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摘要：借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。现实生活中常见的借名买房大致包括规避政策类、转移财产或逃避债务类、贪图便宜享受优惠类、简便手续减少税费类、以及其他类的借名买房。除非出现恶意串通损害他人合法利益，损害国家、集体和社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定等导致合同无效的情形，一般情况下，只要当事人意思表示真实，基于意思自治原则，应当认定借名买房行为是有效的。借名人以出名人的名义购买房屋的行为在涉及第三人时，应当维护物权登记的推定，保护善意第三人的合法利益；在不涉及第三人时，借名人作为真正权利人实际享有的物权可以对抗出名人由法定公示方式表征的物权。
关键词：效力；借名买房；物权归属；第三人；
一、借名买房的效力
借名买房在法律概念上，是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为；在司法实践中，对借名买房这一行为，常常又被称作“挂名买房”、“顶名买房”等，具体来说是指一方当事人由于某种原因从客观上不能或者从主观上不想以自己的名义购买或登记房屋，从而与另一方当事人协商，或签订书面协议，以另一方当事人的名义，进行购买房屋和进行房屋登记。﹝1﹞
借名人与出名人通常采用书面或口头的方式订立借名买房协议，协议约定借名订立买房合同、借名登记及房屋归属与过户登记等事项；然后出名人与房地产公司订立买房合同，借名人以出名人的名义办理房产证书和房产登记；待时机成熟时，由出名人协助借名人办理房屋过户登记；购房费用和相关费用均由借名人支付，借名买房通常因为双方具有亲友关系，所以只有在特殊情况下借名人才给付出名人一定的报酬。
二、借名买房的法律性质
借名买房是借名人在出名人的同意下，以出名人的名义购买房屋并进行房屋登记，房屋实际属于借名人一方所有的行为，是一种新型的不动产交易类型。借名买房合同我国合同法未作任何相关规定是无名合同。关于借名买房的性质我国学界存在不同认识。一种观点认为：“出名人在借名买房合同中规定，以自己的名义和相对人进行房屋交易活动，并且用出名人的姓名来进行房屋登记活动，交易的相对人并不知道借名人的存在，这时宜将此法律行为认定为间接代理；﹝2﹞反之，如果交易的相对人很容易就能推断出或知道出名人系以本人（借名人）的名义进行的买房活动，这种情况并不要求本人也就是借名人的姓名或者名称明确地被提出来，此时就构成直接代理。”﹝3﹞即依据第三人是否知情来区分，如果第三人知情，则为直接代理；如果第三人不知情，那就构成间接代理。
但是，也有学者不把这此情形认定为代理，他们认为“代理应该是代理人代替本人实施法律行为，这一法律行为所产生的后果由本人承担。”﹝4﹞但是有些情况是，出名人只提供了一个自己的名字，借名人与出名人按照购房协议中的规定进行协商后，借名人凭借房屋登记上的登记记录获得房屋所有权，然后等到协商的合适时机出现时，出名人再向实际购房者转移该房屋所有权。此种情形与代理并不相同。
我国台湾地区对于借名买房行为的学说观点和实务观点都是在“借名登记契约”范畴内讨论的。在学说上，比较具有代表性的观点是“谓当事人约定，一方（借名者）经他方（出名者）同意，而就属于一方现在或将来之财产，以他方之名义，登记为所有人或其他权利人。……与劳务契约，性质相近，但与民法设有明文之雇佣、承揽、委任、居间、行纪等典型劳务契约，又有差异，故在现行法下，借名登记契约，乃无名契约。”王泽鉴教授、林诚二教授、吴从周教授等学者均对“无名契约”的学说观点表示认同，但在借名登记与“劳务契约”的适用关系问题上则略有不同，既有认为借名登记并无劳务给付内容而应类推适用劳务契约的规定，也有认为其属于劳务契约而直接适用“民法”第 529 条关于劳务契约适用的规定。同时，还有学者反对借名登记为无名契约的观点，而认为其属于脱法行为、消极信托或正当之消极信托。
从实务观点上，我国台湾地区法院在早期认为借名登记属于信托行为，近年来逐渐向无名契约性质观点集中。我国台湾地区关于借名买房合同法律性质的观点是一个不断发展变化的过程，而且最终趋向于“无名契约说”的观点，当然，也存在很多不同的观点。
三、借名买房的类型及其效力
近些年来，房地产业不断升温，房价持续上涨，国家及地方也相继出台了一些政策来抑制房地产业的恶性发展以及炒作房价的行为，比如限购政策。在实践中，买房者为了实现自己某种利益或者规避法律义务等，便借用他人名义买房，究起具体原因，主要有以下几种。
（一）规避政策类的借名买房
