冯振华
（身份证号码:41270219820920****）
引言：凡是预则立，不预则废；规划先行，趋利避害。在房地产行业由黄金时代到白银时代转变的大背景下，针对房地产项目，特别是工程管理涉及面广，管理难度大综合体项目，编制管理规划非常重要。实施规划前应充分汲取已建及在建综合体项目的工程建设经验与教训，做到扬长避短。谋定而后动，磨刀不误砍柴工，它是管理由粗放型向集约型、精细化转变的必由之路，也是地产人由消防员转型规划员的有效途径。本文结合工程实践，从资源分析、目标管理、管理模式及组织架构、纵横对标、重难点分析及应对措施、设计管理、合约规划、进度管理、质量管理、管理方案、成本管理、安全管理、风险控制、验收移交、信息管理等几个方面深入分析，突出重点，希望对项目管理有所帮助。
关键字：资源、规划
一、资源分析——分析重点：视野广、分析透
1、同类工程工程管理模式、质量、工期及价格情况；
2、国内总承包资源的管理模式、技术积累、机械、管理人员、业绩、合同体系等；
3、当地设计、监理及分包单位的管理模式、工作习惯、业绩、新的发展变化趋势等；
4、发展商指定分包、材料设备供应商资源的生产加工能力、类似项目经验、施工质量、供货周期等；
5、当地政府建设行政主管部门的管理要求、管理习惯等；
6、拟建项目与当地市场标杆项目的不同点。
二、目标管理
提出项目整体目标，整体目标要切合项目定位，切合公司高品质战略及提高开发效率的导向。整体目标确定后，应将整体目标分解为多个方面的目标进行分解：
明确项目工期目标，列出项目进度里程碑；
1、明确项目质量目标，确保哪些奖项、力争哪些奖项，如确保省优、争创国优；
2、明确项目成本目标；
3、明确项目安全文明施工与环境保护目标；
4、明确项目团队建设目标；
5、明确项目各方团结合作目标；
三、管理模式及组织架构
1、合理选择工程管理模式
大总包模式；大总承包管理模式、机电采用的是小总包的模式，机电对总承包负责；介于“大总包模式”和“偏机电总包模式”之间；土建总包+机电总包管理模式。
根据管控体系要求，主要专业工程分包建议通过市场招标选择一家综合土建管理实力较强的土建+钢结构分包商，如中建、中铁等；选择一家幕墙分包商；机电分总包商+精装修分总包商。
2、明确项目组织设置结构及管理关系，以及各组织模块的人员配置情况，重点规划分工和权责；明确项目主要管理人员的岗位职责（项目总、项目经理、土建工程师、电气工程师、水暖工程师、报建、项目助理（档案员）。
四、纵横对标
对标对象：当地标杆，内部标杆。
对标指标：建筑指标对比，经济指标对比，气候环境指标对比，项目建筑难度对比，项目工期对比。
五、工程管理难重点分析及应对措施
1、分析维度：项目管理和施工技术两方面。
2、项目管理分析重点：目标进度计划是否偏紧，是否应在选择承包商时提出特殊要求；在成本压力或赶工状态下的质量保证措施；项目档次定位对工程质量的要求；配合招商有哪些特殊要求；租户变更及照管的要求；外部协调的难度；总包现场照管的难度；大型设备采购进度及进场吊装；移交物业及设备调试的难度；当地同行业开发建设的经验教训，借鉴之处及应采取的对策。
3、施工技术方面分析的重点有：
深基坑、大跨度、异形、挑空、悬挑部位、渗漏多发区、声学敏感区等复杂部位的施工技术难重点；专业工程如钢结构、幕墙、机电、精装修、园林景观的技术难重点；新技术应用的管理难重点；施工场地狭小情况下总平面布置的难重点。
3、其他分析重点：外部环境重难点 （气候环境(冬施、雨施、环保)、地质环境（石质、承台垫层）、周边人文环境（体育赛事）、社会环境（挪树、城市绿地）、施工周期长、建筑市场变化迅速（资金链）、索赔、项目管理团队经验——商业思维、住宅项目与商业项目密切配合——开发节奏、机电和精装总承包。
