覃德忠
贺州市消防救援支队 广西 542800
摘要: 物业管理是市场经济的产物，它在改革开放后从香港和台湾引入内地。物业消防安全管理的主要目的是通过有效的消防干预，预防火灾等事故的发生，最大限度地保护物业使用人的生命财产安全，可以说物业消防安全管理对维护社会和谐稳定发挥着不可替代的作用。本文分析了物业消防安全管理存在的几种常见问题，并提出了几点相应对策，希望能够对物业消防安全管理提供借鉴。
关键词:物业;消防安全管理;问题;对策
1物业消防安全管理常见的问题
1.1对于消防管理的工作重视程度较低
一般物业管理单位的法定代表人是单位的消防安全负责人，应对本场所消防安全全面负责、全面管理。当前，大部分物业管理单位的消防安全责任人消防安全主体责任意识淡薄，没有逐级确定消防安全责任，没有建立消防安全研判机制及相应的研判分析工作；重利益，轻安全的现象日益严重，没有将消防设施维护保养、隐患改造和消防管理队伍建设队伍等消防保障支出列入预算；或是为了节约消防经费的支出，聘请非专业的维保单位进行维保，导致消防联动设施故障未排除，长期堆积，最后系统瘫痪；物业管理人员和管理团队都缺乏消防安全知识，没有受过专业的安全培训，没有形成安全主体意识，对消防工作认识不清，重视不够，没有在其管理区域内制定相应的消防安全制度、灭火和应急救援疏散预案、开展防火检查和巡查工作，甚至违法指使无持证人员去消控室值班冒险作业；另外，一些用户和业主对物业管理企业的物业服务不满意，这就导致一些物业管理单位逃避消防安全问题，出现不想管，管不好，不敢管消防安全的问题。
1.2法律意识淡薄，责任意识欠缺
不少居民小区前期的立项设计上缺少整体消防规划，即使编制了消防规划，同一小区分几家施工队同时施工或分阶段组织施工，造成设计前后不一致，设计、施工不衔接，导致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套想象，如小区车位不足，消防车通道预留位置不够等问题。
由于业主消防意识不强，没有建立健全消防管理制度，住宅小区内私家车、电动车占用消防车道，物业公司和房地产公司对行政执法缺乏了解和忽视，他们认为占用消防通道并不违法，加上业主对小区停车场管理混乱，从而埋下了火灾隐患。《中华人民共和国消防法》明确规定物业管理企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全服务。然而，大多数物业管理单位首先考虑经济效益，重视提高服务质量，在消防安全方面却抱着不敢管、不想管的态度，未明确维护保修保养责任，未定期组织维护维修保养，出现问题尽量推脱，不主动解决问题和承当责任。住宅区消防组织健全，通常由消防队、专职消防站等专业人员组成，这也是基层消防队员与消防队员的责任。
1.3对于物业消防安全管理的监督不到位
住建作为物业上级管理部门，只负责物业管理单位的审批，没有明确的要求和规定物业管理单位承担的消防安全工作；消防部门在“消防力量基本不变”而“监管任务成倍增加”的失调局面下，面对大量的法人单位和个体经营户，消防监督管理工作显得力不从心，监督执法人员业务素质参差不齐，监督执法队伍整体素质有待提升，监督人员总量、素质无法满足工作需要，导致对物业的消防安全监督指导不到位。
在住宅物业管理过程中，很多物业管理单位只注重经济效益，缺乏对消防设施维护的责任。一些物业存在消防设施损坏、消火栓丢失、消防水泵进水、消火栓箱损坏、楼梯封闭、楼道堵塞等情况，如果这类消防安全隐患长期存在，就可能会造成不可估量的财产损失或人员伤亡。从行政法的角度来看，这种现象实际上违反了消防法和国家有关规定。这些都应该由政府相关部门监督，物业管理部门和消防部门具体实施，但大多数物业管理单位都会忽略这一点。多数情况下，物业管理单位的劝说力度不够，物业管理者只会口头警告公众的不合理行为，导致一些人对自己的不当行为认识不正确，不重视；虽然物业管理单位和居民都有一定的责任，但监管单位不是财产执法机构，只能处罚物业管理单位的财产，而不能直接处罚居民。根据中国法律，对于可能侵犯其他居民的权利或影响其他居民的利益，侵犯他人生命财产安全的行为可以进行监督教育或给予罚金。
1.4物业消防安全管理能力不足
我国物业管理起步较晚，专业的消防安全管理队伍还没有真正形成，在物业管理行业，一方面，缺少长期的经验积累，缺乏消防安全管理专业技术人才，管理人员流动性大，从事物业服务行业的消防管理人员大多是保安或者是水电维修人员，或是其他非专业性人员进行兼职，在这其中经过专业培训的人员少之又少，在实际的管理过程中，也就缺乏基本的消防常识判断，很难及时发现存在的火灾隐患，更别说对消防设施进行检查和维修保养。目前，大部分物业管理单位把精力投入在费用收取、治安防范和水电维修等方面，对于消防安全设施的日常检查和维修投入极少或是没有，也让前期投资的消防设施成为摆设。另外一方面，物业管理单位不能正确处理消防安全与经营管理之间的关系，物业管理者在遇到滥用产权和消防设施的时候，可以大胆地要求和监督，政府可以从职业角度建立一个新的、与企业管理相适应的消防安全制度，在制度上赋予管理者更多的管理权限。
2如何提高物业消防安全管理水平的对策分析
2.1明确各方责任
2.1.1政府层面建立规范
