平远县自然资源局（不动产登记中心） 广东平远 514600
摘要：不动产登记包含内容较多，且登记流程和申请材料较为复杂，因此很容易出现错误，导致诉讼案件多有发生，这对于政府公信力有着一定的负面影响。基于此，不动产登记中心相关领导层开始对现阶段的不动产登记内容以及流程进行全面的分析，总结归纳其中存在的常见错误，并提出相关的优化措施，在解决现有问题的基础上，提升不动产登记的质量以及效率，为民众提供更加优质的相关服务。文章就不动产登记重要性、不动产登记常见错误、不动产登记优化措施展开论述与分析。
关键词：不动产登记；常见错误；优化措施
科学合理有效的不动产登记对于保护权利人相关物权，维护市场经济秩序有着一定的促进作用，然而现阶段的不动产登记还存在着一些错误亟待解决，这对于不动产登记中心的长远发展有着负面影响。针对不动产常见错误采取相应的优化措施，实现不动产登记服务水平与业务能力的“双提升”工作已经势在必行，这需要不动产登记中心给予充分的重视，根据自身的实际情况制定针对性的优化措施，以此来实现自身的可持续发展。
一、不动产登记重要性
不动产登记重要性可从以下两方面进行简单论述：
1.保障相关权利人合法权益
不动产登记直接关系着相关主体之间的义务以及权力，因此只有与相关不动产权力有着具体利害关系的个人或者公司等才有资格提出相关的申请，大致的申请表如下图1所示，并且需要依照不动产流程中心以及相关法律程序开展不动产登记，一般情况下登记流程如下图2所示。在经过不动产登记后，申请人会受到物权法的保护以及认可，享受到对应的权利。不符合申请标准的相关人员不可进行不动产申请，不动产登记制度中有对此的具体阐述。
图2 不动产申请流程
2.国家专职部门活动
国家不动产登记制度中有着对于登记中心及其严格的要求，在登记中心只有行政管理部门才具备不动产登记的权限，以此来保障不动产登记的规范性以及严谨性，以此来维护交易过程安全性与产权人利益。
二、不动产登记常见错误
不动产登记常见错误可从系统原因或者登记人员失误致使登记错误、登记申请人弄虚作假或者隐瞒事实致使登记错误两方面进行简单论述：
1.系统原因或者登记人员失误致使登记错误
不动产登记人员每日需要处理的登记业务情况复杂、数量大、种类多，精力难以为继，难免会出现一些登记失误，比如在进行抵押登记办理时，将“一般抵押”登记成“最高额抵押”，担保债权本应为20万元却登记为25万元；首次登记办理时，“共同共有”登记“按份共有”。此外，部分登记中心处于过渡期，数据信息基础薄弱的区域，还处于不断整合与完善阶段，因此不动产登记管理时的权属状况很可能会出现瑕疵或者错误，比如在进行转移登记办理时，本应是“砖木结构”，却登记了“混合结构”，在首次登记办理时，本应是“预测建筑面积”，却登记成“实测建筑面积”。
2.登记申请人弄虚作假或者隐瞒事实致使登记错误
其一，若是非不动产权利人采用不正当手段获得权利人身份证明、不动产权证书等材料或者提供虚假证件，然后寻找与权利人外貌相似人员进行抵押登记或者不动产转移等，登记人员一般无法通过主观意识或者相关设备来进行真伪辨别，从而致使登记出现错误；其二，登记申请人不登记实际婚姻情况，将“已婚”申报为“丧偶”、“离异”或者未婚，这就造成本应进行夫妻共有不动产登记被误登为个人单独所有。或者是本应夫妻双方共同签字进行确认的不动产，却由一方未经允许擅自处理造成的登记错误；其三，登记申请人提供虚假法律文书、公证书、委托书、身份证明等申请材料。比如在未经权利人同意而伪造公证书进行不动产抵押或者转移造成的登记错误[1]。
三、不动产登记优化措施
不动产登记优化措施可从多方面进行论述，在此一一赘述，从以下几个方面进行简要论述：建立并完善“撤销登记”、进一步明确“依职权更正”法律基础及适用范围、强化智能手段应用以提升登记人员技术防范能力、完善不动产登记机构、黑名单制度。
1.建立并完善“撤销登记”
在不动产登记相关的政策法规中，比如《细则》与《不动产登记操作规范》等，并未对“撤销登记”有所明确，但是按照职权更正登记来说其对于在职权范围内进行撤销登记已经有所涉猎。此外，从行政法的角度分析其基本法理，行政主体有权利变更或者撤销自身的相关行政行为。因此，基于这种情形，不动产登记中心可设立“撤销登记”业务进行纠错，撤销自身所做的登记行为，且如上文所述，对于需“恢复原状”的相关登记，比如登记文件无故撤销或者合同无效等情形，“撤销登记”能够更加全面细致地在线反映不动产登记过程中的相关权利变化，这对于日后追溯有着一定的协助作用[2]。
2.进一步明确“依职权更正”法律基础及适用范围