六、设计管理及深化设计规划
1、深化设计内容（从源头杜绝错漏碰缺）：精装修排版深化设计、与机电末端的协调；地下室综合管线图、管井布置图；园林景观：地下管线综合图；大小市政。
2、专项深化设计管理——深化、审批、记录。
3、部品管理流程（样板管理）。
4、设计变更管理。
5、图纸管理（讲图）。
七、合约规划
1、形成界面划分表：土建与精装修、幕墙与精装修等界面划分。
2、对服务供应商的管理：对承包商的管理（总承包商、
指定分包、前期独立承包商、甲供材料供应商），对监理的管理（选择原则、监理人员、监理规划和监理细则），对第三方顾问（成本顾问、结构顾问、幕墙顾问、精装修顾问）的管理。
3、合约体系的选择：采用英美法系合同还是国内常用标准。
4、合同分判的确定：哪些是甲方指定分包、甲供材料设备。
5、合同计价方式的确定：总价包干、固定单价、成本+酬金。
6、合约支付、结算方式的选择：按月支付还是形象进度支付。
7、标段设置：土建、装饰、机电单位的选择方式及标段的设置，标段规划，形成竞争性。
8、合同分判下的目标成本及项目的资金计划等。
八、工程进度规划
进行工程进度管理规划的主要目的是保证设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进。
项目在保证高品质的前提下，对如何提高开发效率进行系统的思考，并提出管理对策。通过合理的进度管理规划，实现从买地到开业36个月的基本目标，追求从买地到开业30个月的挑战目标。
具体的计划包括：工程总进度计划、图纸计划、方案编制计划、材料设备供应商及指定分包定标计划、材料设备报审计划及进场计划、大型施工机械进出场计划
、检验及验收计划。
九、质量管理规划
1、商业实测实量评估和交付体系进行可视化交底，实现工序精细化，工艺精细化）。
2、确定质量目标：确保省级奖项，力争国家级奖项，建设城市精品工程；质量目标应进行横向和纵向分解，如不同阶段的质量目标、不同专业的质量目标、不同部门甚至不同岗位的质量目标等。
3、质量标准：
高品质六个维度，细化质量标准，编制相应的工料规范，在合同反映出来
安全坚固、美观精致、功能适用、易维护、节能环保、耐久。
4、样板管理：设计样板：样品陈列间、施工工艺样板、材料样板：分解样板、移交样板
5、质量控制与验收：质量通病的预控以及处理（会签、学习、可视化）；质量预控：方案审查、技术交底、样板先行；质量过程控制：工序质量检查、工作面移交；质量验收：联合验收、移交租户前的验收。
十、专项管理方案（项目周报、月报、阶段性总结、专项报告。）
基坑支护方案、基坑维护方案、机电专业管理方案 （总体施工部署、机电各专业的施工部署、重难点分析）、幕墙专业管理方案（现场单元堆放场地问题、 单元运输问题、单元吊装施工方法的选择、硬防护的搭设）、景观专业管理方案（过程控制、风险及难点）、精装修管理方案（标段规划、与粗装修界面划分、精装修质量控制、垂直运输电梯临时使用方案。
十一、成本管理
1、技术要求标准化，洽商，打通咨询和成本。
2、关注动态成本、综合成本，杜绝急功近利。设计、招标、施工、结算 阶段的成本控制。
3、设立目标成本，进行逐级分解。
4、项目后评估（奖优罚劣、总结经验、吸取教训）
5、合同纠纷（索赔等）。
十二、安全文明施工管理
1、标准可视化交底、常态化，全方位、全周期。由被动安全转为主动安全。
2、前期准备规划（工地围墙（挡）及广告策划、场地平整（深基坑支护）、临时办公区、临时用电、临时用水）。
3、施工总平面规划 （施工现场平面布置原则、现场周边情况、主体结构施工阶段场地平面布置、装修施工阶段场地平面布置、围墙及大门布置）。
