李鹏
深圳市物业发展（集团）股份有限公司 广东深圳518014
【摘要】随着社会经济的不断发展，房地产经济逐渐受到国民的关注，且成为热点话题。对于房地产营销管理者而言，需要在明确国民经济与房地产经济之间联系的基础上，明确经济发展的内涵，充分了解影响房地产经济的因素，并针对房地产经济波动的影响因素，采取针对性的策略，以促进房地产经济持续性的发展。本文就此对房地产经济波动的影响因素及对策相关内容进行分析。
【关键词】房地产经济；影响因素；国民经济
前言
作为本国的重要经济支柱之一，房地产于本国经济发展有重要的现实意义和作用，因此国民对其关注度呈现增加趋势。但另一方面，同宏观经济增长方式相同，房地产经济也并非一直持续平稳发展，其中也会存在影响其波动的因素，因此，针对波动的情况，需要采取相应的应对措施，控制波动在合理的范围内，从而推动本国经济良好发展。
1房地产经济波动的特点
众所周知，复苏、繁荣、衰退及萧条四个阶段是经济波动呈现的主要阶段特征，房地产经济也同样呈现上述阶段特征变化。因此在对房地产经济不同的特点分析的过程中，便可以基于上述四阶段分析房地产经济波动的规律以及影响因素。未开始复苏阶段，房地产经济主要处于低谷状态，这一阶段主要呈现供大于求的供求关系，对于房地产开发商而言，势必会采取减少房地产项目建设投资的方式，在此基础上，需求量逐渐大于供给量，因此改变了供大于求的情况，从而逐渐促进房地产改变低谷状态，房地产经济走入复苏阶段。在房地产经济复苏阶段，由于用户需求量增加，使得交易量也呈现出增加趋势，在上述趋势下，会带动房地产租金以及价格的提升，开发商为谋求更大的经济效益，会进一步增加新的房地产项目建设开发。同时，上文提及供求关系中需求量增加，使得房地产价格及租金也呈现上升趋势，一些开发商会抓住机遇，进一步增加新项目的开发力度，起到刺激房地产市场经济的作用，最终扩大房地产投资以及规模，这一时期房地产经济即进入繁荣时期。
2影响房地产经济波动的因素
2.1内部因素
内部因素包括市场供需关系、价格波动、房地产投资以及房地产收益率等。房地产经济波动的内在原因及是市场供给与需求之间的矛盾。推进房地产经济发展，即需要消费者保持足够的需求支撑，否则便会对房地产行业发展造成影响。受到管理、劳动以及资金等因素的影响，房地产供给总量也会发生相应的变化，主要的变化形式为扩张或者收缩。同时受到不同因素影响，房地产需求也会发生相应的变化。就总体而言，房地产供给量和需求量之间主要呈现的状态为暂时的平衡状态，不能一直持续下去，而是需要进行相应的干预调整，如果不进行相应的的干预调整，很容易对房地产经济造成波动。
房地产经济产生波动的主要动因即为价格波动。对于房地产投资而言，其重要特征就是存在盲目性和随机性，也正是由于上述特征，使得房地产价格会随时出现波动。房地产价格上升带来的是房地产行业的回报率提升，因此，在上述利润的诱导下，房地产开发的资金投入以及数量会逐渐呈现出增加趋势，在这一过程中，房地产市场呈现规模扩大趋势，进一步促进交易量的增加，使得房地产经济进入繁荣阶段。在繁荣阶段，房地产企业的经济收益相对较好，但上述供求关系并非良性，其中也存在着一定的泡沫成分，仅是短期、恶性效益，并不利于房地产经济发展。
使得房地产经济产生波动的重要因素即是房地产投资。房地产经济波动的引擎即是房地产投资，主要是投资变动与房地产经济周期之间具有一致性。但另一方面，相比于房地产经济周期波动，房地产投资周期更短受扰动因素更大，房地产投资有更为活跃的波动。
房地产开发商增加经济效益，为谋求更大的经济效益，会进一步增加开发规模以及资金投入量。如果经济效益逐渐下降，则减少相应的投资规模。因此对于房地产开发商而言，对收益更加重视，因此房地产经济重要波动因素即是房地产收益率。
2.2外部因素
