侯善金
身份证号码：45032519840229****
摘要：在实际工作中，对于房地产项目不动产登记时的房产实测建筑面积超过规划批准建筑面积的部分是否存在超容积率存在争议。而容积率作为规划管理中最为关键的指标数据，直接关系到房地产项目建筑面积的确权登记及是否需补办增容手续。但因现行容积率相关规定比较笼统，且不同时期出台的导向性政策不断变更，房地产项目在设计、建设、管理相关各方对政策的理解和把握不同，使建筑容积率指标的计算变得复杂和不一致，影响后期土地批后监管及不动产登记。目前全国各地的不动产登记机构在房地产项目不动产登记审核实务中，不动产登记建筑面积是以房产实测建筑面积为准还是以规划竣工核实的面积为准争议较大，存在登记风险。文章结合新一轮的机构改革、“多测合一”的最新要求和登记实务，分析房地产项目中房产测量建筑面积和规划测绘建筑面积之间的差异原因，探讨相应的解决对策及房屋建筑面积的确权登记建议。
关键词：房地产项目；房屋建筑面积；规划测绘建筑面积；不动产登记
引言
在当下房地产行业依然处于一个快速发展阶段，新的房产项目类型也越来越多，但是建筑面积测绘中也有了更高的标准和要求，必须不断提高建筑面积测绘的准确度和全面性，这样才能够更好促进房地产交易市场的发展。房地产行业的迅速发展虽然能够有效促进国民生产总值的增加，但是在此过程中也产生了许多问题，比如测绘标准不完善、测绘精度调查等等，这给整个建筑行业的发展带来了极大隐患，所以做好建筑面积测绘中问题的分析处理，对于整个建筑行业发展有着积极的促进作用。
1建筑面积测绘的内容
在具体的建筑面积测绘工作中，主要分为两类:(1)建筑基础测绘。也就是在某个范围内建立平面控制网，从而完成对建筑基础信息的测绘。该方面工作对于相关技术人员的技术水平和工作经验都有着较高的要求。（2）房地产项目测绘。该项工作与基础测绘相比难度较低，但是其工作量非常大。其主要是在房地产产权管理、经营开发管理的过程中对相关图纸和数据等进行测量，其中最为关键的就是做好房屋、土地权属证件附图的测绘，这直接关系着建筑的权属、开发、拆迁等多项工作。
2房产实测建筑面积与规划测绘建筑面积不一致的原因
2.1建成房屋与规划审批图纸不一致
房地产项目在开发建设过程中，应严格按照规划审批图纸建设，若需变更规划审批图纸，需提请规划主管部门审批。然而在房地产项目中普遍存在房屋与规划审批图纸不一致的情况，一方面是因为部分房地产开发商因各种原因需变更图纸，但未及时向规划部门申请变更图纸手续，而后补规划审批的变更图纸做法又比较烦琐；另一方面是因为部分房地产开发商和个人为了谋取利益最大化，不惜通过违规建设和售卖房屋获利，导致房产实测建筑面积超出规划许可面积。
2.2房地产开发商为追求利益“偷面积”
在房地产项目中，容积率是核算土地出让金的主要指标之一，也是规划部门审批计容建筑面积的重要依据。但因房产测量与规划测绘依据规则不一致，部分规划部门审批的不计容面积按照房产交易及不动产登记相关规定属于可销售、可登记部分，从而导致房地产开发商在不违反容积率规定的前提下利用规则“偷面积”，以追求利益最大化。例如，房地产开发商委托设计单位在设计房屋施工图纸时，利用测绘规则的不一致，增大地下面积、封闭阳台面积、坡屋顶面积等。而相关部门在监管过程中，对这种“合法不合理”的不计容但可销售、可登记的建筑面积难以进行有效处理。
3对策和建议
3.1多测合一，统一规范
根据国务院办公厅推行工程建设项目审批领域“多测合一”要求，地方政府应统一测量标准，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。从保护权利人的合法权益、分摊的合理性、面积测算的精度出发，笔者认为政府应明确《房产测量规范》作为房产交易、不动产登记、建筑工程规划许可审批和竣工验收规划核实的建筑面积测算规则。同时，为更好地适应房地产发展的需求，避免规范条款的认知差异，各地方可根据《房产测量规范》及地方建筑特点制定相应的实施细则，简化房屋附属建筑部位面积计算方法，进一步明确共有面积分摊规则。
3.2规范房产测绘市场
建筑面积测绘工作涉及多个环节和多方利益，所以在具体测绘工作中必须做好对各个环节的规范和执行，严格落实相关技术规范要求，尤其需要强化细节控制，保证整个测绘环节的准确无误。其次，还需要对相关测绘管理制度进行进一步的优化完善，提高测绘工作的公开性和透明性，从而为业主提供更好的测绘服务。最后，结合现阶段国内房产测绘市场的具体情况和国外在这一方面的先进经验和先进方法，不断优化完善相关法律法规和行业规范，更好促进房产测绘行业的发展。
3.3加强协作，精细管理
经机构改革后集中土地出让、规划设计、审批许可、建设施工、竣工规划核实和不动产登记职能于一体的自然资源和规划局，应规范建设工程计容面积计算、房屋建筑面积登记与地价款收取工作，出台文件明确建设工程建筑面积计算适用标准及计容面积、不动产登记面积与地价款收取对应关系，从土地出让时就明确房地产项目可售、可登记面积。对于房屋竣工后存在建筑物超过规划批准建筑面积的情况，补办相关手续后方可给予办理权属登记手续，实现从土地出让、建设工程设计、规划申报、规划审批、预售许可、房产销售，再到竣工规划条件核实、不动产登记的全流程、精细化管理。
3.4严格实行一级验收、二级检查制度
在具体的建筑面积测绘中，除了要做好自身的严格检验外，还需要委托具备资质的相关监管单位进行验收。同时还需要完全落实一级验收和二级检查。首先，各级单位在开展验收中都必须保证独立性，并且确保相关检测人员的技术水平和资质能够胜任相关岗位要求，同时不能随意更换工作人员；其次，对于面积分摊和相关计算问题，必须制定切实有效的措施，争取做到无纠纷无异议；再者，负责人员必须全面细致的对相关测绘图纸、测绘数据等进行检查核对，保证信息的准确无误；最后，对于所出现的问题，需要由质检人员和相关领导同时进行确认，并及时处理。
结语
鉴于《不动产权籍调查技术方案》（试行）规定，不动产登记房屋面积计算执行《房产测量规范》。为消除建筑工程审批阶段和不动产登记阶段房屋建筑面积计算的差异，确保房屋建筑在审批和不动产登记各环节建筑面积的一致性，在国家未统一建筑面积计算规则的前提下，在建筑工程项目立项、规划、设计、竣工核实各阶段涉及房屋建筑面积计算的，宜统一执行《房产测量规范》（8.2“房屋建筑面积测算的有关规定”），涉及房产测绘中公用设施面积分摊时，根据国有建设用地使用权可以设立地表和地下使用权，以及容积率采用地上建筑面积的相关规定，房屋共用面积分摊按地上、地下区分，位于地上的房屋共用面积仅为地上服务的，由地上各基本单元分摊；为整幢或者地下部分服务的，按房屋基本单元处理，并在成果报告中作相应说明。位于地下部分的共用面积均不作分摊，在成果报告中作相应说明。
参考文献
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