各级政府应该建立与物业管理单位相应的消防安全标准及规范，由物业管理单位和消防部门牵头制定符合当地实际需要的消防安全管理规定，在现行的消防法律法规基础上对物业管理行业的消防安全管理标准和职责进行明确。
住建、公安、消防等部门应开展联合研究，出台相应的物业消防安全管理办法，明确物业管理单位的消防管理职责，进而最大程度促进消防安全管理质量和效率。消防部门在重点企业、重点场所加大人力投入力度和监督管理力度，加强对治安、村委会、住宅的管理，加强消防安全检查，让居民认识物业公司消防安全的重要性，实现消防安全管理。
2.1.2明确行业部门责任
住建部门要严格建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查职责，加强物业服务行业信用信息管理系统的建设，确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处；消防部门负责牵头开展集中消防安全治理行动，依法查处住宅小区内占用、堵塞、封闭消防车通道等消防违法行为；广泛宣传消防安全知识，结合消防安全宣传“五进”活动，督促和帮扶小区物业管理单位落实各项消防安全管理责任，对存在消防违法行为的物业管理单位，要加大消防执法和处罚力度，加强对各地消防救援演练情况的指导和督促；公安交警部门负责物业管理区域内车辆停放的监督管理；城市管理部门协助相关部门依法拆除、整治占用消防车道的违法建筑及在单位和小区内部及周边消防车通道上违规占道堆物、设摊经营、户外经营等不文明行为。有关部门要定期联合管理，与居委会等有关部门开展消防检查，将物业管理纳入日常消防监督条例，加强消防监督和指导，监督和协助物业管理单位履行消防安全、法律支持等各项责任，还应通过一系列的学习和培训，使物业管理者强化消防安全观念、学习消防基础知识，自觉遵守有关方面的法律法规，进一步努力提高物业管理单位的消防管理水平和人员素质；还可以通过广告牌、专题图片等方式进行消防安全基本知识传播，向大众普及消防安全技能、疏散通道使用方法等，使居民充分了解消防安全的重要性，形成消防安全意识。
2.1.3明确物业服务企业责任
消防安全管理是物业管理的重要组成部分。物业方面要根据相关法律法规建立消防责任主体意识，结合自身特点建立消防安全管理制度，落实消防安全责任制，建立物业消防安全管理机构，明确消防安全管理责任人和管理人，认真落实日常消防检查条例，及时消除火灾隐患，还要制定有效的物业管理应急疏散预案，要定期组织消防安全检查，加强消防安全监管。还要逐步建立自上而下的消防责任制，明确岗位职责，建立物业管理企业消防设施和主要消防设施的综合监控体系，防止擅自挪用和损坏消防设施，及时消除火灾隐患；物业安全人员要有一定的防灾知识和现代消防设备使用经验，应具备现代消防应急能力。物业管理单位应投入一定的成本进行日常管理维护，向专业消防安全公司购买现代消防设备，并组建社区消防志愿者队伍，负责居民楼消防设施的检查维护和公共消防设施的检查。
2.2提升消防安全群防群治水平
为了保证消防安全管理的有效性，物业管理单位可以采取合理的措施，逐步提高居民消防安全意识。可以通过设置广告牌、制作报纸、广播、发行出版物等方式，使居民对消防安全相关知识有更详细的了解，使人们积极遵守法律，学习正确使用消火栓、灭火器，并以其他居民区实际发生的火灾事故为例，对群众进行教育和警示。消防志愿者可以定期宣传消防安全知识，帮助业主了解消防安全的重要性，确保每个区域的安全，使人们树立良好的消防安全意识，养成良好的消防安全习惯和生活习惯。
2.3提高消防安全管理水平（落实制度、提升培训力度、接受群众监督才能提高）
明确消防安全职责，落实消防安全制度。要对照《中华人民共和国消防法》要求，坚持“谁管理，谁负责”原则，明确物业管理单位消防安全主体责任，落实居民委员会在小区消防安全管理监管责任，明确职责，落实责任，制定消防安全制度，广泛开展消防安全检查和宣传，加强消防设施的维护保养，与居民签订合同，及时组织人员扑救火灾等。
加强培训力度，提高消防安全管理能力。各物业管理单位消防安全素质参差不齐，辖区内的消防部门、社区居委会、地方派出所、街道办事处等单位，要结合季节特点，因地制宜的，不定期对物业管理单位进行现场讲解消防知识和技能的培训，做好消防安全管理工作，确保相关人员已掌握一定的消防安全知识，能够正确使用消防设备，并能有效组织应急疏散。另外，要定期举行消防培训和消防演练，培养具有丰富消防专业知识的物业管理从业人员，物业管理单位对新入职员工进行岗前消防安全培训。
提高服务质量，公开接受群众监督。为民服务，就要让群众参与，让群众监督，请群众评判。物业管理单位要积极探索物业管理工作模式，逐步完善各小区的监督服务体系，切实提升居民群众的消防安全感。重点监督消防安全管理工作工作是否缺失，即物业管理单位是否有开展消防设施、消防通道和消防安全管理等职责。
3结语
物业服务企业要发挥在现代城市生活的消防安全管理作用，加大消防安全投入，建立以专业人员为主体的消防安全管理体系，规范操作流程，规范管理手段，提高消防安全管理水平。消防安全工作是一项艰巨而长期的工作，物业要始终坚持共生、共赢、卓越的核心价值观，坚持为客户提供专业服务，为业主和用户提供安全舒适的工作和生活环境。
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