山东省平度市自然资源局不动产登记中心 266700
摘要：宅基地的三权分置，需要保证农村土地属于集体所有制，不能将宅基地使用权的内容进行改变，在改革过程中不可以损害既有权利人的权利和利益。宅基地的“三权分置”，应该把原有宅基地的使用权作为基础，创设新型的用益物权，通过对其进行重新构建，形成集中土地所有权、宅基地使用权、地面使用权的多层次权利结构模式。
关键词：宅基地；三权分置；使用权
引言
针对现行的《农村土地承包》法案中的制度进行分析，然后完善宅基地的“三权分置”体系。为了保证其能够对农村土地制度的改革成果进行保障，经过反复的调整形成具有中国特色的农村土地法律关系，继而实现民法典的科学化和系统化，民法典中的各分编纂，应该把宅基中的“三权分置”进行严格审慎，不可以将其直接引入到《农村土地承包法》中，需要建立完整的价值体系、功能实用性强、规范可行的农村土地产权制度。
1民法典编纂视域中宅基地“三权分置”的探究
1.1宅基地“三权分置”制度背景
党中央与国务院在农地实现“三权分置”后，又针对宅基地提出“三权分置”的土地产权改革制度，其主要目的就是促使农村土地形成市场化模式，主要包含农业用地和建设用地。现在农村的建设用地，一般用于农民自己建筑房屋的宅基地，还有部分是乡镇政府部门建设公益设施、以及乡镇集体的企业用地。为了实现社会主义市场经济的发展模式，需要把所有的资源要素融入市场，然后由市场的价格机制实现优化配置，这是我国自改革开放以来市场经济可以迅速发展的首要原因，改革开放在经济领域的本质目标就是实现市场经济。
我国土地目前正在实行社会主义公有制，也就是国家所有和集体所有的两种方式。城市市区的土地依然作为国家所有，农村地区和城市郊区的土地则是集体所有。而国家所有的土地或是集体所有的土地，其土地所有权并不能转让给他人，作为法律意义上的专属财产。虽然国有土地的所有权不可以转让，但是现在可以通过出让的方式，将其转给市场主体，并且以出让方式获取的国有建设用地使用权，可以进行自由转让[1]。
1.2宅基地实施“三权分置”制度的基本原则
第一点，在保证土地公有制的性质不变，不占用耕地，确保农民的利益不会受到损害的基础上，坚持上层建筑与基层创新相互融合的设计，积极实践创新。
第二点，尊重人民群众的意见，确保农民的经济效益，将农民群众的创造性进行充分的发挥，把发展并实现农民土地权益作为改革方向，将改革成果惠及农民群众。第三点，坚持推进宅基地的改革进度，将农村集体建设用地进行充分利用，促进城乡融合发展，对宅基地的数量进行控制，节约土地资源，在满足土地规划的前提下，对村庄用地布局进行优化。第四点，根据不同地区各个乡镇的发展现状，以及乡村的差异性特征，探索出适合不同地区实施宅基地“三权分置”的方法。
1.3宅基地的价值取向
因此，国有土地已经基本实现了市场化。而集体土地并没有形成市场化，集体拥有的土地，其宅基地的使用权只属于该集体组织成员，宅基地的使用权在法律意义上并不能转让。关于宅基地使用权是否可以转让，其转让合同有是否合法的这些问题，存在一定的争议。
大部分专家认为宅基地使用权对外转让的合同并不具备法律效果，部分专家通过对相关的法律信息进行研究，现行的国家政策中，对城镇居民购买宅基地的使用权进行明令禁止，如果法院认为买卖合同具有法律效果，就会导致判定结果与违背国家政策，致使国家政策被削弱直至变相的废绝停止，导致法院的宣判结果失去政治正确性，并不符合常理。即使法院认定买卖合同是具有法律效果，但是也不能让城镇居民获取宅基地的使用权[2]。所以，从实际的角度进行分析，法院最有可能会做出的选择，就是认定城镇居民购买宅基地使用权的合同没有效果，方便与现行国家政策和不动产的登记制度保持高度一致。由于宅基地的使用权在非本集体经济组织间不可以进行转让，所以农民在宅基地之上合法建造的房屋所有权，也不可进行自由转让。房屋之所以不能进行转让，是因为我国在立法基础上构建的“房地一体原则”。指的是土地使用权进行转让，那么地上建筑物的所有权也需要进行转让，相应的地上建筑物所有权进行转让，其占用的部分土地使用权也需要进行转让。宅基地使用权在非本集体经济组织间不可以转让，则其地面建筑物也就不可进行转让。
1.4土地承包制的财产属性
宅基地和地上的房屋作为农民的主要财产，是农民进行融资和投资的重要方式，法律上不允许转让土地使用权，会使农民丧失了融资和投资的基础条件，损害了农民的经济效益，同时也对农村经济的发展进行制约。宅基地所有不可以进行转让，而农民又不能对这些资源进行充分的利开发用，致使宅基地无法发挥出真正的作用，并且伴随农民开始大批量的涌入城市，部分宅基地和房产资源已经被闲置，造成社会资源的严重浪费，制约了我国经济的发展。对宅基地使用“三权分置"主要是解决现在的发展矛盾，宅基地“三权分置”改革的背景与土地承包改革的背景具有差异性。首先，宅基地的使用权被明确禁止转让，并且不可以进行贷款抵押和融资，宅基地权利人只可以自己进行占有使用，现在部分合法获取的宅基地已经处于闲置或低效的使用状态。另-方面，由于市场的需求、建设用地指标限制、管理不到位等因素影响，致使宅基地的面积严重超标，出现一户多宅、违规建设的问题，引发了很多的社会矛盾，造成了安全风险。
面对这些违法违规现象，需要针对违法情况实行分类处理，通过有偿流转等途径，将社会矛盾问题进行化解。所以，宅基地“三权分置”的根本目的就是在保障农民基本居住权利的基础上，充分利用使用权，为宅基地打通渠道，将集体土地推向市场化，最根本的方法就是对现行的法律制度进行改革，像其他财产的所有权一样，允许宅基地所有权的交易行为。但是，这种方式最终会造成土地所有权的私有化，土地会集中到少部分人的手中，这与我国《宪法》中的社会主义公有制原则是违背的，因此不能实行。
1.5宅基地实施三权分置的使用方法
首先，通过对农村的不动产权籍进行调查，可以确定农村建设用地和房屋利用情况，建立有关的数据库，为“三权分置”制度的建设奠定基础。
通过对村庄进行科学规划，对乡镇地区的宅基地进行合理规划。优化乡镇地区的土地布局，对城镇村庄和城镇郊区村进行区别划分，考虑到不同地区的地理风貌、生态环保等特点，编制相应的策略规划，保留一定的发展空间，对村庄的宅基地进行专项规划。
2结束语
综上所述，民法典各分编编纂应该对新修订的《农村土地承包法》中立法内容进行正视，并且明确有关的概念制度，对农地制度变革和民法典编纂的重大历史机遇进行掌控，实现承包地权利体系的系统化配置。
参考文献
[1]席志国.民法典编纂中集体土地权利体系新路径[J].国家行政学院学报,2018(01):109-113+151.
[2]高圣平.农地三权分置视野下土地承包权的重构[J].法学家,2017(05):1-12+75.
[3]席志国.《民法总则》中法律行为规范体系评析[J].浙江工商大学学报,2017(03):22-23.