总包单位、桩基单位、施工围墙单位、防雷工程、防火门、入户门、铝窗单位、栏杆单位；
四、示范区策划：需编排示范区方案，营销中心、样板房、示范区计划，示范区开放前施工平面布置（需含施工主干道、施工次干道、出口、堆场位置、钢筋加工场位置）
五、地下工程策划；
1、地质情况：地质分层类型、层顶高程、层顶深度、厚度；分析对工程不利的埋藏物的特征、分布，项目场地范围内无埋藏的河道、池塘、墓穴、防空洞及溶洞等对工程不利的埋藏物分布。
2、分析地质情况：常年地下水位、汛期水位与地下室底板的相对位置关系，确定地下室水位如何降水及如何施工。
3、基础工程：确定桩机的数量及桩基的行走路线，每台桩机尽量缩短每台桩机施工移动距离，提高综合工效。
4、土方工程：确定土方开挖出入口，每个区域的开挖土方量，投入土方运输及开挖的设备，明确土方堆场的方量及行走路程，落实车辆运输时间。
5、基坑支护工程：根据支护工程的形式确定支护工程施工方案，根据支护形式和每个断面落实相关施工设备，统计每个断面工程量落实现场的施工进度及顺序，落实基坑支护检测方案，确保基坑支护按相关计划推进。
六、项目总平策划：
1、根据项目施工的阶段落实基础阶段、主体阶段、装修阶段的平面布置。具体内容有：临水布置，临电布置，临建板房布置，施工道路布置，木料堆放场地、塔吊布置、施工电梯布置，大型设备与主体设备用房是否冲突等。
2、在底板施工前的阶段，总平面布置，材料加工场地、道路布置，钢筋加工场与材料堆场均考虑设置在塔吊旋转半径之内与靠近施工电梯，以及材料运输的便利。
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3、在正负零以上主体阶段平面布置说明：地下室完成后，顶板消防通道上修一条临时路连通环线路（注意回顶）；塔楼范围内的地下室完成后，迅速做防水，土方回填；施工电梯布置在地下室范围外，且优选阳台处，为砌筑提前穿插提供条件；部分材料堆场合理布置在地下室顶板上。
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4、装修阶段平面布置图：瓷砖、砂、水泥、装修等材料需沿施工电梯四周布置；塔吊与施工电梯拆除前，室内电梯应调试通过后正常使用；需考虑分区移交地库顶板园林工作面的具体时间。
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5、临时用水布置：优先布置主管，均沿红线围挡边，永临结合道路排水沟旁边铺设；每栋单体设置一个给水点，销售中心设置一个独立给水点；防破坏措施：水管穿过永临结合道路，套钢套管，防止重车对临水造成破坏；分段、每栋设置阀门，避免因局部破坏而导致施工断水；施工区与生活区用水独立接驳，避免相互影响；水管沿道路边埋设，避免交叉施工挖坏；建立水管责任人制，赶工过程中，不管任何单位挖断水管，均由专人迅速抢修；现场准备蓄水池，做好临时停水应急预案。
6、临电布置：线路采用TN-S系统三相五线制；示范区内共设置1个一级配电箱，2个二级配电箱；防破坏措施：电缆穿过永临结合道路，套钢套管，防止重车对电缆造成破坏；分段控制、每栋设置一个二级箱，避免因局部破坏而导致施工大面积断电；施工区与生活区用电独立接驳，避免相互影响；电缆沿道路边埋设，避免交叉施工挖坏；
7、临时道路设置：示范区洗车槽提前施工完毕；示范区临时道路形成一条环路，配合两台塔吊，有效解决材料平面运输及垂直运输问题；考虑雨季影响施工，临时道路设置为50CM的片石基层+20CM的混合渣面层，道路宽8米，保证道路申通；
8、市政雨污水管网规划：市政雨污管网现状；项目西侧东环路，其他是否有雨污排水系统；项目雨水和污水排放就近接入。
七、项目重难点；
1、开发不利因素，是否有高压线移除？是否有相关水渠及地下管道？地下是否相关障碍物？
2、工程重难点，地基是否存在软土层基础处理，针对软基需要有应对措施；
3、采用新技术、新工艺、新建造体系的重难点及风险点应对措施；
八、计划管理：
1、编排总控计划、全周期计划、专项计划、三级计划，作为项目控制及指导项目各专业的施工；
2.每天、每周核对相关计划，如有滞后及时采取相关纠偏措施，确保项目节点实现；
3、项目落实相关穿插相关施工工序，保证各个施工工序合理紧凑；
九、品控策划；
1、防渗漏专项策划，原材保证：严格做好材料进场验收关，执行材料进场四方验收制度，做好防水材料验收检查、见证取样检测等；防渗漏技术要求：分析本项目渗漏点，从渗漏易发生部位，明确细部防渗漏节点做法。（如穿墙螺杆封堵，外墙预留洞及脚手眼细石砼封堵，空调洞、外墙空调板、屋面、阳台找坡、窗台砼压顶外找坡，外墙窗顶滴水线，外墙砖与结构接缝防开裂，外墙砌筑灰缝饱满度，外墙饰面砖灰缝饱满度，铝合金门窗塞缝，电梯底坑、后浇带处理，厨卫墙脚设置反坎，防水层上反及附加层等。防渗漏管控措施：卫生间、屋面结构试水，放线孔及立管孔洞封堵前进行隐蔽验收，并进行闭水试验，外墙淋水试验，监理旁站措施，隐蔽验收制度要求等。
2、外墙品质及效果：应从设计、材料、施工等各个方面加强筹划和管理，保证外墙品质。材料定板、技术先行（方案、交底、排砖图）、样板先行、实测实量、质量控制要点等措施。
3、园林品质及效果：从园林管控模式、作业面移交、样板引路、成品保护、过程控制、通病防治等方面制定本项目园林品质保证措施。
4、成品保护：根据成品标准做法去细化与落地执行；明确责任单位（谁去保护，出现成品保护、污染了由谁负责等）；明确成品保护的对象及措施；成品保护的检查与整改。
十、交付策划。
1、需做好相关策划方案，项目部交付联合验收自检部门：运营、工程、设计、营销、客关、物业；集团交付联合验收小组：运营、工管、物业、客关；视风险类别可选部门为：设计、营销；交付联合验收小组：集团各专业部门负责人、专业经理组成。
结语：
综上所述，需做好项目全周期的项目策划方案，对于项目能否按要求落地有指导意义，从前期项目地块周边的风险点、地质情况、施工现场的平面布置、示范区的开放、项目预售、封顶、竣备、交付全过程的铺排，最终确保项目按相关要求完成。
参考文献：
[1]《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2017
[2]《混凝土结构工程施工规范》GB50666-2011
[3]《建筑施工组织设计规范》GB/T50502-2009
[4]《工程网络计划技术规程》JGJ/T121-2015