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摘要：房地产企业经营管理下为做好房地产开发项目建设需要投入大量的资金成本，良好的融资能够缓解企业资金压力，但同样存在一定的风险。文章通过对房地产企业融资现状进行分析，探讨企业融资优化措施。
关键词：房地产；企业融资；融资管理；融资现状
引言
国家政策对房地产企业的发展有着很大的影响，为适应不断变更的政策去进行各方面对融资计划选择的调整，是当今房地产行业的迫切需求。随着我国房价的持续上涨，为给房地产行业降降温，各金融部门及政府纷纷提出多种限制政策，使房地产行业必须要建立健全多渠道的房地产融资体系去获得充足的资金支撑。
1房地产企业融资相关概述
1.1房地产企业的融资特点
首先，房地产企业的融资需求量巨大。房地产企业每开发一个项目通常需要两到三年或更长的时间，项目开发的各个环节都需要大量资金的支持，尤其是对于一线城市的房地产开发项目，仅竞拍拿地就需要一笔巨额资金，一些“楼王”项目的土地竞拍资金甚至高达数百亿元。其次，房地产企业的融资环境很容易受政策影响。各类房地产调控政策都会对企业融资环境产生直接或间接影响，目前，监管部门逐步加强了对房地产融资的审查，对银行保险等金融机构资金流入房地产企业做出了一定限制，加强了对各个融资渠道的业务监管和审核。例如，2019年7月份监管部门出台政策要求房地产企业海外发债只能用于偿还一年内债务，对于房地产信托融资计划的审查标准调整为项目公司必须拥有房地产开发二级资质，银保监会也加强对中小银行向房地产项目提供融资业务的审查。
1.2我国房地产企业的常见融资方式
1.2.1银行贷款
银行贷款是我国房地产企业常见的融资方式，一般为信用贷款和房地产抵押贷款，融资门槛相对较低，还款期限长，利率较低。但是近几年国家政府政策调控力度较大，银行贷款这条融资道路开始艰难。
1.2.2销售回款
销售回款是指房地产企业在项目开展之前就从购买房子的商户手里收取一定的定金，这是资金流动的主要方式。因为房地产的价格比较高，因此在项目开展初期收取一定的销售款能够减小房地产企业的资金压力，也能够保证房地产项目最后的销售情况，增加了资金的流动性，提高了房地产企业的资金使用效率，这也是降低房地产企业融资成本的最重要手段。相比起银行贷款等其它方式，销售回款还将房地产项目投资的部分风险转移给了购房方，是一种较为理想的融资方式。
1.2.3股权融资
股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新股东而筹集资金的一种融资方式。这个方式无需偿还资本，融资金额大，改善企业的财务结构，但是管理层可能会有内部矛盾，且权利削弱，企业容易被收购。当今政策与市场都不够完善，很少房地产企业使用这个融资方式。
1.2.4债券融资
债券融资包含企业债券、短期融资债券、公司债券、中期票据等多种形式的境内资本融资方式。房地产企业按照自己的资质和需求选择发行适合本公司的债券类型进行融资。随着国家政策的收紧，银行融资方面受到了较大的限制，但是债券市场环境还较为宽松，因此，债券融资成了替代银行融资的主要融资方式，成为了一种被普遍考虑的融资方式。
2房地产企业融资的现状
与国外发达国家相比，我国房地产企业融资虽已有了一定发展，但整体从整体规模或发展程度来看，仍处于建设阶段，如在融资形式上，房地产企业仍以银行贷款为主，与西方国家多元化融资形式相比其它融资规模较小。
而之所以造成房地产企业融资发展较为缓慢，其一是由于我国房地产企业金融体系仍不完善，部分房地产企业存在项目过多，财务资金不够，从而造成房地产企业融资规模较小，融资困难。其二是由于我国金融市场缺乏对房地产企业对应的融资渠道，不能为房地产企业提供对应融资工具，使得房地产企业必须进行自我融资创新和拓展全新融资渠道，以此才能实现在原有财务体系下，进行合理融资，但从房地产企业自我融资创新和拓展全新融资渠道发展状况来看，目前多数房地产企业仍在创新融资发展的道路上，还未建设完全，所以整体仍处于融资困难的状态。
3房地产企业融资发展策略
3.1合理规划，理性融资
房地产企业为了降低融资风险，避免盲目融资，需要切合自身情况制定合理的融资规划，树立正确的融资观，理性地进行融资。一方面，房地产企业要根据自身规模大小、还款能力和未来发展趋势，确定合理的融资金额，避免增加企业融资风险；另一方面，房地产企业要选择适合融资渠道的原因是，无论是银行贷款，还是发行股票或债券等其他融资渠道融资，都是既有利又有弊的。企业只有选择最适合自己的融资渠道，才能正确地规避融资风险，最大程度地降低融资成本，保证企业健康稳固的发展。
3.2选择适合的融资方式和战略
房地产企业要不断优化自身的资产结构，整合现有资源，盘活存量资产，使得资产规模不断扩大，完成良性循环。房地产企业要积极应对外部激烈的竞争环境，优化自身资本结构和融资方式等，制定可行的战略目标和规划、融资战略。在融资战略中，房地产企业的融资结构与方式不同，所面临的财务风险也不同，具有的偿债能力也有差别，对杠杆控制的利用有着直接影响，从而对于企业的资本经营与负债经营产生影响，还会影响到企业能否实现投资既定目标和综合战略。房地产企业要平衡风险与收益，制定可行的融资战略，降低经营风险，使企业价值实现最大化。房地产企业可以参照最优资本结构相关要求，遵循融资的各项原则，平衡融资收益与风险，确定适合的债务和股权融资比率。房地产企业需要结合有关融资战略，保持自身融资弹性，确保财务灵活稳健地开展工作。融资战略种类丰富，房地产企业要结合自身情况和发展阶段，确定和实施合理的融资战略。
3.3售后回租融资租赁方式
售后回租是一种抵押贷款，是融资租赁的一种特殊方式。即房地产企业将自有的房地产出售给融资租赁公司后，然后再租回并支付相应的租金。在这种融资方式中，承租人既能够获得融资又能够获得租赁的使用权。房地产企业采用房地产的所有权和租金换取了房地产企业的使用权和相应的融资资金，这种创新的融资方式可以帮助房地产企业在建设过程中获得资金规模较大的长期融资，克服了传统融资方式中的结构不合理以及融资规模比较小的缺点。此外，售后回租融资租赁方式将固定资产转化了为流动资产，增加了资产的流动性，提高了资金使用效率。
3.4企业积极开拓多元化融资渠道
房地产行业属于资金密集型产业，我国房地产企业对银行信贷融资的依赖程度较大，在银行信贷收缩的情况下，房地产企业的资金链就会面临较大风险，因此企业需要创新融资模式，开拓多元化融资途径，以保障企业稳健经营所需的现金流。企业应当结合项目资金需求和财务状况制定多元融资方案，如利用房地产信托投资基金、房地产抵押贷款、引入新股东等方式进行融资，还可以通过借壳上市的方式进入二级市场进行融资。另外，企业管理者应当加强融资管理水平，保持对国家政策和经济形势的密切关注，积极尝试与资本市场进行对接，从中筛选适合公司发展的优质融资产品，在进行融资决策时要树立严格的风险防范意识，并制定有效的融资风险应对策略。
结语
综上所述，融资对房地产企业而言至关重要，缺乏稳定的融资渠道将导致企业面临巨大的经营风险。房地产企业应当加强内部控制，提升自身信用水平，提高融资管理决策水平，丰富融资渠道，切实开展多方式的融资，以提高房地产企业稳定经营水平。
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