广东省国土资源测绘院
摘要：随着近年来我国不动产统一登记制度的落实，农村地区的宅基地和房屋一体登记问题逐渐引起了广大群众的关注。农村地区房地一体不动产登记工作是当前对广大农民群众利益进行保障的重要手段，这项工作的有效开展不仅能有效整合农村资产资源，还能促进乡村建设，加速城乡发展速度。但是在这项工作的全面推进过程中，也同样暴露出很多问题。为此，本文就将对农村房地一体不动产登记管理问题展开详细研究，希望在相关对策引导下，为工作方向的准确性和有效性提供重要帮助。
关键词：农村；房地一体不动产登记；管理问题
农村房地一体不动产登记工作的开展直接关系着广大群众的基本权益，影响和制约着农村地区的发展。在当前不动产登记制度全面完善的背景下，农村宅基地的和房屋一体化登记也划分到了登记工作中，这也意味着我国农村地区房地一体不动产登记工作实现了快速发展。但是在这项工作的全面落实和推进背景下，很多影响登记进程发展的问题也逐渐暴露，基于此，本文就将进一步论述农村房地一体不动产登记管理问题，以期发挥相关工作的正确指导意义。
一、农村房地一体不动产登记概述
我国土地属于国家或是集体所有财产，而农村土地通常为集体所有，所以农村房地一体登记中“地”指的就是农村房屋和建设用地的使用权，“房”指的除了农村集体成员的土地建设住宅之外，还包含了房屋和其他建筑物[1]。换言之，我国农村房地一体不动产登记主要就是对房屋所有权和用地使用权两者一体化的登记。本文提出的农村房地一体不动产登记主要是在严格落实法律程序基础上，对农村集体经济组织成员和集体建设用地使用权的法律事项，进行不动产登记簿的相关记载，通过对不动产登记证书的颁发，实现权力和关系划分的重要法律行为[2]。
二、现阶段农村房地一体不动产登记管理的主要问题
在农村众多工作中，房地一体不动产登记工作量较大，关系到了权属确认、房屋测量、权利主体明确等多个环节，所以在进行调查登记的过程中，需要多个方面工作的合作，但是基于当前全国范围内并没有形成健全的工作体系和运行模式，受到多种因素的影响，很难有效进行权利人界定，并且房屋面积超标、审批手续不健全等问题比较显著，这也意味着农村调查登记工作的开展面临多种困难[3]。
（一）面积超标问题严重
在不同历史时期我国提出的宅基地和建房政策并不一致，对于面积的规定也存在较大差异，此外，相关管理部门工作懈怠，而农民对住房条件改善的要求不断提升，因此经常会出现农村宅基地和房屋面积超标问题。长久以来，农民对于土地就具备较为特殊的情况，因为宅基地的建设直接关系着群众的住房问题。在长时间历史发展过程中，农村土地政策频繁发生变动，而管理部门缺乏对宅基地管理工作的规范化管控，在办理用地手续之后，部分农民在修建房屋过程中存在侥幸心理，随意将没有被批准的耕地纳入自家院墙中，这就意味着实际土地面积超出批准面积[4]。并且近年来我国大部分农村经济条件出现了明显改善，基层管理工作逐渐完善，但是在细化到宅基地管理工作中的各项问题仍然有待解决，特别是长期面积超标问题始终无法有效解决。
（二）一户多宅问题严重
虽然在我国土地管理法中已经明确提出了农村住房的一户一宅原则，但是在实际走访中发现，仍然有少部分农户拥有多个住宅基地。出现这种问题不仅仅是继承问题，还存在分户和管理不到位问题[5]。在当前城市化发展水平全面推进背景下，越来越多的农民因为子女上学或是进城务工，在县城买了房屋，但是仍然在农村地区保存着宅基地，出现了一户多宅问题。此外，当前我国农村地区经济情况明显改善，农民希望对居住环境的改善意愿越来越强烈，这也催生了部分村民想要重新建设房屋的想法，但是现阶段农村建房审核手续比较严格，一些农民就采用未批先建、虚报或是瞒报的手法进行宅基地审批，即便新房屋建设完成，也不进行旧基地房屋的拆除，出现了一户多宅问题。
（三）难以明确权属关系
清晰的权属是登记工作有效开展的重要基础，但是在实际工作中可以发现，很多农村地区宅基地的权属界线资料并不健全，一些建房手续资料也无法有效提供，这就出现了房屋和宅基地权属关系难以确认的情况。在对宅基地权属进行研究的过程中发现，很多农民缺乏对宅基地界限设置的明确，一些宅基地在建设初期就没有设立界桩，或是多年设立的木桩无法找回，如果再次进行核实，只能凭借指界权的当事人进行表述，但是此种表述方式往往存在较强的主观性。
三、农村房地一体不动产登记管理对策
当前很多地区农村不动产登记工作开展中暴露出了很多问题，为确保确权登记颁证工作的有效开展，相关部门需要严格按照当地发展情况因地制宜的开展工作。
（一）有效对历史遗留问题进行处理
在对问题进行处理的过程中，如果不能有效进行历史遗留问题的处理，必然会对登记颁证工作的开展造成影响，所以在实际工作中更应该严格遵守实事求是原则，尊重历史，在正确考虑实际情况的基础上进行工作方法的创新优化，从而实现对历史遗留问题的分类化解[6]。比如在对面积认定问题的处理过程中，可以根据不同时期和不同时间段作为划分标准，从而做出正确决断。在1982年《村镇建房用地管理条例》提出到1987年《土地管理法》提出期间，宅基地面积超过规定面积的，对超出的面积按照国家和地方管理要求进行确权登记。在1987年《土地管理法》落实后，符合规划要求但是超出实际面积的，在完成用地手续补办后，依法进行实际占地面积的确权登记，超出实际面积的要在登记簿和权属证书中进行标注。
（二）加强对农村宅基地和房屋统一管理方法的研究
农村宅基地用地建房审批工作的开展直接关系着广大农民群众的住房权益，虽然在不同历史发展时期，我国各个地区也针对自身发展定制了相关管理办法，但是由于标准不统一，所以各地区政府仍然需要按照自身发展情况，进行部门权责的划分和明确，加强对农村宅基地审批和管理，在完善后续监管措施的同时，为农村不动产统一登记和管理奠定良好基础。此外，各部门之间也要加强合作，在建设良好农村宅基地管理秩序的基础上，强化责任意识和服务意识，尊重农民的合理需求，积极进行农村宅基地的有效管理，为农村发展的和谐稳定奠定良好基础。
结束语：
综上所述，当前我国农村地区房地一体确权登记工作正在有序开展，因此涌现出了很多先进的工作方法和手段，在推进工作项目开展的过程中，相关部门除了要加强对多方意见的听取，还应该了解群众真正所需，从而在完善各项政策的过程中，不断优化和总结现有工作经验，积极进行工作不足的反思，为后续登记颁证工作的开展提供健全指导与方向。
参考文献：
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[2]周生勇.浅谈农村房地一体不动产确权登记问题与对策[J].环球市场,2019,17(3):4,6.
[3]倪婷.房地一体农村不动产登记的价值与注意点[J].农家致富顾问,2020,11(14):258.
[4]肖专,张开亮,王成芸, 等.浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措——以六盘水市农村房地一体宅基地不动产登记为例[J].科技风,2020,35(6):199,201.
[5]高兰玲.浅谈农村房地一体不动产确权登记问题与对策[J].建筑工程技术与设计,2020,42(27):3201.
[6]常玲娜.农村房地一体不动产登记问题与对策分析[J].消费导刊,2018,19(31):127.