何小华
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摘要：随着经济社会的不断发展，人们的生活质量不断提高，国内很多地产企业加大对大型商业综合体的开发力度。商业综合体有着建筑群的巨大规模、多样功能、众多人数、复杂流线、与城市多层面多点衔接等特点，因此，大型商业综合体的设计和建设是比较复杂的。本文主要对当前我国很多大型商业综合体建筑设计管理进行分析，并且提出了一些实际管理方案。
关键词：大型商业综合体；全过程；设计管理；总包管理
当前多数城市针对商业区域的建设均倾向于商业综合体，从而能够在同一区域全面迎合消费者的不同服务需求。实施规模较大的商业综合体建设需从流线组织、交通规划等多个方面着手实施，上述工作内容和环节均需全程进行科学规划，可见对设计的管理效果可直接决定工程的总体质量水平。
1大型商业综合体协同设计控制要素
1.1商业综合体设计框架建立
针对商业综合体进行设计，其设计思路与以往的设计理念具有一定的差异。在开展设计之前，开发商会对项目进行定位，确定项目规模、投资、档次等，开发公司会与商管、销售等内部部门共同确定不同城市、不同区域的综合体定位，同时需要满足商管、招商运营的需求。具体的建筑设计过程中，开发商会与不同的设计和咨询机构进行全面对接，针对建筑的整体设计思路进行沟通。从城市、交通及建筑空间等多个层面着手设计，并将各类设计方案进行融合，以多个方面的设计方案为基础，形成总体的大型综合建筑设计，各部分的设计人员需通过互动实现整个建筑的规划设计，同时商业综合体还需迎合周围环境和商业的特征，提升建筑设计的综合水平，为区域提供更高质量的服务内容，有效促进区域内经济发展的同时且不会造成较为明显的交通压力，成为促进城市经济繁荣的重要区域。
1.2建筑交通方面设计
在进行建筑设计和规划期间，需形成立体形式的交通网，让项目实施工程不但不会对城市的交通造成压力，还可促进交通的发展，为消费者出行提供更大的便利，进一步提升城市交通网络的立体性和密集程度，同时交通管理机构也需对项目的实施效果进行检测，预估项目完成后会对城市的交通情况产生哪些影响，开展项目的交通设计需尽量缓解项目周边的交通压力。科学的交通网络设计也能够对项目提供相应的助力，通过合理安排各个商业入口，便于吸引来自不同方向的消费群体，随之提升项目的经济收益。综上，对项目实施设计工作需与交通网络设计并行。因此设计人员需更为重视交通方面的设计工作。
1.3竖向划分业态布局
实施项目方案设计时，需从多个角度对设计思路进行拓展，按照竖向对业态进行科学规划，重点从下述方面着手实施：
第一，倾向于设计高层建筑，这样不但能够节省土地资源，同时还可降低区域密度，使商业区的功能和分布更为紧凑。能够利用较小的占地面积发挥较大的商业服务功能，同时高层建筑本身也可作为城市的标志性建筑，能够有效吸引群众的注意，提升城市的商业和文化价值。
第二，可运用空中连廊来作为各楼梯的连接桥梁，让消费者在进行购物时可享受更为便捷的通道，同时对城市的交通网络也能够发挥缓解压力的作用，连廊可减少在地面行走的人流，并能够将人流与车流分离。这样不但能够提升城市的交通行驶速度，还可进一步为消费者的出行提供安全保障，全面满足消费者对便利交通的需求。
第三，可从商业体的地下区域着手进行设计，当前在实施商业综合体设计时，除联合轨道形成地铁上盖的综合体类型外，还在大力发展地下商业体系，地下商业由地下一层逐步发展为地下二层、三层，且地块与地块之间的联系加强，通过下沉广场或地下连通道等形式进行连接，形成有效连接，形成多个商业综合体之间的有效联动。
2 全过程设计管理
商业综合体包含多种业态，不仅涵盖的领域范围广，建筑形体多种多样，同时建设时间也相对平常项目更长，土地、运营、装修等的成本更高，需投入更多的人力资源参与工程的设计和实施，开发商、设计、施工及物业运营等多类群体均需进行有效的沟通，保障信息交流的及时性，全过程设计管理，就是从项目规划、设计、施工、运维全阶段对商业综合体建筑全生命周期的工程设计管理。对每个环节起监管作用，按质量完成建设任务的同时，使综合项目的整体管理工作得到有效落实，针对特定的控制风险，需要关注以下几个阶段问题：
2.1 概念设计阶段
根据商业地产规定的商业定位标准，要对招商企业项目进行测定，按照商管顾问给出的报告，对不同的设计单位提出的设计条件进行考核，在不影响整体设计流程的同时，对项目内容进行修正，从而降低反复设计造成的时间及资金浪费问题。
2.2 方案设计阶段
（1）整体的设计方案要在特定阶段有效落实，并且将需要进行的景观、室内、标识、灯光等工序合理安排，按要求给出设计条件。
（2）甲方要明确具体的基本业态，消除目标不明确而导致的设计图稿反复更改问题。
（3）按交通顾问给出的意见对交通流线图分部设计，并明确意见内容。
