北京北投宏大房地产开发有限公司 100101
摘要：最近这些年，人们对住房的需求量越来越大，促进了房地产行业的快速发展，房地产产业化进程的不断成熟，越来越多的房地产商更多的把关注点投入到房地产开发设计管理阶段的成本控制上。从根本上降低企业成本，增加企业收获利润。所以，本文就主要针对房地产开发设计阶段成本管理进行探析。
关键词：房地产；开发；设计管理阶段；成本
要想企业有效的降低或者控制房地产开发设计管理成本，首先就需要企业改善设计管理情况，继而从根本上降低企业开发过程中设计阶段的成本。本文就针对房地产所面临的现状和问题结合具体事例来分析和探索。希望能够给读者一些解决方法和思路。
1 房地产企业成本管控的重要性
房地产企业开发项目一般具有开发周期长、投资金额大、经营风险高的特点，项目的成本控制显得尤为重要。首先，房地产企业成本管控有助于提高企业的管理水平。有效的企业成本管控应当是企业全员参与、项目全过程成本管控。企业在成本管理的过程中，需要各个部门的协同合作，充分发挥各个部门的专业优势，提高企业的管理水平。其次，房地产企业成本管控有助于增强市场竞争力。房地产行业受国家宏观调控的影响较大，政策影响产生价格波动时，或者行业内竞争对手进行价格战时，由于企业成本控制有利，在低价价格的水平上保持盈利，从而扩大市场份额，保持竞争优势。最后，房地产企业成本管控有助于取得成本优势。国内房地产行业竞争不断加剧，部分企业采用了成本领先战略，旨在通过加强企业成本控制，提高公司的盈利水平。因此，房地产企业成本管控应作为企业管理的重要内容，融入企业日常业务流程之中。
2 房地产开发设计管理现状及影响因素分析
在房地产长时间的发展过程来，房地产商一直都太过热衷于房地产设计开发成本管理上，其实这种行为并没有对房地产开发设计成本起到降低的作用。更甚至，有房地产开发商将关注点投入到房地产工程结算上，完全忽视了房地产开发设计过程中的成本。房地产商存在这类问题的原因多种多样，大致分为几种：
2.1 强行压缩房地产开发设计时长，不重视房地产开发设计质量
因为房地产开发设计一开始的资金投入量大，在开发设计过程当中，需要消耗的成本较高。同时房地产开发时所面临的市场压力较大，房地产商为从中获取更多的利益，往往为追求建筑工程成果，强行压缩建筑周期。房地产开发设计的工作周期被压缩，再加上房地产企业并不重视压缩工作阶段，导致房地产开发设计的质量得不到保障。比如房地产开发规划区域不够合理，功能布局还不完全适用于整体的工程建筑，造成的后果是建筑工程在完工以后，某些建筑物设施仍然需要拆除和重建。同时还会两两建筑物之间出现相互矛盾，相互制约的现象。从而使施工阶段的成本受到不利因素的影响。
2.2 过于注重营销，忽略设计成本
有些房地产企业为了获得更好的收益利润，不惜一切代价来使自身房地产企业制造的建筑物相比于其他常规的建筑物更加新颖，独特，从而达到地产销售达到一个更好的业绩标准。这也就不难看出，有些房地产企业在开发设计过程中过于关注地产的营销，而设计成本和地产的营销就像一把称的两端一样，一边过重，另一边就会倾斜。比如，某房地产企业的开发，为了追求更多的销售卖点，采用与其他常规房屋的不同建筑材料，导致设计成本直接翻涨到之前成本的一倍。
2.3 房地产开发设计手段传统，不结合市场行情
当代社会科技发展迅速，日新月异的生活和科技水平为我们的生活带来了便利。在房地产开发设计过程当中，有些房地产设计人员仍然保留旧有的设计方案和设计理念，采用陈旧繁琐的设计结构，过于强调建筑物的保守性，导致建筑设计成本过高。与此同时，采用市场价钱过高的建筑材料，没有充分考虑到市场行情并且不对建筑结构做出经济性判断，都直接导致了设计成本的直线上升。根据大量的数据统计，21世纪初我国建筑物使用钢筋水泥的量达到最高峰，在这期间，钢筋水泥的量逐年猛速递增。直到这种现象维持了十年之久，钢筋水泥的量才逐渐恢复正常。同时据统计显示，前后两者仅一根钢筋水泥的成本就多出了一倍之多，可想而知，考虑到市场行情因素对房地产开发设计成本至关重要。
3 房地产工程项目设计阶段的成本控制策略
3.1 重视前期造价分析
在造价分析方面，其为整个工程设计开发经过里必要环节之一，能够对工程总投入产生极大的影响。所以，从房地产企业来看，必须对工程状况有着明确地了解掌握，查找关联性较强的资料，比如过去所完成的类似工程，整个工程的周期，总投入和利润等。还有，应该对过去的设计施工经验进行有效地吸取，且要掌握位置优势等，并以此为基础，从而明确最终的工程造价。举例来说，房产公司借助表格的办法去呈现类似工程的整体资金情况等。而从中选取回报率相对较好的几种设计规划，这些规划在成本控制层面有着一定的优势，应该把它们和该工程展开相应的对比，最终选取能够满足该工程在成本把控方面的要求以及施工条件的规划，从而给深层次优化工程规划支撑更多的参考。
3.2 加大设计方案的创新力度
房地产企业综合比较不同设计单位的设计风格、设计团队及规模大小，初步划定合作设计单位的范围，通过招投标的方式来从中选择出设计风格新颖独特、项目投资较低或项目营利点较多的设计方案，并与该方案的设计单位进行合作。在房地产企业方面，必须坚持公平，做到一视同仁，防止出现暗箱操作的情况，从而能够很好地确保招投标结果的可以具备较好的准确性。必须要拓宽房地产企业和设计方的联系沟渠道，在此基础上，应该明确双方的交流互动频率，而且要很好地约定好双方的义务权利，在房地产企业方面，应该给设计人员提供更为详细的资料，而在设计人员方面，则也应该在坚持成本控制原则的基础上，从而实现整个设计方案的制作，这些都为获得将成本控制在约定范围内的方案奠定了基础。需要注意的是，在设计方结束了整个设计总方案以后，还必须对设计方案展开多次的推理论证，对这个项目的总支出进行验证复算，及时发现并解决潜在的会增加成本的各种因素。例如，房地产企业创建微信交流群、电子邮箱等，要求该工程项目相关的施工、财务、人事、技术设备管理等部门人员及设计人员必须加入该交流群，按照设计人员方案设计计划上的时间节点来确定沟通交流时间。还有，一旦出现不同部门人员对设计理念、设计方案等存在着不一样的观点和看法的时候，应该在交流群里展开相关的探讨辩论，从而切实有效地提高设计方案与房地产企业技术设备、人员资金等实际情况的吻合性，避免了因设计方案技术要求过高等造成未来项目无法具体施工等情况的发生。
结束语
随着房地产市场的不断开放，越来越多的本资本家将目光投向了房地产产业，而随着房地产企业的不断发展，房地产开发设计阶段的成本就对整体的施工建筑来说显得尤为重要。同时，我们还应注意到房地产开发项目不应该仅仅只局限于开发项目的施工效果，开发设计的工作时间周期，还需要考虑到开发项目的成本和质量，结合具体的实际实况对开发项目有一个整体上的布局和控制。这样才能够保证开发项目健全完善的施工和设计。从整体上对建筑项目把关，结合上述几种情况，建造综合性的系统工程，从而实现企业最低设计成本。
参考文献：
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