刘维丰
中冶华天工程技术有限公司， 安徽 马鞍山 243005
摘要：BOT 模式发端于 20 世纪 80 年代， 随着世界经济形势的逐步变化， 财政赤字和政府债务压力使得许多国家不堪重负，于是越来越多的国家开始积极寻找私营机构的社会投资并不断挖掘私营机构的资金进行公共项目的建设，以充分利用私营机构的创造性和能力。在此社会背景之下， 许多国家开始运用并不断推广 BOT模式。基于此，本文主要对BOT模式在房建工程管理中应用进行分析探讨。关键词：BOT模式；房建工程；管理应用
1、概述
BOT 是英文 Build-Operate-Transfer 的缩写， 其含义为“建设-经营-转移”。该融资模式指的是指为了保证某个保障房项目的顺利实施， 政府机构与非政府机构的项目公司签订特许经营权协议， 签约的项目公司主要承担保障房项目的投资、建设、经营及其后期维护。在该协议的特许经营期限之内，项目公司为了回收该项目的建设成本可向租户收取适当的租金， 以获得合理的回报。由此同时政府机构可以对该保障房项目进行调控及其监督。 等特许经营期满后， 项目公司再将该保障房转交给政府机构。
BOT 模式的核心实质上是政府与承包商就特许经营期的核算达成共识后，合作经营设施项目的一种特殊运作模式。在这种模式下，承包商在特许经营期内通过对项目的开发运营以及当地政府给予的其他优惠来回收资金以还贷，并赚取合理的利润。特许期结束后，将项目无偿地移交给当地政府。一般情况下，承包商会要求政府保证其最低收益率，并在相关合同文件中予以注明，一旦在特许期内无法达到该标准，政府应给予特别补偿。
该模式对于政府来说：
（1）可充分利用民间投资，减少公共借款和直接投资，缓和政府的财政负担；
（2）在不大量消耗财政支出的基础上，能够提高项目的运作效率，提前满足社会与公众的需求；
（3）除担保和一定的激励措施外，不需承担其他风险，在保持市场机制发挥作用的前提下，可以把精力和财力投入到其他急需的项目建设上；
（4）可以给大型承包公司提供更多的发展机会，有利于刺激经济发展和就业率的提高；
（5）能够最终取得项目的所有权进而获取一定的经济效益。
对投资者来说：
（1）项目的建设周期和经营能得到一定的保证，如果计划顺利实现，能够在相当长的时间内赚取稳定的利润；
（2）受项目公益性质影响，可以提高企业的品牌效应；
（3）有利于培养运作 BOT 模式方面的人才，为企业拓展国内、国际市场，寻找新的利润增加点奠定基础。
2、保障性住房 BOT 融资模式的框架及运作设计
采用 BOT 模式为保障性住房融资的主要参与主体为政府部门、项目公司、工程承包公司、投资人等：第一， 保障房项目的确定。并非所有保障房项目都适合以 BOT 模式进行，因此，政府部门需要选择并确认该项目是否有实施的必要， 若确定该项目采纳 BOT融资模式益处较大。在该阶段，政府机构的主要工作便是进行经济、法律和技术上的可行性分析研究，确定适合进行 BOT 模式的保障房建设项目。第二， 保障房项目的投招标。在此阶段， 投资成本、投资质量、 投资的及时性及是否能够吸引有诚意的投资者应成为该投招标的根本出发点。 政府准备一些招标和要约文件，提出招标的有关条件，邀请有兴趣参与投资建设的承建商提出项目建设的方案和建议。
政府在对提出的方案和建议进行综合评价基础上，选择具有相关经验和能力、能够承担此项目工程的承建商。第三， 成立保障房项目公司。中标的承建商与政府部门签订特许经营协议，之后按该协议设立具有独立法人资格的保障房项目公司专门负责该项目的开发和经营。为了保证项目公司有能力按计划开发该保障房项目，政府部门有时会对该项目和投资财团提供一定的担保。第四， 保障房项目的建设。在此阶段，项目公司主要承担保障房项目的投资、建设管理等任务，直至工程项目竣工，其具体内容与一般项目类似。由于建设的保障房最终还要由政府接管，所以政府部门会对该项目进行监督和检查，以确保保障房的户型面积、工程质量、配套设施等按照协议的要求进行。第五， 保障房项目的运营。工程项目竣工后，项目公司要对保障房进行经营管理。在整个项目的运营阶段，项目公司把保障房租赁给符合要求的低收入者，以收取的租金和政府的补贴作为收回成本、偿还贷款以及获得合理利润的资金来源。相比于项目的策划和建设，该阶段的期限最长。第六， 保障房项目的移交。 在特许期满后，项目公司需将该保障房移交给政府。
