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摘要：写字楼项目投资风险管理涉及关系复杂，风险无处不在。如果风险不加以妥善处理，在一定情况下就可能演化为突发的，损失比较大的危害。写字楼项目管理的风险较其它项目类型更高，而写字楼项目多是物业服务企业收入的主要来源，故写字楼项目投资的风险管理是无法回避的问题。基于此，本文就针对写字楼项目风险管理展开研究，希望能够对广大同行起到借鉴与参考的作用。
关键词：写字楼项目；投资；风险管理
1、写字楼项目概述
1.1写字楼项目的定义
写字楼是出资者使用资金，进行策划，设计者进行设计，最终由施工方建设实施的。用途为出售出租，或者出资者自用。如果出让，可选择金融机构、企业单位、政府机构或事业单位的相关人员开展办公或其他活动的场所。
1.2写字楼项目开发投资的特点
不同于住宅类房地产项目，写字楼是政府机关、企事业单位等职工办理行政事务或从事商业性、服务性活动的公共性建筑，因此写字楼投资项目有着自身特点如下：
（1）投资成本更高。第一，写字楼所提供的办公场所需要更先进的设施设备；第二大多数写字楼处于城市核心区。因此，相比一般住宅类房地产项目，写字楼项目的投资成本更高。
（2）投资回报率更高。由于写字楼的客户群体为政府机关或企事业单位，其资金较为雄厚，因此比起一般居民，他们能够承受更高的租赁或购买。所以写字楼项目的投资回报率更高。
（3）投资风险率较高。由于以上两个特点，即高成本和高回报率，这就导致了相对于一般住宅类房地产项目，写字楼项目的投资风险更高。
综上所述，对于写字楼项目投资的风险管理尤为重要，特别是关于控制资金投入、节约开发成本上，这样才能提高投资的经济效益。
2、写字楼项目投资引入风险管理的必要性
（1）风险管理以对风险的预测、识别、评估和科学分析为基础，为管理人员运用各种对策的最佳组合对风险进行全面、合理地处置提供了可能性，是现代管理风险的一种科学的方法，且风险管理克服了那种传统的以保险为单一手段处置风险的局限性，综合利用各种控制风险的措施，使风险的处理日益完善。
（2）由于保险业只承办纯粹的自然灾害和意外事故所致损失保险，而且只承办其责任项下的业务，损失不属理赔范围，保险公司均不赔偿；保险条款往往难以全面反映新的风险存在和发生的可能性；保险单中的许多条款都给物业服务企业带来不利的条件。因此，物业服务企业不能完全依靠保险控制企业风险，而应该实行自身的风险管理。
（3）物业管理的工作在很大程度上是维护业主的财产权，对普通老百姓而言，房产是他们的最大财产和最为关注的切身利益。因此，引进风险理论，通过加强维护业主的财产权，从而减少和降低住宅小区的各种风险事故，让业主安居乐业，也就实现了物业管理的终极目的。
3、写字楼项目投资的风险管理
3.1风险转移
风险转移是指写字楼管理过程中，管理者有意识的将自己不能承担的风险转嫁给其它单位承担所采取的措施。风险转移的方法有很多种，主要途径有保险、合同、保证。
（1）保险类风险转移。保险作为一种保障和风险转移机制，能消除写字楼管理中某些风险损失。
（2）非保险类风险转移。非保险类风险转移一般是将写字楼管理服务部分项目转移给第三方，或者以合同形式把风险转移到其他人身上。转包或分包是很好的风险转移策略。
3.2风险自留
风险自留是将无需或无法转移出去的风险留给自己承担的风险处置方式。风险自留是处理剩余风险的一种技术措施。对于某种风险预防不能，回避不得、且又无处转移，只能自留风险。写字楼项目应该对保费与风险损失总额进行比较，如该项保险费需要一万元，而损失总额仅为一千元，则企业应该采取风险自留；如果损失总额高达两万元，企业应投保来转移风险。
3.3风险控制
