韩秀芬
山东省菏泽市鄄城县自然资源和规划局 山东 274600
摘要：我国司法实践中对于不动产事实物权的保护机制呈现出“全盘否定”或者“过度保护”的混乱状态，传统物权法将“登记”规定为物权变动的依据，是引发不动产事实物权的保护力度明显不足的主要原因。我国传统的物权变动理论是以登记为主，登记对于不动产物权的归属具有决定性。但是，登记只是权利的外在公示方式，是一种形式，而非本质。另外，我国关于不动产登记的性质、审查方式以及不动产登记机构的赔偿制度上均存在有缺陷，因此，法律物权需要事实物权作为补充，以完善物权法体系。
关键词：不动产事实；物权；适用；理论分析
1事实物权的概念
物权法的使命是正确判断物权归属,物权归属判断正确性以物权正确性为考量,物权正确性的判断标准是事实标准与外观标准。外观标准指物权表现形式应当符合物权法要求的公示形式,即动产的占有和交付以及不动产的登记.事实标准指的是物权的享有和取得符合社会公平正义的要求,法定物权能够正确反映权利的应然状态.规范性物权同时符合事实标准与外观标准,即法律所表征的物权状态与物权的应然状态一致,但法律所表征的物权形式有时与事实状态产生分离。即出现了符合外观标准但不符合事实标准的权利以及符合事实标准但是并不符合外观标准的两类权利出现,我们将前者定义为法律物权,将后者定义为事实物权。即事实物权与法律物权都不应被称之为规范性物权,法律物权是仅符合物权正确性标准中的外观标准但不符合事实标准的权利,而仅符合事实物权的事实标准但不符合外观标准的权利我们称之为事实物权,它是指在法律物权所表征的物权状态存在瑕疵时能够对抗法律物权的权利,事实物权的权利主体也称为真正权利人。
2不动产事实物权的理论研究现状
首先，持物权说的孙宪忠教授认为，事实物权人的利益应当受到保护。从权利主体对权利客体所享有的利益来看，物权人有权处分标的物，这种权利和权利客体之间的关联性表现为标的物所蕴含的利益归属，只要这种关联性符合社会公共利益和交易之举，即使这种关联性没有通过法定的公示方式表现出来，法律也不能排斥或者拒绝保护这种利益。从登记本身来说，登记是外化物权人内在支配意思的技术表征手段，是为物权本质属性服务的一种工具。1登记与物权归属之间并不存在必然联系，不动产物权的效力并不来源于登记，登记只产生物权归属的推定，此推定可以通过事实物权人的举证被推翻。
其次，持债权说的学者认为，物权的基本内核是直接支配效力和排他效力。事实物权在未完成登记的情况下，无法转让标的物，且不能对抗交易中的善意第三人，将事实物权认定为物权，是将物权的公示方式与物权的表现形式混为一谈。我国作为坚持严格的物权法定主义国家，法律明确规定登记是不动产物权的生效要件，不动产事实物权的认定，不仅与我国的法律规定产生冲突，而且会突破现有的财产二元体制。
最后，持中间权利说的学者认为，传统的物债二分的划分标准体系，以登记作为物权变动与债权变动的唯一分界线，其本身就具有不周延性。在不动产的物权变动过程中，交付使得所有权的权能发生分割和转移，因此应当采用实质化的分析思维，认为在不动产交易的过程中，以价款支付和交付占有组合而形成的时间，其性质属于介于债权和物权之间的中间型权利。
对于不动产事实物权性质的探究，有助于法律特别是民法对事实物权进行规范和调整，其作用和意义是不可否认的。但是，作为成文法国家，我国法律的制定有着严格的规则体系，在当前理论研究不充分、实践发展不完善的情况下，法律很难认定不动产事实物权的性质并将其纳入法律体系，探讨不动产事实物权性质的现实意义有限。其次，对于不动产事实物权，我们谈论的不是一个列举出所有要素就得以定义的概念，想要通过一个“打包式”的观点对不动产事实物权进行定性，无疑是不合实际的。
3事实物权的保护
3.1事实物权保护的必要性分析
法律所公示的物权状态并不总是能够反应权利的正确归属状态。并且物权公示仅有物权推定的作用,并非不可推翻.特别是随着我国市场经济的不断发展,交易形式多样化,物权变动以及物权归属情况愈发复杂,当法律登记的物权与实际的物权状况发生不一致时一味保护登记物权人的利益,则会陷入德国民法典早期将登记物权的效力确定为一种绝对推定效力的误区.为避免物权公示绝对效力所带来的问题,需要事实物权理论作出调整,因而有必要对事实物权人的利益做出保护.