现阶段有些不动产登记中心按照依职权更正登记仍然处于观望状态，仅将其用于不动产自然状况更正等。然而事实上，对于上文所述的各种登记错误，在有充足证据证明登记存在错误的情况下可依法采取强制措施来进行更正登记，如此才能正确体现不动产登记的科学性与严肃性，并对涉事失信申请人进行警告处理。鉴于《不动产登记法》开始逐步展开，可从其立法角度，进一步明确“依职权更正”的法律依据以及适用范围，严重情况下可对失信申请人进行刑事处罚。此外，随着我国《民法典》的实施，以及在未来阶段进一步完善《不动产登记操作规范（试行）》时，可综合考虑不动产登记中心登记过程中的常见问题，并制定针对性的规范措施，在规避常见错误的同时，对登记人员的行为操作进行明确指导，使其按照条例来进行相关的不动产登记工作，最大程度地降低错误发生率，为申请人提供更加优质的个性化服务，而且能够减少或者避免因错误导致的法律诉讼，降低利害关系人或者权利人纠错成本，提升不动产登记中心的社会效益与经济效益。
3.强化智能手段应用以提升登记人员技术防范能力
科技技术间接促进造假技术升级，相应的各种防伪识别手段、技术与产品等应运而生。不动产权利人在进行登记时可通过指纹录取来为自身产权“上锁”。当进行不动产抵押、变更等相关处理时需进行指纹验证方可进行，为进一步提升保护措施，可要求申请人进行实名注册，并校验其相关身份证件等来提升安全系数；其次，根据常见错误建立健全安全防范管理制度，并在具体的工作过程中进行全面落实。制定应急预案，应对错误发生后的状况，或者是病毒攻击、网络中断等设备问题；其三，提升相关登记人员以及管理人员的安全防范意识，比如每日上下班检查相关工作日志，每周进行设备系统更新工作，确保其始终满足登记工作需求，每季度进行总结归纳与整理，以此来总结经验，在日后的登记工作中避免常见错误的发生；最后，落实岗位责任，提升登记人员的岗位意识，促使其按照岗位要求来展开相关的工作，并对因其自身造成的错误进行负责，以此来保障其能够以最大的精力投入到相关工作中，降低人为因素造成的错误，并且能够在发现错误后选择最佳的解决手段，降低失误带来的经济损失[3]。
4.完善不动产登记机构
不动产登记工作现阶段由各级不动产行政管理部门分别负责，登记机构呈现分散化，缺乏相应的互通，容易导致问题的滋生。基于此，相关部门应着手建立统一的、合法的不动产登记机构，并加强与国土资源管理相关部门的合作，利用其先进的管理思想以及成熟的技术体系，推动不动产登记更上一层楼。且这种不动产登记优化措施投入成本较低，易于实施，为促进不动产登记机构的快速落实与投入使用，需要相关管理人员做好以下两个方面工作：其一需要提高登记人员的综合素养及提升行业门槛，登记人员必须持有相关证书，且需进行定期的教育与培训，以此来提升其专业技能，如此才能促使登记人员规范地完成其岗位工作，最大程度地避免错误的发生；其二需要在不动产登记机构完善过程中投入更多的资金资源，一方面能提升登记人员的福利待遇，提升其工作积极性，另一方面能够吸引更多优秀人才进入不动产登记机构实现整体人员素质的不断提升，以此来降低错误率[4]。
5.黑名单制度
加强黑名单制度的建设工作，主要针对的是在申请登记时提供虚假材料或者冒充他人的人，应加强与相关部门的协同合作，将其具体行为载入“黑名单”。当被列入黑名单后，相关失信人员在进行登记申请时，登记系统会进行警告，以此来提示登记人员。黑名单制度下，即便失信人员更换登记人员或者受理网点也难以欺瞒登记人员。最后，还可加强与政府其他部门的合作，将虚假登记人列入失信名单，对其生活各个方面造成不良影响，并曝光其欺诈行为，震慑失信人的违法行为，以此来降低虚假登记率。
四、结语
综上所述，现阶段不动产登记过程中还有着很多的常见错误，这对于不动产登记工作的顺利推进有着一定的阻碍作用。基于此，需要不动产登记中心根据现阶段的常见错误制定针对性的优化措施，在解决现有错误的基础上，实现不动产登记相关工作质量以及效率的进一步提升，为申请登记人员提供更加优质、安全的相关服务。
参考文献：
[1]潘丹丹 .更正登记与撤销登记的区别、联系和实务研究——兼议上海市房地产登记纠错制度的局限和完善[J].中国房地产，2017，（18）：12.
[2]李涵笑，朱晗林，周全.徐州不动产登记制度影响研究[J].现代商业，2018，（2）：15.
[3]付凤荣，邢文静.试论新时期如何做好对不动产登记信息化建设管理工作[J].经营管理者，2017，（19）：33-35.
[4]李永强，陈权兵.浅谈新时期不动产登记错误的防范与救济[J].中国经济智库，2017，（18）：18-20.