方振亮
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摘要：不动产统一登记制度的构建是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化的重要体现不动产统一登记可能会造成消费者对于不动产的交易存在观望性的情绪，短时间内有可能引起房地产经济的不稳定波动现象，但本质上来说，不动产登记会规范房地产市场发展的经济秩序，提高房地产发展的健康水平。基于此，本文主要分析不动产统一登记对于房地产经济的具体影响，从积极因素和消极因素两个层面，看待我国不动产登记制度存在的问题。
关键词：不动产登记;房地产经济;房地产市场调控
引言
当前我国不动产登记存在法律法规建设不完善的问题，虽然各地区已经严格推行了不动产登记制度，但是在实际执行的过程当中，并没有起到一个良好的约束效果。因此，在未来研究的过程当中，从影响的机制角度探讨房地产市场当中登记所发挥的作用，可以帮助我们理顺房地产登记与市场发展秩序之间的双向相关关系，进一步落实管理和保障机制。
1不动产登记的特征
不动产登记对象是个人的不动产，在《物权法》的保护之下，不动产登记按照合法的流程进行，并将登记的结果进行公示，具有一定的法律效力，也就是个人的物权受到不动产登记结果的合法权益保护。按照现有的流程，不动产登记必须是由当事人主动向有关部门申请，并且自愿填写表格，按照标准化的操作信息进行自主的上报，如果当事人不主动申请，登记行为就不发生，也不会进行信息的公式。其次，不动产登记的对象是个人的不动财产，以不动产的变更以及不动产的所有权确认作为登记的主要内容，并以此作为依据对外公示。一般来说，《物权法》是不动产登记主要依据的法律。最后，不动产登记是保护个人财产对不动产进行权利归属确认的最重要法律形式，也是物权确认的公信力来源。在不动产登记信息公示的指导之下，交易的安全得到保证，效率得到提高，有利于现代物权的确认。
2我国不动产登记制度存在的影响因素
2.1制度因素
从制度层面看，主要涉及不动产登记立法和内部组织架构两个方面。一方面，国家虽然颁布了不动产登记的相关法律条文，但相关条款规定有些泛化；另一方面，虽然我国的不动产统一登记制度体系基本搭建完成，但在实际的运行过程中时常出现上位法与下位法之间相互抵触的情况。
2.2技术因素
从技术层面看，由于不动产具有属地性，进而在数据整合过程中面对一个较为常见的问题就是各部门汇总的登记数据差别很大，一些相对久远的不动产数据都是记录在纸上的，并且存在很多材料不全、丢失和毁坏的现象。此外，由于我国对于不动产领域的信息化建设是由地方逐步进行的，这也就使得存量数据整合困难、登记信息化滞后等问题在实践中频发。
2.3经济因素
从经济层面看，随着社会经济的不断推进和发展，人们的生活水平不断提高，现实的经济条件对不动产登记制度有很大程度的影响，特别是市场经济的持续发展引发了激烈的市场竞争，并且对原有的政策方针也产生了很大的影响。事实上，我国现存的不动产登记制度并没有与经济运行的速度相匹配，因此也就对整个不动产领域造成了一定的影响。在中国这样一个人口大国里，市场经济的竞争是必然存在的，必须尽快将现行的不动产登记制度进行完善，进而解决因经济的快速发展而导致的制度建设与经济发展不匹配的问题。
3不动产登记对房地产经济的影响分析
3.1不动产登记对房地产经济的影响
不动产登记在短时间内可能会造成供应量的增加以及成交量的下降，影响不动产的流通性，使得社会公众的心理倾向性发生明显的转移，大多数选择投资作为主要消费目的的消费者，可能会更加理性地思考自己的投资行为，而刚需住房的购买者由于生活以及其他房子所带来的附加性因素，不会影响自己的购买决策。从总体的交易量情况来看，市场受到不动产登记影响的变化是短期的，长期来看市场会越来越规范，因此由于不动产登记而造成的市场影响并不会过于的激烈，政府还应该从长线的角度来思考政策推行的具体效果，通过完善相关的管理条例，对于房地产的规范化，制度化和标准化的发展进行整体性的展望。
在未来发展当中，要始终强调顶层设计，分析不动产登记和房地产经济的相关关系，并且在不动产登记的基础之上征收一定的房产税。既可以增加政府的税收，又可以规范市场交易的秩序。有效地降低房屋的空置率，尽可能地提高房屋的社会价值，促进房地产高位泡沫的部分消除，同时也要防范房地产金融市场带来的系统性风险，进一步推动我国房地产市场的健康发展水平。
3.2对房地产市场调控的影响
我国房地产业在经过30年快速发展后，存在一定的泡沫。近年来国家开始越来越关注房地产经济的发展，多次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产定位。但是，我国幅员辽阔，每个城市的经济发展、人口、环境等各方面因素各异，因此房地产市场的调控要遵循因城施策的方针，而政府要对房地产市场进行调控，必须掌握房地产的相关权属数据及交易价格等信息。不动产登记使得全国房屋登记数据实现联网共享，因此国家可以通过统一信息管理平台掌握各地存量、新增房屋数量及交易价格，对于存量住房供给量小、房屋交易价格高的城市，国家可以通过增加住房用地的供应，增加新房供给量，遏制住房交易价格的过快上涨。相反，对于那些存量住房供给量大、成交低迷的城市，可以减少新增住宅用地的供应，减少新房的供给量，稳定市场预期，从而减少房地产市场的大幅波动。
4利用不动产登记制度促进房地产经济健康发展的策略
4.1建立不动产登记赔偿责任机制
现今，我国《中华人民共和国不动产登记法》责任制度尚未完善，从《中华人民共和国物权法》第二十一条到《中华人民共和国民法典》第二百二十二条的规定和实践来看，有认为登记机构应实行现行赔付原则的，也有认为是登记机构承担过错赔偿责任的。就当下的相关政策来看，我国并未对登记机构责任和登记人员责任承担进行明确的规定和划分，这也是导致登记人员怕责任、怕担当的原因之一。对此，我国应在不动产登记立法中进一步细化、明晰登记法律责任，并根据地方实践的登记保险制度建立一个能保障赔偿资金来源的完整体系，逐步实现“权责统一”，明确当事人赔偿和登记机构赔偿的界限、厘清登记机构和登记人员赔偿的界限，建立具体可操作的不动产登记纠错赔偿机制。
4.2明晰不动产登记机构权责
《不动产登记暂行条例》的实行初步实现了登记部门的统一，但在实际工作中还存在权责不明确、部门之间相互推诿等问题。长期以来，由于土地、房屋等不动产分别属于不同的行政部门管理，导致分散登记后的统一登记在实行过程中行政管理和不动产登记职责划分不明，将管理职责混入登记职责来审查和把关的情况仍然存在。
结语
综上所述，不动产登记对于房地产经济的影响要从多个维度共同看待，分析当前不动产登记存在的问题，规范市场的发展，从条例的完善程度入手，调整房价和整个行业发展所面临的风险和困境，进一步完善不动产登记的细节管理问题，整理房地产登记和房产税之间的内部关系，从而减少房地产统一登记对于房地产短期经济运行带来的波动性风险，促进宏观经济的平稳运行，保障行业的健康发展。
参考文献
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