4、文明施工管理目标、现场安全管理措施、文明施工宣传措施、临时用电管理制度、防止扬尘污染措施、防止水源污染措施、防止施工噪音措施、防止光污染措施、花园式工地建设、防遗洒措施，现场治安、保卫管理措施、未取得施工许可证阶段的保障措施。
十三、风险控制（设计、工程、合约、客服、财务、法律）
1、风险源；2、风险分析（项目前期风险控制、项目实施期风险、项目竣工收尾期风险）。
十四、验收移交（开业）
1、专项验收（多少部门、多少文件、盖多少章，分阶段消防验收）
2、竣工验收 错误！未定义书签。
3、商业的查验与接收、移交（前期准备、开荒保洁、移交商管、跟进整改）。
4、开业前的准备（物管公司的配合）、部分开业与管理公司的协调、工程移交。十五、信息管理
1、内业管理及行政支持规划（文件管理、文件流转 、文件归档、文件共享）；
2、会议管理（会议主持人、会议记录人、会议纪要、会议种类：项目例会，装修例会，机电例会，技术例会，专题会，每日巡检和总结会、项目工作群周例会（项目总）、项目设计周例会（项目总）、设计高品质汇报会（项目总）、
项目招采、成本合约周例会（项目总）、项目部周例会（工程经理）、项目工作群物业月例会（项目部物业协调主管）、项目工作群市场月例会（项目部租户协调主管）
3、变更管理。
4、图纸管理（设计图纸文件交互规程、图纸发行、图纸归档、借阅、图纸作废）。5、图书期刊管理。
6、行政支持规划。
7、档案及合同管理 。
十六、工程管理架构实施的注意事项：
1、处理好几大关系：规划、建筑、结构、机电、市政租户，物业，商管，交通，噪音
2、高品质：品质策划、设计创新、严格控制、全员意识——高品质理念。
3、工程难度+流水段划分、工程难度认识不够充分
4、结构：劲性钢结构、钢结构、预应力：讲图、讲方案。（事无巨细，工人住宿，工人水平。）钢结构横撑影响观感（建筑、室内未审核，效果），效果图
5、石材：进口石材，工场、加工、运输；
6、幕墙：租户影响，机电百叶（发电机等）、建筑红线与造型红线；铝板与玻璃造型颜色搭配，色差（LOW-E玻璃偏绿，超白玻），大面积玻璃不要选用颜色太深及反射率太高，
7、变更：精装、机电；设计失误（定位），市场招租（招租承诺），公司对设计方案调整；施工图审图及修改；设计成果实施检查表；重视租赁条件图签订。
8、租户：对接人，例会制度，信息共享；装修图纸审图（消防），闭环；装修质量，与图纸不符，重要节点检查制度；租赁条件图与现场符合，签确，包含租户设计；租户变更（设计、项目、合约）。租户区域内移交标准；库房尽量避开租赁区域；更新租户接场时间；主要单位委派对接人成立接场小组。
9、细节处理：客梯按钮标识实用性、美观性;标识系统显著、样品先行；
10、机电：油烟排放的位置，远离敏感区域或采取补救措施；避免串烟；机电总包负责后勤区域卫生间、后勤走道综合天花设计；灯具选型（如楼梯间），选择合理感应开关；软膜灯箱，消防验收；所有灯箱和设备的检修、维护；
11、管理思路：资源统筹与决策；产品体系建造标准；物业前介（初步设计），会签；运营前介，商场开业前一年到位，编制开业计划和组织实施；变更专委会（申请、审批和结算）高效评审和解决；缩短变更和结算时限，提高效率；抢工思路；收尾队。
12、景观:回填土标高;水景;石材;苗木;
13、外墙:涂料平整度,色差;
14、移交物业：遗留问题多，整改进度慢（BA、消防）；物业管理人数少，配合不上移交进度；低压配电柜各回路未设置计量表，各回路合理设置计量表，电力监控系统；机房面积，地漏分布、管径加大一级；卫生间隔断门插（美观、实用），样板会签。
房地产项目特别是综合体项目工程管理实施规划的编制不是静态的、一次性的，而应该有一个持续完善的过程。在评审备案后，综合体项目工程管理实施规划还应根据工程进度分阶段进行深化。