随着经济的快速发展，房价呈现出飞速上涨的状态，人民贫富差距加大。国家制定了许多针对低水平家庭的住房优惠政策，包括减免补贴租金的公共租赁性住房和经济适用性住房等。现实中，许多想要买房子的人因为自身并不具备购买优惠类住房的身份，所以并不能享受国家的优惠住房政策。但是购房者希望用低价实现自己的购房目的，便用一些手段来规避政策。对于借名买房合同所规避的政策主要是限购政策和经济适用房等优惠住房政策。
关于限购政策；由中央政府或地方政府出台的限制一般公民购买商品房的措施和具体规定即为“限购令”。目前已有 49 个地级以上城市实施“限购令”，甚至扩展到二三线城市。目前国家层面的限购令有两个，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》以及国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，前者发布机关是国务院办公厅，因此其确实不是行政法规，后者发布机关虽为国务院，但其不是以国务院令的形式发布的，其性质亦不属于行政法规。﹝5﹞因此为规避限购令主体资格受限而借名买房，表面上看是“以合法形式掩盖非法目的”，但是因限购令的相关规定不属于法律和行政法规的的禁止性规定，所以不能作为判断合同无效的依据。但具备导致合同无效的其他法律规定的情形仍然会产生合同无效的后果。比如：合同包含了损害了社会公共利益等有合同法第 52 条除第五项规定的其他情形，仍会导致合同无效。
关于经济适用房等优惠住房政策；我国《经济适用住房管理办法》第 25 条规定：“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：具有当地城镇户口，家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭标准，无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。”按规定，购买房子的人如果不具备购买经济适用房的特殊身份，此购房者不能取得经济适用房的所有权。如果此类借名买房的合同被认定有效，就会助长那些希望低价购房但是自身不具备特定身份的购房者规避政策购买房屋。从而损害其他有购房资格的家庭的合法利益利益，侵犯他们获得房屋的权利，违背了国家出台经济适用房的根本目的，进而损害了社会公共利益。经济适用房的相关规定虽然是部门规章不而属于法律的禁止性规定，但经济适用房是国家保障性住房，它的购房指标是一种权利，国家出台经济适用房的相关优惠政策的目的是为了保障购房弱势群体的利益。借名人利用出名人的名义购买经济适用房时，实际上损害了社会公共利益。故根据合同法的相关规定，此类借名买房合同应认定无效。
（二）转移财产或逃避债务类的借名买房
在平时生活中，公务员为了转移自己非法获得的灰色收入、夫妻之间因为各种原因隐藏各自的财产或者债务人为了逃避自己应当偿还的债务等原因。从而采用借名买房的方法来实现上述目的，其中逃避债务的情况最常见的情况。
为了逃避债务，借名人与出名人协商，以出名人的名义购买房屋，这类借名买房协议的效力如何，有学者认为：“此时双方虽有串通的嫌疑，但是对于房屋出售方来说，这份借名买房协议并没有损害自己的利益。该协议实际损害的是与借名人有债权债务关系的债权人的利益，但是该债权人并非借名购房协议中的相对人，依据合同相对性原理，借名人的债权人并不能作为合同的当事人，因此不宜将这类借名买房合同定性为无效的合同。”﹝6﹞笔者认为，考虑到借名人债权人的利益可能因此受到损害，可根据《合同法》的相关规定，赋予其以相应的代位权，允许其代位行使借名人与出名人所签协议中借名人享有的债权。
（三）享受优惠类的借名买房
在日常实践中，很多借名人是希望利用借名买房的方式来享受优惠。例如，相对于商业贷款来说，使用住房公积金向银行申请贷款更加便捷，而且需要支付的利息更少。于是无法向银行申请使用住房公积金贷款的人以可享受住房公积金贷款的人的名义购买房屋，并且约定由借名人偿还贷款。
在这类借名买房合同中出现最多的是为了享受更多优惠的贷款政策。比如2016 年中国人民银行发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，该通知明确了在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例是25%，各地可向下浮动5个百分点。所以一些并非首次购买普通住房的居民家庭借用符合此条件的家庭的名义购买房屋，可以享受更低的首付款比例。
