陕西省汉中市汉台区鑫源街道办事处 陕西省汉中市 723000
摘要：近年来，随着我国城镇化的速度不断加快，城市中很多新型的建筑不断拔地而起，很多新的小区也在不断出现。随着人们生活水平的提高，对居住质量的要求也在逐渐提升，为此很多老旧小区已经逐渐不能够满足人们对于小区的生活和居住要求，这是就需要对城市老旧小区进行适当的改造，以提升老旧小区的居住和生活配套设置。
关键词：城镇老旧小区；改造工作；问题；建议
引言
随着时代的变迁和生活居住标准的提升，老旧小区已经跟不上时代的需求，甚至影响到城市居民的生活质量，同时也严重制约着城市建设的发展，亟需改造升级。推进老旧小区的综合改造，是贯彻落实党的十九大精神，解决新时代人民群众日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间矛盾的有效抓手之一。
1城镇老旧小区改造内容界定
关于城镇老旧小区改造内容的界定，我们可以从基础设施改造，公共服务设施改造，小区环境整治以及房屋修缮等方面进行分析，统筹规划与合理改进。其中，在基础设施改造方面，要求规划人员应该重点针对自来水、污水、消防用水等管线以及设备设施进行改造，同时还需要针对道路工程进行改造，如人行道、车行道等。在公共服务设施改造方面，应该重点针对楼梯铺装地面及照明，活动设施等进行改造，公共服务设施改造主要围绕便民设施进行合理开展，必要时还需要对视频监控、安防设施等进行改造。在小区环境整治改造方面，应该重点针对景观提升、苗木移栽、景点小品设置、垃圾分类收集等进行合理整治，同时还需要重点针对违章建筑以及户外广告等进行合理整治，在房屋修缮改造方面，规划人员应该重点针对防雷、防水、节能等进行合理修缮，同时针对电梯楼内管线的进行合理整治，必要时更换老旧电梯，从根本上确保房屋建筑工程的质量安全。
2城镇老旧小区改造工作中存在的主要问题
2.1科学谋划统筹部署难
当前老旧小区多以建筑年代（2000年）简单划分，有的小区建筑年代虽早，但设计标准比较高、功能完善，有的小区尽管建造时间晚，但质量、配套都存在缺陷，影响居民正常生活，各地对于辖区内老旧小区的现状、规模、类型、特征等细分不够到位，底数掌握的不够详细、具体，无法形成科学、精细的改造规划，更难形成“一区一策”“一栋一策”的针对性改造计划。
2.2群众工作压力较大
在老旧小区综合改造的过程中，改造方案难以达成一致意见，如：有的住宅房屋存在产权纠纷问题，难以达成一致意见，甚至阻挠改造；部分居民把老旧小区改造看作是彻底改造小区面貌的唯一机会，要求通过老旧小区改造解决所有问题，诉求过高；部分老旧小区内建有违章建筑，拆除违建压力大；少数居民的不配合，个别居民借改造入户之际，提出种种不合理要求，缺乏有效的司法强制手段等。
2.3配套资金压力较大
老旧小区存量大，地方财政难以为继。1999年实行住房分配货币化以前建造的住宅，没有专门的维修基金账户，导致改造资金缺口较大。同时，不可预见的费用较多。如：个别居民的不配合可能导致工期延长，整体费用提高；通信、电力企业管线改造费用过高，通常超出预算等。3推进城镇老旧小区改造升级的建议
3.1加强老旧小区改建科学谋划
分类实施。老旧小区要纳入城市总体发展规划、城市保护和更新的范畴中统筹考虑，与城市既有建成区的高质量发展、品质提升、功能优化有机结合，在满足居民现实需求的同时，优化城市空间布局、提升城市整体形象。对处于风景名胜区、有历史文化价值的小区和建筑要按照国家规定严格保护。
对老旧小区中国家明确必须重点保护的建筑设施等要严格落实有关保护修缮要求，展现城市特色，延续历史文脉。对其他没有政策限制的小区，尽可能以整体拆除重建、部分拆除重建的方式推进，用现代化的高层建筑替代多层老旧住宅，最大限度利用好土地资源和空间资源，通过市场化运作，激发内生动力，实现可持续发展，打造未来城市新形象；重建难度大的老旧小区由各级政府通过出让“边角地”“夹心地”“插花地”等“肥瘦搭配”方式让渡公共资源筹措改造资金，实施高质量老旧小区改造，满足居民高质量生活要求。
3.2共同缔造，合力提升人居环境
一是充分激发小区居民的“主人翁”意识，通过交流讨论会、问卷调查、组织活动、课程培训等多元方式动员群众积极参与，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。二是组织协调各方面力量共同参与，鼓励与党政机关、群团组织、社会组织、社区志愿者队伍、驻区企事业单位、专业社工机构的有机结合。三是优化共同缔造工作流程，重点关注前期小区体检评估和改造建设行动项目库生成，开展居民满意度体检；四是完善共同缔造具体办法，出台地方政策，完善焦点问题的参与和决策办法，减少矛盾，提高效率。城镇老旧小区的改造，需要政府和社区的重视，需要居民和设计人员的互动，需要从大处着眼小处着手，需要工作做实做细，才能把好事办好，让人民群众实实在在感受到获得感、幸福感和安全感。
3.3短时间内资金来源仍以财政资金为主
老旧小区居民大部分属于中低收入人群，对房屋维修养护的重要作用缺乏基本的认识，不少人认为是政府的责任，或者应该依靠公共维修资金。维修资金尽管存量相对较大，但落实到具体的房屋，数目并不大；每个人的住房公积金缴存基数不等，不少住在老旧小区的居民并不缴存公积金。因此，除一部分区位较好的小区能依靠房地产开发项目、大型基础设施建设项目带动或规划条件允许增加额外面积的项目外，在资金来源上，大部分老旧小区的有机更新，短时间内只能以中央和地方政府的专项改造资金为主，辅以一定的维修资金和公积金。
3.4探索建立长效机制
老旧小区的有机更新是一项长期的事业，往往更新完一轮，新的一轮更新又将开始。因此，无论是从资金来源还是组织体系上，都要努力构建长效机制，单纯依靠政府财政投入是不可持续的。一方面，要提升全社会对房屋维修养护重要性的认识，落实业主的维修养护责任，对新建房屋建立工程质量保险制度，对存量房屋建立住房保险制度，并引入更多的市场机制；另一方面，要在主管部门建立专门负责老旧小区更新的组织机构，充实人员，建立专家队伍，明确老旧小区有机更新的资金来源（如要求各地每年在土地出让金中安排一定比例的老旧小区有机更新专项资金），保证财政有足够的投入。
结语
在城镇老旧小区改造期间应该立足于当地实际条件，严格按照因地制宜、科学合理的改造原则进行处置。最好先行试点部分小区，根据试点小区实际改善情况，确定最终的改造方式与内容，实现经济效益和改善效果双最大化。必要时，规划人员也可以采取一小区一改造方案进行合理处置。
参考文献：
[1]王宏智，张艳春.老旧小区绿化改造的问题及建议[J].绿化与生活，2019（10）：29-30.
[2]桑轶菲，应佐萍.城市老旧小区适老化改造的路径探讨[J].价值工程，2019（20）：40-42.
[3]王惠燕.城市老旧小区改造的对策研究——以哈尔滨市为例[J].上海城市管理，2019，28（4）：93-96.
[4]王健.推进老旧小区改造———应对中国经济下行压力的新思路[J].人民论坛，2020（30）：58-59.
[5]冯学泽.探索老旧小区综合改造发展之路[J].人民日报海外版，2020－09－08（007）.