（4）完成各景观、室内、标识、灯光等专业概念设计方案的同时，对建筑专业做统一的规划和管理。
（5）提交规划设计方案，得到审批后立即进行基坑支护的设计启动方案，为后续的施工做好准备。
2.3 初步设计阶段
（1）建筑专业还需要根据特定的设计风格，进行统一的数据汇报，保证整体设计项目完整性的同时，通过召开设计例会的方式，对设计内容做深度讨论，并按照初步设计方案的预定版本进行专业化的调整，最终确定完整的方案设计。
（2）物业介入，根据初步拟定的图纸提出相应的整改意见。
（3）甲方要在第一时间确定商家，并进行仔细的讨论和内部图纸设计研究，确保设计方案符合商家给出的要求标准。
（4）提交的建筑方案被审批后，要迅速投入桩基础施工任务，将图纸模拟完毕以后进行前期的工程报建，为后续施工提供支持。
（5）初步设计被判定以后，按照整体消防需求对不同位置点的建筑规格进行报建，同时对人防及施工排水方案进行报建，合理控制整体报建流程同时，确保所有的施工条件都符合规定以后才能开始施工。
2.4 施工图设计阶段
（1）按照建筑结构要求，对整体的施工图进行整改和设计，通过开展周例会的方式进行内部设计调整，对设计专业的要求和技术问题进行协商讨论。添加不同专项设计的过程中，也要做好统筹规划及项目管理任务。
（2）幕墙设计要按照特定位置的立面要求和形式标准进行调整，根据建筑设计要求对节点意见进行审批，以完成后续施工图的安装设计。启动幕墙光污染和安评工作，幕墙施工进度将直接决定后续工期的施工进度，因此要提前定稿才能启动施工程序，避免后续反复修改幕墙设计影响整体流程。
（3）燃气设计。按照预期的燃气铺设标准，对实际燃气管道的安装路线进行设计，合理设计方案，保证对现有空间有序布局。特定位置要确保安装平面平整、立面稳固，以满足后续的餐饮以及内部燃气使用需求，注意燃气安装要预留排风井。
（4）?BIM设计。根据建筑的实际高度进行管线的调整，避免管线碰撞，提升建筑净高，解决管线碰撞相关问题。
（5）物业顾问要根据实际可能出现的管理问题，进行相应的意见调整，同时审查施工图并做好内部设计跟踪任务。
（6）图纸完成后要按照要求提前报建，当获得相关审批手续以后，才能按照初步设计的图纸要求进行景观以及室内的设计工作。
2.5招标阶段
（1）此处借鉴幕墙招标图的设计管理工作进行阐述。
①幕墙招标图设计。常规项目的招标图设计主要有两种方式，一种是请专业的幕墙顾问公司，进行设计幕墙招标图、编制招标文件、招标配合、工地巡查等相关工作，使后续的建筑系统更稳定的进行，保证质量的同时按照预期进度进行施工，缺点是顾问公司与施工单位实际的施工节点、标准化的加工把握会有所不同，后期施工单位深化时会有一定变化。另一种方式是要求施工投标单位携带方案投标。在竞标之前，施工单位给出具体的方案投标内容可以免去竞标过程中的时间，但缺点是无法对竞标单位的实际优势进行确定。还有，由于甲方并没有足够的专业人员进行竞标方案的审批和确定，所以在施工阶段很容易因不同位置的工程调整而造成成本亏损或工期延误等问题。对于商业综合体项目，第一种效果较好。当幕墙招标图完成以后，为了避免出现反复修改的风险问题，整体的管理区域要对特定的项目做仔细分析，并最终定稿使后续执行的项目拥有可靠的标准作为依据，当满足整体设计效果以后，幕墙的招标图才能有可靠的依据，避免后期工程签证的大量出现。
②幕墙样板管理。甲方设计师在给出明确的样板要求后，中标单位要按照甲方给出的要求提供对应的幕墙材料样板，当具体方案选定以后，甲方、中标方和监理部门分别留有一套完整的材料样本现场的幕墙材料，直到甲方和监理实际确认以后签字之后，才能进行后续施工。
（2）其他分项如电梯、景观、泛光照明、标识、室内装修等相应在不同阶段进行推进，重点把握招标图的深度及材料小样的确认，确保各项内容进度合理有序推进，各外配套如给排水、电力、燃气等相关工作也根据不同阶段报送相应职能部门后相应推进。
2.6 工程建设阶段
甲方设计师要按要求对现场的实际技术问题进行处理，当遇到突发事件时，要能够对不同问题具体分析，统筹规划工程进度后确定最终的问题解决方案。
2.7 商家入驻阶段
（1）甲方设计师按要求配合的同时，根据商家的合理需要进行对应内容调整，并给出符合的解决办法。
（2）对商家的招牌、广告位等工作进行审核，最终确定实际的设计内容和标准是否符合规定要求。
3 结语
商业综合体现在已成为一个城市生活和娱乐的载体，是一个城市发展程度的象征。商业综合体的设计管理工作是一个系统工程，把管理流程理顺，在过程管控中的各个阶段做合适的工作，保证每个阶段各专业衔接配合好，才能保证项目最终的品质。所以，对大型商业综合体要进行全过程设计，有效地保障项目顺利运营，让城市变得更加现代化和智能化，同时也让人们的生活质量不断提高。
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