诸多外部因素也会对房地产经济造成波动，主要包括以下方面：其一，随机因素。具体因素包括如社会突发因素、战争、政治波动以及自然灾害等。其二，政策因素。该因素主要是针对房地产市场的实际情况，采取有效的政治措施进行宏观调整，上述行为会对房地产市场调控造成影响，从而使得房地产经济出现波动的情况。其三，城市发展因素。在城市化进程不断推进的背景下，公众对基础设施、城市住宅有更高的需求，也正是上述需求的存在，使得房地产行业发展迅速，也影响了房地产经济波动。其四，社会发展因素。社会不断发展，人们的消费住房观念也出现了相应的变化，也影响了房地产经济房发展，使得价值需求和住房需求变化，影响房地产经济市场以及需求市场。其五，经济因素。该因素包括对房地产活动造成直接影响的经济因素以及其他相关因素。对房地产经济周期造成影响的主要方式是借助经济变量变化。国民消费、收入水平，经济增长率，产业结构特征与同样会对房地产经济波动造成影响。
3应对房地产经济波动措施
房地产经济的波动本质上依赖于市场供给和需求的变化，是供求关系产生变化带来房地产价格的波动，从而传导演变成房地产经济的波动。基于此，我们从供求平衡关系入手，根据房地产经济波动的内外部因素，提出相应平熨房地产经济波动的措施。
3.1对土地市场规范性提升
我国的土地归国家所有，土地供给受政府控制影响较大。相关部门要注意强化土地市场的规范力度，对政府供地管理工作优化。具体工作包括严格控制土地供应总量，并对土地供应计划科学性、合理性提升，减少资源错配，有效监控土地用途，优化不同性质住房的配置。同时，要保证操作的规范性，完善土地转让方式，借助市场化方式，对土地出让的行政方式减少，进一步减少土地出让过程中违规情况。此外还要强化政府土地供给能力，对土地转让市场及时开放，对城市土地使用权有效转让，从而促进市场机制下土地的配置、优化、重组工作。
3.2完善房地产投资政策
为了保证本国房地产经济发展的可持续性，需要优化完善房地产投资政策。具体从以下方面入手：其一，房地产周期很大程度上受到投资主体结构变化发生相应改变，导致上述情况的主要原因即是房地产企业的风险规避意识、产权意识相对欠缺，缺少相应机制，从而导致房地产经济出现波动的情况。其二，重视房地产投资规模变化，保证宏观经济规模与房地产投资规模之间的一致性，需要保证固定资产投资中房地产投资分配的合理性。其三，保证合理的投资结构。在进行房地产开发投资的过程中，需要保证科学性、合理性，完善市场定位、市场调研等工作，保证投资与实际市场需求相契合。其四，要完善、规范政府投资，对房地产行业发展战略加强相应重视，并结合实际情况对政府投资有效调整， 间接控制引导房地产投资行为。
3.3优化房地产经济融资体制
要完善本国房地产经济制度，需要对本国房地产多元化融资体系有效实现。房地产信托、商业银行贷款是现阶段房地产主要的融资渠道，需要针对上述渠道进行相应的完善、创新，推动本国房地产多元化融资渠道的发展。同时，需要优化本国住房消费的多元化融资体系，住房合作基金、商业按揭贷款是住房消费的主要融资渠道，具体方式相对较少，需要进行相应的完善、丰富。此外，要推动住房抵押贷款证券化发展，借助证券化，有效解决房地产流动性问题，同时也能够对市场风险有效规避，促进房地产行业健康、长久发展。促进合理的住房金融管理制度，也是完善房地产经济融资体制的重要措施，强化制度、金融体系等方面的工作建设，促进良好的房地产融资环境建设。
4总结
综上所述，房地产经济波动的因素相对较多，因此需要综合分析影响房地产经济波动的因素，明确其波动规律，保证科学有效的措施制定，促进房地产健康、持久的发展。针对房地产经济发展过程中的不足的情况，相关工作人员仍需要加强相应的研究。
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