笔者认为：借名人为了享受较低的银行借款利息，规避高额的银行贷款，而与他人协商，以出名人的名义实施购房行为。出名人放弃了原本属于自己的优惠条件而使借名人可以用优惠的条件购买房屋，借名人享受着出名人让与的利益。这种情况下借名买房行为中房屋的类型是指排除经济适用房、国家保障性住房等的普通住房，在双方当事人意思表示真实自愿的基础上，而且该意思表示并非恶意串通的虚伪表示，借名人享受贷款优惠并不属于不合法目的，此种借名买房协议宜被认定为有效合同。双方当事人意思表示真实，没有恶意串通，损害国家、集体以及第三人的利益，那么这个合同在原则上是有效的。
（四）简便手续、减少税费类借名买房
我国税制改革将征收遗产税列入了日程安排，并且国家已经出台了关于征收遗产税的草案。在遗产中，房屋是很常见的并且具有较大的价值，许多人未雨绸缪想要逃避将来可能征收的遗产税，进而出现父母借用子女的名义实施购房行为并进行登记。这种为了减少税费类型的借名购房情况在亲属、朋友之间也是很常见的。
此类借名买房合同一般是双方当事人意思表示一致的结果，并不存在欺诈、胁迫的情形，也并没有损害国家、集体和第三人的利益。合同法规定：“恶意串通，损害国家、集体第三人的利益是造成合同无效的原因。”对于“损害国家利益”的界定，梁慧星教授认为，该条中的“损害”应缩小解释为“直接损害”，“国家利益”应解释为“社会公共利益”。这种借名买房行为中的借名人与出名人之所以签订借名买房协议是因为想要规避将来可能会实行的税种。但借名人希望规避的税种是目前国家还未实行的，所以这并不算直接损害国家利益。但是如果借名人与出名人双方签订的借名买房协议逃避了我国已经征收的税种，那这就属于以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，直接损害国家利益。这种情况下的借名买房合同应被认定为无效的合同。
四、关于借名买房合同效力的进一步分析
（一）借名买房合同与恶意串通
恶意串通中行为人在主观上一般存在恶意，即明知或者应当知道其行为会损害他人而为之。借名买房合同出现的原因有很多，恶意串通有一个特点就是谋取非法利益，在借名买房合同中，借名人和出名人往往只是为了规避某种房地产政策或者贪图便宜享受优惠政策，在主观上并不具有恶意，所以，若该合同不存在违法国家强制性规定，是不会存在恶意串通谋取非法利益目的的。但若存在恶意串通谋取非法利益之嫌，便有可能被认定无效。
（二）借名买房合同与违反社会公共利益及公序良俗
一般从意思自治的角度出发，出名人自愿将自己名义或者某种购房资格转给借名人，是借名人对自己权利的处分，其意思表示也真实有效，不会涉及到对公共利益损害的问题，所以在这种情况下应该尊重其合同自由。但是，在涉及到购买保障性的住房时，借名合同不应仅仅只考虑二人的权利义务约定自由问题，因为借名人和出名人之间借名买房的行为从某种程度上讲也损害了那些实际满足购房条件的人的利益，这种行为是与国家提供保障性住房的初衷相悖的。在这种情况下应该具体分析，可能会认定该借名买房合同无效。
（三）借名买房合同与违反法律、行政法规的强制性规定
一般来说，强制性规定包括：a.意思自治及其行使要件；b.确保交易秩序稳定、保护第三人信赖；c.限制意思自治。借名买房中一般都是为了规避限购令政策、银行金融机构贷款政策等，所以并不存在影响借名合同效力的问题。因此，若想证明借名合同无效，首先须证明该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，否则应尊重当事人的意思自治。
总之，要想探究借名买房合同的效力，必须探寻借名人与出名人订立借名合同时的原因，同时从意思自治和信赖利益保护的角度出发，若双方订立合同仅是单单对买房名义关系以及资格转让等形式上的问题，而合同实质内容不会存在损害国家、集体或第三人的利益，此时就应重点考虑当事人的意思表示要件，尊重其意思自治，以此保证权利人的利益。
五、结语
房屋是公民日常生活中最基本的生活资料，房地产业成为影响公民生活和经济社会发展的一个重要的因素。近年房价上涨，为了规范房地产业和保障公民居者有其屋，国家出台了一系列政策，例如限购令、经济适用房等。
借名买房就是在这一社会背景下产生的法律问题。对于借名买房行为产生的原因以及行为效力的认定，应该首先从法律法规角度考虑，并且考虑到国家的一些经济政策，以及国家制定相关法律法规政策的初衷还有相关的立法精神。根据不同的具体原因，本文简单的将借名买房行为进行了分类。
借名买房合同的效力问题以及性质的认定都存在很大的争议。不同的主体可能有不同的判断，很多法院对此问题出现不同的裁判。但根据合同法意思自治的原则，只要当事人意思表示自由、准确以及完整，都应该认定有效的，除非恶意串通损害国家、集体、他人的合法权益，违反法律行政法规的强制性规定等合同无效的情形，否则都应认定该借名买房合同有效。而对于各地出台的限购令以及经济适用房等规定，对于借名合同效力的影响应该理性判断。
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