3.2事实物权保护法律依据探讨
事实物权问题往往表现为事实物权人和法律物权人的争议,首先事实物权人的权利应该得到法律的承认和保护.但对事实物权人保护所采用的依据,司法实务中的做法比较混乱,有些法院通过对事实物权和法律物权之间的冲突做出,但事实物权和法律物权的称呼只是理论上的解释,这种提法被应用在司法实务中的合理性有待商榷.大部分法院对这一问题采取的是物权法的登记仅仅具有推定效力的思路,笔者认为,法定型事实物权人的保护依据源于我国物权法中规定,非基于法律行为取得的物权,无需公示即可生效。公示仅仅是法定型事实物权人获得对抗效力的要件,因此27条——31条可以作为对法定型事实物权人保护的法律依据。约定型事实物权人的保护主要基于双方达成的债权合约.在当事人之间的债权协议符合合同法要求的情形下,法律应当充分尊重双方之间的意思自治。而在婚姻关系中双方对婚姻存续期间以及离婚后所做的离婚财产约定,婚姻法指出,夫妻双方可以就双方的财产分配状况进行约定,这一规定在婚姻法19条、39条、40条均有所体现,由于婚姻关系的财产分配涉及身份利益,此时应该以婚姻法为主要依据,物权法应当保持一定的谦抑性。因此,婚姻法的相关规定可以作为婚姻关系中产生的约定型事实物权的依据。转让型事实物权的实质是占有和所有的冲突,其保护依据主要是对占有的保护.转让型事实物权中出卖人转移了对房屋等不动产的占有,发生占有与所有权的分离,这种分离若是符合双方的协议的结果,此时法律物权和事实物权之间支配力的冲突通过债权的形式得到缓和,法律不应干涉。
3.3事实物权保护的诉讼类型取舍
关于司法实践中发生的事实物权人和法律物权人之间关于物权归属问题发生的争议,法院采用的案由形式并不相同,例如在白敬如与赵秀良等确认合同无效纠纷中,法院用的是确认合同无效纠纷这一案由最终做出裁判,而在曾燕、吴仕林所有权确认纠纷中,法院将之认定为所有权确认纠纷,司法实践中关于借名买房案件的争议中更是对确权之诉还是给付之诉的取舍中,各地法院更是做法不一。因此有必要对这一问题做出讨论。法定型事实物权的应该采用确权之诉并无争议。在法定型事实物权人与登记物权人发生争议时,登记物权物权人并不享有实际物权,登记只是法定型事实物权的对抗要件,而非生效要件,因此采取确权之诉更为适宜。转让型事实物权是物权转让的过渡状态,可以通过合同纠纷使双方继续完成物权的转移,但有时物权转让的由于某些原因已无法完成,买受人作为房屋的占有人对房屋所享有的权益应该得到保护.此类物权的争议应该看双方的物权转让协议时候有条件继续完成,若是双方的协议可以继续履行,则可以合同纠纷进行,若是协议存在履行上的困难,法院在不损害第三人信赖利益和国家、集体利益的前提下应该做出确权判决.
4结语
在当前理论界和司法实务界对不动产事实物权认识不一的情况下，不宜轻易对不动产事实物权的性质作出定义。以类型化的视角，针对不同类型的不动产事实物权设计不同的构成要件，并对不动产事实物权内部效力和外部效力进行区分，才更有利于协调不动产事实物权人和法律物权人以及交易第三人之间的利益平衡。
参考文献
[1]刘挺.关于事实物权的若干思考[J].法制与经济,2017(02):58-59.
[2]魏永,王全弟.事实物权:理论困境与出路[J].东方法学,2014(04):30-39.