总体来说，该保障房项目应该能使承建商在特许期间内能够还清所有的债务并获得适当的利润收益，这样才能使该项目最后能够无偿的移交给政府机构。政府机构在移交时应该确认该项目是否运营良好，从而使政府机构能够继续运营该项目。
3、 BOT 模式在我国保障性住房应用中存在的障碍及前景分析
BOT 融资模式在国外一些项目建设中运用较多， 但是对我国来说还是一种较新颖的融资方式。 我国引入 BOT 融资模式的时间不长， 最初的实践是从地方省市开始的。 1985 年深圳以中外合作方式第一次引入商业贷款成功建设沙角电厂 B厂，虽然未直接称为“ BOT 模式”，但可以说是 BOT 在我国的第一次实践运用。此后，上海黄浦江延安东路隧道复线工程、海南东线高速公路、广州深圳高速公路等项目相继采用 BOT 融资模式引进外资建设。为规范其投资行为，各地政府制定了诸如《海南经济特区基础设施投资综合补偿条例》、《上海延安东路隧道专营管理办法》等有关条例办法，为 BOT 项目的适用创造了条件。
尽管近年来政府部门采用较为规范的投招标方式吸引社会资本和外资，但是BOT 融资模式在我国目前仍处在一种探索实验的阶段。 在保障性住房领域推行BOT 模式仍存在着以下障碍因素：第一， 在认识上，由于 BOT 模式是新鲜事物，政府部门宣传力度不够，有些人特别是政府主管部门的一些领导人对 BOT 模式不熟悉不了解，存在着种种疑虑，担心 BOT 模式会导致“暂时私有化”、“税收流失”、“掠夺式经营” 等，因此不敢大胆尝试。第二， 在立法上， BOT 模式投入资金大、建设周期长、投资风险复杂，需要权威且明确的法律法规保障， 我国目前关于BOT 融资方式的立法仅有原外经贸部发布的《关于以 BOT 方式吸收外商投资有关问题的通知》和原国家计委下发的《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》两个规范性文件。仅有的规范性文件透明度差、效力弱，有的存在冲突，有的与《外商投资法》、《合同法》 等其他法律法规不协调，令人无所适从。第三， 在人员上， BOT 作为一种新型的投融资模式， 有其特定的运行规则及其方法，由专业化的人员来操作才能保证其顺利实施。 由于我国引进 BOT 模式的时间不长，了解和熟悉 BOT 模式的专业人员也相当匮乏，难以适应 BOT 模式快速推进的需要。 此外，还缺乏管理协调 BOT 的专门机构，审批手续复杂繁琐，容易影响投资者的积极性。
我国“十二五规划”的实施，我国保障性住房投资需求更趋旺盛， BOT模式将再度升温，只要加强 BOT 融资方式的审批和监督，科学规范 BOT 的运作规则，并加快 BOT 项目的人才培养步伐消除上述存在的障碍， BOT 作为一种新型的投资融资方式，将在我国保障性住房投资主体多元化改革中发挥重要作用。
4、 结语
BOT项目融资模式的引入有利于保障房融资模式的发展和创新。 此类融资模式在国际上运作已经比较成熟， 但国内对其的具体运用尚处于起步阶段， 将此类融资模式引入到保障房建设中，不仅极大丰富了保障房的融资思路和手段，提升其融资能力，而且有利于促进投融资体制改革，提高整个社会资金的运作效率。
参考文献：
[1] 李德正.浅析利用 BOT 融资方式建设公共租赁住房[J] .经济与社会发展.2020（ 8）：8-11.
[2] 刘方强.BOT 模式在公共租赁住房建设中的应用探析[J] .北方经济.2011（ 2）： 39-41.