风险控制主要指在风险事件发生前、发生时及发生后，写字楼物业服务企业采取各种措施减少风险损失发生的概率和频率以及降低损失程度的措施。具体措施有：防止写字楼管理中风险因素的形成；招聘有经验的写字楼物业管理人员；与外来顾问包括保险公司专家共同成立风险防范小组；建立健全风险管理制度；加强员工与客户风险意识的培训；购买防范风险的先进技术设施等。
4、写字楼项目投资风险应对策略
4.1 规划市场供求风险应对
相对于其他房地产类型而言，写字楼市场更加受制于外部供给的波动，无论进行了多么细致的分析和规划，计划中的写字楼开发项目的成功性可能都最终取决于开发商能否在写字楼市场供给状况的不断变化中选择合适的投资时机。因此，需要充分分析当前的市场状况，并预测当地市场的未来状况，写字楼建设从取得许可到开盘，可能需要两年甚至更长的时间，且接下来需要一定时期进行招租，因此需要关注自研究之日起未来三至五年内的市场状况。
纯租赁式写字楼的需求分析并不像住宅或零售空间需求理论那样完善，不同于可以被视为住户数量及其收入水平函数的住宅空间需求，也不同于可以被视为消费者数量及其购买力的零售空间需求，写字楼的需求主要来源于寻求为员工提供工作场所的企业，从最简单的角度看，写字楼的需求来源于商务、学术、管理等需要写字楼空间为其提供场所的活动的功能性要求。
进行写字楼市场研究时，需要完成三个主要任务：
（1）评估市场中写字楼的总供给和总需求，并预测其主要的吸纳特征；
（2）聚焦市场中特定部分，并结合竞争特征和竞争性差异确定其供给和需求状况，从而解释特定租客群体和特定开发物如何影响吸纳率的变化和写字楼市场的成功运作；
（3）解决有关特定市场的条件、运行和其他因素的特定问题，从而为制定市场战略和可行性研究、运营规划等其他相关工作的计划提供依据。
4.2建立风险评价机制
4.2.1设立风险管理部门
物业服务企业可在公司内部建立专门的风险管理部门，也可以根据实际情况，安排物业部或市场策划部门兼任此项职责；风险管理部门应对企业可能会遇到风险进行有效的评估和预测，对风险可能给企业造成的损失作出评价，以便企业能够采取正确行动。
4.2.2识别风险
由风险管理部门为主，其他部门协助，了解企业客观存在的各类风险，并仔细分析引起风险的各种因素。
4.2.3衡量风险
在识别风险之后，应由风险管理部门为主其他部门协助，对风险管理中的各种情况进行定性定量分析，对可能遇到的各种风险进行综合评价。并以此为依据制定相应的防范措施。
4.3加大法律法规的传播
物业服务企业在管理服务中涉及开发建设单位、业主、服务分包方等方方面面的相关方，相关方对物业管理法律法规了解的差异程度对物业服务开展有着直接的影响。因此，物业服务企业除了自身加强法律法规建设，应注重进一步理顺与开发商、业主、业主委员会，以及服务分包方等的法律关系，依法维护物业管理各方权利人的合法权益，依法规范物业服务企业行为。例如：可以利用物业服务区域内的宣传场地，进行相关法律法规知识的宣传，通过业主对物业管理行业认知度的提高，增强对物业服务工作的理解和支持。
结束语：
总之，在写字楼项目投资的管理过程中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有一定的规律性。从根本上讲，财富积累的过程是一个战略决策与风险控制的过程，而风险与机遇并存。只有写字楼项目投资的管理单位树立风险管理意识，建立风险管理机制，建立风险评价机制，深入了解所接物业状况，坚持谨慎承诺原则以及加大法律法规的传播，从而推动我国写字楼项目投资风险管理的发展。
参考文献：
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